Игорь Князев

Какие основные аферы или случаи банального невыполнения застройщиками своих обязательств перед пайщиками наблюдались в последние годы на столичном рынке первичной недвижимости?

И.К. Настоящая громкая афера, то есть уголовно наказуемое деяние, была только одна — это печально известное дело "Элита-центра", по которому уже вынесен судебный приговор. Остальные случаи, когда частные инвесторы пострадали от застройщиков, которым доверили свои деньги, объясняются вовсе не злым умыслом последних. Просто многие девелоперы вели непродуманную политику, которая и привела к заморозке объектов.

По каким причинам такие компании уголовно не преследуются, ведь от их действий страдают люди, вложившие деньги в улучшение жилищных условий?

И.К. Предложение стать "покупателем квартир в доме на стадии строительства" не более чем рекламный слоган. На самом деле частные инвесторы разделяют все риски с компанией-застройщиком, и, когда у последней складывается неблагоприятная бизнес-ситуация, страдают все наравне. Пайщики вплоть до момента ввода дома в эксплуатацию — это не покупатели, а партнеры девелопера со всеми вытекающими последствиями. В докризисный период, когда цены росли как на дрожжах, многие вкладывали, перепродавали, то есть активно пытались заработать на недвижимости, но абсолютно не обращали внимания на репутацию продавца. Никто не учитывал, что реализация проектов в секторе жилой недвижимости является весьма специфическим видом бизнеса: в большинстве случаев земля у застройщика арендованная, а деньги на реализацию проектов взяты в долг в банках или у потенциальных владельцев квартир.

Но ведь и при таких условиях многие компании стабильно вводили объекты в эксплуатацию…

И.К. Такие компании имели большой опыт, высококвалифицированный менеджмент и, что самое важное, — собственные финансовые ресурсы или доступ к иностранным деньгам, которые можно получить под небольшие проценты. К тому же у них всегда была продуманная политика привлечения инвестиций от физических лиц. Те же, кто впоследствии потерпели полное фиаско, надеялись, что экономика будет всегда стремительно расти, а ажиотажный спрос на недвижимость станет вечным. Фактически такие девелоперы строили финансовые пирамиды: собранные с пайщиков на одном из своих объектов деньги тратили на покупку участков, разработку проектной документации для следующих строек. Когда в 2008 году разразился кризис, оказалось, что средств на ввод в эксплуатацию уже оплаченных пайщиками объектов нет. Многие компании, надеясь на будущие заработки, еще и понабирали банковских кредитов под большие проценты, и сейчас им достраивать начатые объекты просто экономически невозможно.

Почему невозможно?

И.К. Потому что сложилась ситуация, когда они должны больше, чем смогут получить в случае продажи жилья. Стандартная для таких компаний ситуация следующая: застройщик реализовал среди частных инвесторов порядка 50% квартир в будущем доме, еще какую-то существенную сумму взял у банка под 20–25% годовых, что за четыре-пять лет удваивает сумму долга. Построил какое-то количество этажей и остановил этот процесс из-за кризиса. Теперь девелопер должен частным инвесторам и банку с учетом процентов и штрафных санкций, предположим, $100 млн, на достройку ему необходимо $50 млн. А если он достроит объект и продаст оставшиеся квартиры, то получит $70 млн. Чистый убыток составляет $80 млн, и у девелопера просто нет средств на его покрытие.

Сколько, по вашим оценкам, сейчас замороженных объектов на столичном рынке новостроек?

И.К. Порядка 30% — это примерно 50 проектов на разной стадии готовности. Правда, на реализацию многих из них не успели привлечь деньги частных инвесторов.

Компания "НЕСТ" также имела в своем активе замороженный дом. Какова его судьба?

И.К. Мы не останавливали ни один из своих проектов. Просто мы вынуждены были на комплексах "Изумрудный" и "Покровский посад" сразу после кризиса 2008 года сократить объемы выполняемых работ до минимума. Наша компания тогда реализовывала три жилых проекта. Но после того, как продажи на рынке упали до нуля, а банковское кредитование было свернуто, развивать их одновременно не представлялось возможным. Топ-менеджмент компании принял решение достраивать комплексы поочередно, в зависимости от степени строительной готовности. Таким образом, наш проект "Покровский посад" оказался в конце так называемой цепочки и, несмотря на то что плановый срок сдачи объекта в эксплуатацию датировался 2009 годом, активные работы на нем были возобновлены только в начале сентября этого года. Причем после кризиса мы уже ввели в эксплуатацию два крупных жилых объекта: "Времена года" и "Изумрудный", благодаря чему теперь есть все основания утверждать, что "Покровский посад" будет возведен очень быстро. Свои юридические обязательства перед инвесторами мы не нарушим: в целевых облигациях, по которым привлекались инвестиции, срок погашения датирован 2013 годом — до этого времени комплекс будет полностью сдан.

Пайщики "Покровского посада" отстаивают свои права?

И.К. До кризиса была продана половина квартир в будущем комплексе, а это немалая цифра. Инвесторы создали общественную организацию и писали заявления в ОБЭП, прокуратуру, ГКЦБФР. Мы пережили многочисленные проверки со стороны этих структур, но всегда готовы были показать, куда пошли деньги и их целевое использование.

Будут ли разморожены остальные столичные объекты? Как их инвесторы могут прояснить для себя сложившуюся ситуацию?

И.К. Я думаю, возобновление строительства и ввод в эксплуатацию ожидает не более 50% замороженных сейчас объектов. Для того же, чтобы прояснить ситуацию со своим домом и найти выход из сложившегося тупика, частные инвесторы должны, как это уже делается, создавать общественные организации, заручаться поддержкой юридических, консалтинговых компаний. Таким образом можно узнать, был ли данный случай криминальным злодеянием или же это следствие неблагоприятной бизнес-ситуации. А затем или возбуждать уголовное дело и искать похищенное, или же попытаться договориться с застройщиком о путях решения проблемы. Каждый конкретный случай должен быть оценен, рассмотрен и решен в индивидуальном порядке. Так, в какой-то ситуации можно реанимировать застройщика и привлечь банковский кредит, в другой — частным инвесторам имеет смысл объединяться и достраивать объект самим или же отсуживать у заказчика строительства имущество, если у него есть активы, которые можно реализовать, а полученные средства отправить на достройку дома.

Объект

строительства

ЖК "Днепровские башни", просп. Генерала Ватутина, 9

ЖК "Воздвиженка", урочище Гончары-Кожемяки

Дом, ул. Нагорная, 18/16

Дом, ул. Ирпенская, 69-б

ЖК "Жемчужина Кадетского Гая", ул. Эрнста

Дома, ул. Лаврухина, 4, 8, 11, 12

Дом, ул. Семьи Сосниных, 4-а

и ООО "Агростройпереработка"

Дом, ул. Старонаводницкая, 4-д

и ООО "Агростройпереработка"

Дом, ул. Борщаговская, 208

сейчас — "Перспективабуд"/

"Житлобуд-Инвест"/Трест "Киевгорстрой-6"

ЖК "Приозерный", ул. Здолбуновская, 13

По данным компании Socmar