Киевлянам не хватает квартир
Цены на новое жилье в столице продолжают медленный, но неуклонный путь наверх. Столичные застройщики связывают это с трудностями оформления площадок под застройку и неуменьшающимся спросом на новое жилье.
Список возглавляет дуэт
Сегодня в столице новое жилье реализуют более 20 застройщиков и инвесторов, а также несколько крупных агентств недвижимости. При этом, несмотря на то что "киты" рынка — холдинг "Киевгорстрой" и компания "Житло-Iнвест" — за прошедший год не только не утратили своих позиций, но даже укрепили их, количество застройщиков на рынке продолжает увеличиваться. Специалисты связывают это с высокой рентабельностью бизнеса и неуклонным ростом спроса на данный товар. Так, по словам вице-президента "Киевгорстроя" Василия Можара, ежегодная потребность столицы в жилье составляет порядка 1 млн кв. м, благодаря чему рынок в ближайшее время обещает оставаться динамичным. Кроме того, согласно проведенным холдингом исследованиям, 88% жителей столицы не удовлетворены жилищными условиями, а 44% предполагают решать жилищную проблему в течение ближайших пять–семь лет.
Заместитель начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадий Бондарев считает, что объем рынка жилья в столице еще больше — 1,3–1,4 млн кв. м в год (с учетом вторичного рынка). "Спрос на дешевое жилье, — говорит он, — превышает предложение как минимум в два раза. Что, естественно, привело к повышению цен в этом сегменте рынка на 10–15% в течение только последнего полугодия. Одно-, двухкомнатные квартиры небольшой площади с приемлемой стоимостью квадрата, расположенные в таких районах, как Святошин, Харьковский, Троещина, сегодня "уходят" буквально в первые месяцы после начала строительства".
Несмотря на то, что покупатель на рынке нового жилья может выбирать из 80–90 одновременно возводящихся объектов, предложение все еще отстает от спроса. 70% рынка контролирует вышеозначенный дуэт лидеров, возводящий в данный момент около 60 объектов в разных ценовых диапазонах: от самых дорогих индивидуальных проектов в центре по 4–8 тыс. грн. за кв. м до самых дешевых панельных на окраине по 1,5 тыс. грн. за квадрат. Наибольший разброс цен на дома, расположенные в разных городских районах, у "Житло-Iнвест", которая пытается охватить все сегменты рынка — от самого дешевого до элитного жилья. Цены тут колеблются от 1600 грн. до 8800 грн. за квадрат. Чуть более низкие цены предлагает холдинг "Киевгорстрой", который продает квартиры в таких районах, как Троещина, дальняя Дарница и Осокорки по 1,47–1,55 тыс. грн. за квадрат.
Согласно данным самих компаний, "Киевгорстрой" и "Житло-Інвест" за девять месяцев нынешнего года привлекли около 2 млрд грн. инвестиций, что составило 61,1% от объема всего рынка. По словам начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Михаила Голицы, в самое ближайшее время "Житло-Інвест" планирует начать активную застройку Бортничей, Святошина и Дарницкого района. "Люди, которые живут в том или ином районе, улучшая свои жилищные условия, не стремятся менять район проживания и заинтересованы в приобретении нового жилья в непосредственной близости от своего старого дома, — сказал Михаил Голица. — Поэтому мы планируем осваивать все 10 городских районов, застраивая там свободные площадки". Кстати сказать, "Житло-Інвест" все свое жилье строит, используя в качестве генподрядчиков различные строительные компании. К примеру, новый дом компании на бульваре Шевченко возводит фирма "Гранит", жилой комплекс на Подоле — компания "Дорис" и т. д.
С пентхаусами все спокойно
Остальные флагманы рынка — компании "Познякижилстрой", ТММ, ЗАО "Трест "Киевгорстрой-1", ОАО "Трест "Киевгорстрой-1" им. М. П. Загороднего" работают в секторе элитного жилья либо же осваивают привычные им районы. В частности, ЗАО "Трест "Киевгорстрой-1" традиционно застраивает Оболонь, предлагая своим клиентам квартиры стоимостью от 1800 до 2700 грн. за квадрат. Компания "Познякижилстрой" также твердо удерживает свои позиции на рынке и говорит о повышении спроса на элитное жилье (преимущественно в центральных районах столицы, квадрат в которых стоит от 3,4 тыс. грн.). Практически все застройщики отмечают, что в последние полгода спрос на элитное жилье заметно вырос. Цена квадрата в центре колеблется в диапазоне 3,5 тыс. — 8,8 тыс. грн. Однако месторасположение на сегодняшний день — это уже далеко не единственное требование к элитному жилью. "Для того чтобы стоить такие деньги, жилье должно иметь индивидуальный и неповторимый проект, — говорит руководитель отдела недвижимости компании HCM Property Managеment GmbH Вадим Кушников. — Особое значение имеет инфраструктура жилья. Дома, не имеющие системы кондиционирования, автономных систем обогрева, очистки воды, цифровых телефонных линий и хорошо оборудованных паркингов, просто не могут сегодня претендовать на статус элитных". Что касается "суперэлиты" — пентхаусов, то их количество на рынке до сих пор не перешагнуло отметки в два десятка. Средняя стоимость не изменилась и составляет порядка полумиллиона долларов за единицу. Тем не менее, используя возрастающую популярность жизни на верхних этажах, некоторые застройщики начали вводить повышенный коэффициент высотности: чем выше расположена квартира в доме, тем дороже стоит в ней квадрат. Иногда разница между первыми и последними этажами составляет 100–200%.
Что касается сложностей с оформлением под жилую застройку свободных площадок, то, по словам Михаила Голицы, город сегодня работает над упрощением процедуры отведения земельного участка, но решен этот вопрос будет, по всей видимости, не в самом ближайшем будущем.
Покупатель изменился
По словам начальника отдела маркетинга компании "Познякижилстрой" Олега Гукасова, сегодня основными клиентами компаний, предлагающих жилье в новостройках, являются как конечные потребители, желающие улучшить свои жилищные условия, так и юридические лица, заинтересованные в получении прибыли. Однако поскольку юридические лица при покупке жилья должны платить 20% НДС, от которых частные инвесторы освобождены, компании-застройщики имеют дело, как правило, с первой категорией инвесторов.
Специалисты отмечают, что если два– три года назад инвесторы были представлены узким слоем предпринимателей, готовых инвестировать и покупать жилье сразу и за наличные, то сегодня основную массу инвесторов и покупателей (30–40%) составляет средний класс, улучшающий свои жилищные условия продажей меньшей и покупкой большей квартиры с доплатой. Это подтверждают и в компании "Познякижилстрой". Если раньше основными инвесторами здесь выступали собственники предприятий, то теперь жилье активно покупают себе руководители высшего звена и топ-менеджеры. В холдинге "Киевгорстрой" отмечают, что в компанию приходит все больше мелких предпринимателей.
Новым застройщикам — быть
Говоря о дальнейшем развитии первичного рынка, застройщики прогнозируют повышение цен на жилье. Они утверждают, что до конца года цены могут вырасти еще на 5%, что является естественной реакцией на повышенный спрос. "Если бы мы мобильно не реагировали на потребности и тенденции рынка, то большинство квартир выкупалось бы еще на начальной стадии всевозможными частными компаниями и агентствами недвижимости и поступало бы на рынок уже по совсем другой цене, — говорит Аркадий Бондарев. — Поэтому пока сложности с выделением строительных площадок, срок оформления которых составляет в среднем полтора года, не дают покрыть потребности рынка, цены на новое жилье будут медленно расти. В то же время, реагируя на потребности рынка, застройщики будут возводить больше малогабаритных одно- и двухкомнатных квартир, пользующихся сегодня повышенным спросом". Бум просторных квартир в двух уровнях с огромным холлом сегодня в столице уже прошел: люди не хотят переплачивать за лишние метры. Тем не менее, по заявлению первого вице-президента холдинга "Киевгорстрой" Станислава Мартынюка, Киев будет застраиваться преимущественно домами индивидуальных проектов, оборудованными паркингами, первые этажи которых будут предназначены для размещения офисных помещений и объектов социально-бытового обслуживания населения.
Сегодня застройщики ведут конкурентную борьбу, усовершенствуя схемы работы с населением: они уменьшают размеры первоначального взноса, предлагают выгодные условия кредитования тем или иным банком, организуют специальные накопительные вклады. Тем не менее, по словам Олега Гукасова, особых изменений в схемах работы с населением в ближайшее время не будет — в столице пока достаточно людей, согласных приобретать недвижимость на существующих условиях.
Кроме того, специалисты говорят, что в ближайшие годы в столице вряд ли появятся компании, возводящие дома для своих сотрудников. "Спрос физических лиц сегодня настолько высок, — говорит Олег Гукасов, — что у компаний не возникает необходимости финансировать строительство целых домов для обеспечения жильем своих специалистов. И если экономика будет вести себя стабильно, то особых изменений в этом сегменте рынка не произойдет, разве что удешевление банковских кредитов сделает их более весомым подспорьем в работе застройщиков".
