• USD 27.8
  • EUR 33.4
  • GBP 38.7
Спецпроекты

Торговцы занимают места

Реклама на dsnews.ua

Cетевые ритейлоры продолжают подыскивать новые помещения даже несмотря на кризис. Но если ранее у них хватало средств, чтобы охватить все привлекательные регионы, то сейчас приходится выбирать. Нередко на решение открыть магазин в том или ином городе-миллионнике влияют не столько уровень доходов населения, сколько наличие там подходящих площадей и сговорчивость их владельцев. Поэтому Харьков и Днепропетровск, где большой выбор торговых центров, имеют преимущество перед более платежеспособными Одессой и Донецком, где мало профессиональных объектов.

Покупателям приходится больше тратить

Традиционно с начала осени практически во всех крупных городах страны зафиксировано увеличение спроса на торговые площади. По словам директора департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International Наталии Кравец, за последние месяцы доля пустующих мест в киевских профессиональных ТЦ снизилась с 3 до 1– 1,5%, в одесских и донецких — с 10 до 3–5%, в днепропетровских, харьковских и львовских — примерно с 10 до 7%. Украинцы стали оставлять в магазинах больше денег, что в первую очередь связано с повышением цен практически на все товары. По данным Госкомстата, с начала года розничный оборот торговцев увеличился на 4,6% — до 329,7 млрд грн. Наибольшая динамика наблюдается в Киеве (рост на 5,7%, до 43,3 млрд грн.) и Днепропетровской области (5,8%, до 25,5 млрд грн.). Харьковские и одесские продавцы смогли нарастить обороты на 4,9%, до 24 млрд и 19,7 млрд грн. соответственно, донецкие — на 3,2%, до 32,6 млрд грн. Скромнее всего успехи у львовского ритейла, выросшего на 1,7% — до 15,4 млрд грн.

В тройку наиболее активных арендаторов торговых площадей вошли продуктовые супермаркеты, продавцы бытовой техники, одежды и обуви. Правда, даже компании, готовые открывать новые магазины, стали скромнее в своих запросах. Как правило, все они за время кризиса оптимизировали ассортимент, сконцентрировавшись лишь на самых ходовых позициях, и все чаще отказываются от больших площадей. «К примеру, до кризиса одежный универмаг Top Shop, который открылся в этом году в киевском ТЦ Sky Mall, рассматривал варианты по 700 кв. м, а в итоге ограничился 450 кв. м», — отмечает г-жа Кравец. Наиболее ходовыми сейчас являются совсем маленькие помещения (в столице — 100–150 кв. м, а в регионах площади уже дробят на «клетушки» по 10–20 кв. м) или залы до 500 кв. м. По сравнению с докризисными показателями магазины стали теснее в среднем на 20–30%.

Помимо столицы самыми привлекательными для ритейлоров являются Одесса и Донецк, что поясняется сравнительно высоким уровнем доходов местных жителей (3,2 тыс. грн. и 4,2 тыс. грн. в месяц соответственно) и их готовностью тратить заработанное на покупки. Растет интерес и ко Львову, где пока невысокая конкуренция между сетевыми брэндами. Последними в списке приоритетов торговцев числятся Харьков и Днепропетровск. Первый отпугивает цивилизованный ритейл конкуренцией со стороны вещевых рынков. В Днепропетровске же, по словам директора компании «Балтика Украина» (ТМ одежды Monton) Максима Чечелева, за время кризиса произошло очень резкое расслоение потребителей по уровню доходов, что делает продвижение на этом рынке товаров средней ценовой категории весьма проблематичным. Но сколько бы ритейлоры не рассуждали о плюсах и минусах того или иного региона, на решение об открытии там магазина зачастую влияет наличие подходящего торгового центра или выгодное ценовое предложение. Ведь продавцы сегодня расширяются не столько из расчета на сиюминутную прибыль, сколько для того, чтобы закрепить за собой место на том или ином рынке, по возможности опередив конкурентов.

Одесса и Донецк наживаются на дефиците

Риэлторы отмечают, что наибольшее количество заявок в их базах данных на одесские и донецкие торговые помещения. Причем многие из них остаются невыполненными месяцами, поскольку найти варианты, которые устраивали бы потенциального арендатора, в этих городах сложно. Там нет широкого выбора профессиональных площадей. К примеру, в Одессе среди таковых они выделяют разве что комплекс «Ривьера» на Фонтанке, «Сады Победы» в Аркадии и мебельный ТЦ «6 элемент». Но в них вакантными являются не более 3% площадей, тогда как в целом по городу этот показатель составляет 5%.

Реклама на dsnews.ua

В центре Одессы, куда традиционно стремятся попасть продавцы, торговых центров всего три: «Афина» на Греческой площади, «Европа» на улице Дерибасовской и «Детский мир». Несмотря на то что у потенциальных арендаторов есть масса нареканий на качество этих объектов (отсутствие единой концепции, неудачная планировка и пр.), свободных площадей там практически нет. Более-менее приличный выбор вариантов местные риэлторы могут предложить разве что на периферии, в торговых центрах «Вузовский», «Панорама» и «Маршал» на Таирова, в «Семье» и «Авроре» в поселке Котовский. Теснота в торговых залах сказалась на ценовой политике владельцев недвижимости. По данным Colliers International, арендные ставки в Одессе сегодня одни из самых высоких по стране: площадь формата 100–300 кв. м стоит не менее $60–70 за квадрат в месяц, что лишь на $10–20 дешевле, чем в Киеве. Тарифы же в самых престижных ТЦ (к примеру, «Сады Победы») достигают $200/кв. м. На окраинах квадраты оцениваются гораздо дешевле — порядка $30/кв. м в месяц. Владельцы местных торговых объектов периодически пересматривают ставки. К примеру, в сентябре они выросли на 10% практически во всех ТЦ. К тому же одесские арендодатели раньше, чем их киевские коллеги, возвратились к практике расчета по реальному курсу доллара и редко соглашаются учитывать в сумме платежа выторги магазинов, что практикуется в столице.

И рассчитывать на изменение ситуации здесь пока не приходится, поскольку в Одессе планируются к сдаче лишь единичные торговые объекты. В нынешнем году девелоперы обещают запустить только специализированный центр Auto Plaza (ул. Балковская), где будут представлены техника и запчасти. «На следующий год намечен ввод в эксплуатацию ТРЦ «Астор» площадью 55 тыс. кв. м (ул. Генерала Петрова). Там разместятся гипермаркет, салоны мебели, супермаркет электроники, обширная бутиковая и развлекательная зоны», — сообщает специалист компании Domobaza.info Наталия Сиротченко.

В Донецке насчитывается лишь пару десятков ТЦ, причем большинство можно отнести к профессиональным весьма условно. Среди наиболее популярных — открывшийся недавно в центре города «Донецк-Сити», «Сити-Плаза», «Сити-Центр» и «Амстор». Ценовые тенденции схожие с одесскими — найти площади дешевле $60 за квадрат в месяц там практически нереально. С начала сентября почти все ТЦ предупредили арендаторов о повышении расценок на 15%.

Еще хуже, чем в Одессе, в городе обстоят дела с новыми торговыми объектами. Среди анонсированных новинок можно отметить разве что вторую очередь «Донецк-Сити» по улице Артема (площадь 37,2 тыс. кв. м) и ТЦ Donbass Shopping Mall на улице Петровского (158 тыс. кв. м.), которые планируется сдать в эксплуатацию в 2011 и 2013 гг. соответственно. Так что причин, которые бы сдерживали аппетиты девелоперов, не наблюдается, и это будет способствовать дальнейшему увеличению ставок.

Львовянам не до жадности

Во Львове потенциальным арендаторам предлагается достаточно много свободных площадей в ТЦ, причем общий показатель вакантности до 10% вытягивает лишь популярность таких торговых центров, как универмаг «Львов», расположенный на улице Владимира Великого (объект мало изменился с советских времен, но заполнен практически на 100%), «Магнус», недавно открытый ТЦ King Cross Leopolis. Цены в них достаточно высокие — от $45/кв. м, а на особенно привлекательные площади могут достигать 100 евро/квадрат.

По словам коммерческого директора компании «Технопарк» Евгения Зиновьева, в городе есть и ряд объектов, наполняемость которых оставляет желать лучшего, несмотря на готовность владельцев идти на уступки. К примеру, ТЦ «Пивденный», который еще недавно считался одной из основных торговых зон Львова, но потерял былую популярность из-за несоответствия современным требованиям, остался полупустым, хотя ставки там стартуют с 20 грн./кв. м в месяц. То же можно сказать о ТЦ «Украина» в районе одноименного стадиона. Ранее там был крупный вещевой рынок, что автоматически делало этот микрорайон привлекательным для торговцев любым товаром, поскольку он обеспечивал поток покупателей. Но в связи с реконструкцией стадиона рынок закрыли. Вместо него появился ТЦ, предлагающий площади по 20–25 грн./кв. м в месяц. Тем не менее пока заполнено лишь 20% помещений.

Масса пустующих прилавков не мешает ритейлорам жаловаться на отсутствие качественных предложений. К примеру, Максим Чечелев говорит, что им Львов интересен давно, но открыть там магазин пока не могут, поскольку не нашли подходящего здания. Эта компания, как и ряд других, намеревалась обосноваться в ТЦ «Леополис», который должны были сдать в эксплуатацию в этом году (объект площадью 45 тыс. кв. м расположен на пересечении улиц Кульпарковской и Научной). Но на сегодняшний день он заморожен, и, когда будет возобновлено его строительство, неизвестно. Приостановлено и сооружение ТРЦ «Квадрат» площадью порядка 30 тыс. кв. м на улице Железнодорожной. Из анонсированных объектов можно отметить пятиэтажный ТЦ на проспекте Черновола и «Форум Львов» в районе улиц Кулиша, Джерельной и Газовой. Но их возведение должно начаться лишь в следующем году. Так что рассчитывать на увеличение предложения в ближайшем будущем арендаторам не стоит.

Много и дешево

Кризис расслоил торговые центры на успешные и откровенно провальные и в Харькове. В наиболее популярных объектах («Караван», «Даффи») сейчас пустуют 5–7% площадей, тогда как у аутсайдеров рынка (преимущественно небольшие центры в спальных районах) этот показатель доходит до 30%. До 2008 г. в модных ТЦ пустовало не более 1%, а в остальных — 3–5% помещений. Сейчас предприниматели готовы платить лишь за гарантированный поток платежеспособной публики и все меньше внимания обращают на периферийные объекты. Аналитик группы компаний «Проконсул» Наталия Черная рассказывает, что в структуре их заказов 70% заявок приходится на ТЦ в центре города и 20% — на расположенные на приближенных к нему улицах. Но площади рассматриваются лишь при условии, что цена не превышает $50/кв. м в месяц. Ведь ритейлоры не могут рассчитывать на высокие доходы в городе с развитой торговлей и относительно скромными доходами населения (3,5 тыс. грн./мес.).

Эту особенность харьковского рынка осознают владельцы профессиональных объектов, так и не решившиеся повысить расценки с начала сезона. Более того, как отмечает ведущий специалист отдела недвижимости компании «Фокстрот» Евгения Соколова, хозяева некоторых ТЦ при расчетах по-прежнему ориентируются на гривневые цены и охотно переходят на оплату, учитывающую выторги арендатора. В спальных районах реально снять площади по 130–140 грн./кв. м, а наиболее выгодные арендаторы могут рассчитывать на дополнительные скидки в 10–15%.

Тем не менее по количеству заявленных объектов Харьков является едва ли не лидером в стране, уступая разве что Киеву. В этом году тут обещают ввести в эксплуатацию ТЦ «Джокер» на улице Героев труда (33 тыс. кв. м), в следующем — вторую очередь ТРЦ «Французский бульвар» (более 40 тыс. кв. м) и ТРЦ «Магеллан» (62,5 тыс. кв. м). В 2011 г. на пересечении проспектов Московского и 50-летия СССР начнут строить ТРК «Лавина» общей площадью свыше 33 тыс. кв. м. По данным компании «Соцмарт», ведется также подготовка к реализации проекта ТРЦ Central Park (200 тыс. квадратов), под который выделено 1,1 га на Белгородском шоссе. Реализация даже половины анонсированных проектов приведет к перенасыщенности Харькова торговыми площадями, в связи с чем предпосылок для роста ставок явно нет.

Днепропетровск также пожинает плоды излишней активности девелоперов. «До кризиса там было построено несколько десятков крупных объектов, которые, как оказалось, просто некому занимать. В результате арендные ставки упали на 50% и сегодня составляют порядка $45/кв. м в месяц в успешных ТЦ», — говорит Наталия Кравец. В небольших центрах, расположенных в спальных районах города, площади можно снять за $10–15/кв. м. Но строительство новых торговых объектов продолжается. На 2011–2013 гг. намечен ввод в эксплуатацию ТРЦ «Пассаж» (25 тыс. квадратов) на проспекте Карла Маркса, второй очереди «Гранд Плазы» по улице Короленко (17,5 тыс. кв. м), ритейл-парка «Владимирский» на проспекте Газеты «Правда» (42 тыс. квадратов), ТРЦ «Караван 2» по улице Космической (более 122 тыс. кв. м), «Амстора» на Запорожском шоссе (около 22 тыс. квадратов). Чтобы загрузить хотя бы треть этих площадей, новичкам придется пойти на ценовые уступки, а это может привести к общему снижению цен на рынке еще на 10–15%.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Максим Чечелев Директор компании «Балтика Украина»

Наиболее привлекательной для нас на сегодняшний день является Одесса, и прежде всего по причине высокой культуры формирования местными жителями своего гардероба, что позволяет нам как продавцам одежды рассчитывать на хорошие обороты. Плюс там много приезжих, которые с легкостью расстаются с деньгами. Пусть в городе очень мало современных торговых объектов, зато развит так называемый «уличный» ритейл. Магазины на первых этажах зданий в центре популярны среди покупателей едва ли не больше, чем крупные торговые комплексы, да и выбор таких помещений достаточно широк. Однако подобные площади, как правило, предлагаются в домах старой постройки, а их конфигурация зачастую бывает весьма причудливой. Кроме того, многие здания являются памятниками архитектуры, поэтому ремонт торгового зала может стоить намного дороже, чем рассчитывают арендаторы.

Также нашей компании интересен Донецк, поскольку там традиционно высок уровень платежеспособного спроса. Продавцы обслуживают не только местных жителей, но и приезжих из ближайших населенных пунктов, скупающихся в областном центре. Конечно, в Донецке пока мало профессиональных торговых объектов, зато они отличаются хорошим качеством и продуманной концепцией. А вот Днепропетровск, наоборот, в аутсайдерах. Насыщенность города ТЦ очень высока, но с началом рецессии большинство местного населения стало очень чувствительним к цене, что негативно сказалось на оборотах ритейлоров, работающих в среднем ценовом сегменте.

Евгения Соколова Ведущий специалист отдела недвижимости и развития компании «Фокстрот.Техника для дома»

Наша компания динамично развивает два основных своих брэнда (супермаркеты «Фокстрот. Техника для дома» и гипермаркеты FoxMart) во всех городах-миллионниках, каждый из которых имеет свои особенности. К примеру, торговая недвижимость во Львове ранее пользовалась ажиотажным спросом, но из-за кризиса платежеспособность населения там существенно упала и многие торговцы вынуждены были свернуть бизнес. Зато оставшиеся получили возможность арендовать площади по цене, иногда втрое меньшей, чем в 2008 г. Сейчас необоснованно завышенные ставки выставляет разве что новый ТЦ King Cross Leopolis (до 100 евро/кв. м).

Отличительная особенность харьковского рынка — большое количество торговых объектов и вполне приемлемые цены, которые в ближайшем будущем не будут расти. Этим город и привлекает ритейл, хотя население там небогатое. В Одессе же у жителей есть деньги, и компаниям имеет смысл развивать здесь бизнес, несмотря на отсутствие качественных помещений и дороговизну торговых площадей.

    Реклама на dsnews.ua