Рынок офисов накануне девятого вала. Под бизнес-центры скоро начнут реконструировать заводы и админкорпуса
В течение трех ближайших лет количество высококлассных офисных помещений в столице удвоится, что позволит удовлетворить все возрастающий спрос. Однако до ввода первого из ныне строящихся бизнес-центров особых изменений на рынке не предвидится.
А, В и С — не в трубе
По словам менеджера по маркетингу компании Colliers International Эдуарда Онуфриенко, спрос на высококлассные офисные помещения сегодня превышает предложение, увеличиваясь в среднем каждые полгода на 5–10%, что вызвано стабильным развитием украинской экономики и отсутствием нового предложения на этом рынке. Причем изменения касаются не только количественного уровня спроса, но и его структуры: компании, не имеющие возможности арендовать помещения требуемой площади в популярном как всегда центре столицы (где заполненность офисных центров составляет сегодня порядка 95%), вынуждены выбирать помещения на окраинах делового центра, в таких районах, как Подол, Соломенка, Шулявка, Голосеево и пр. Кроме того, поскольку уровень ставок в офисах класса "С" в центре достиг отметки в $15–18, аренда подобных помещений стала менее выгодной. Таким образом, у основных арендаторов этих офисов — отечественных компаний — появился стимул мигрировать из зданий со старомодной кабинетной системой планировки в более современные бизнес-центры. Тем более что ставки аренды на высококлассные офисные помещения, по всей видимости, в ближайшее время останутся стабильными. Сейчас стоимость аренды помещений класса "А" составляет $26–30, класса "В" — $19–25 (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Поэтому, несмотря на то, что основными клиентами бизнес-центров класса "А" продолжают оставаться западные компании (примерно 70% арендаторов), многие эксперты говорят о том, что их доля будет уменьшаться.
Что касается менее профессиональных офисных помещений, то их арендуют, как правило, компании, ограниченные в средствах и не предъявляющие особых требований к уровню офисов. По словам ведущего специалиста агентства "Благовест" Светланы Карповой, сегодня самое дешевое офисное здание такого класса в отдаленных от центра районах стоит порядка $8 за квадрат. Помещения с неплохим ремонтом и в районах с хорошей транспортной развязкой оцениваются на уровне $10–12. Особым спросом пользуются площади, расположенные в "расширенном центре города" (в пределах площади Победы, Конрактовой площади и станции метро "Дружбы народов"), а также в районах, приближенных к центру — Соломенском и Голосеевском. Некоторые, в том числе и иностранные компании, выбирают для своих офисов специально оборудованные под эти цели жилые помещения, стоимость квадрата в которых несколько поднялась в течение последних лет и составляет сейчас $8–25 за площади в центре и $5–15 — на окраине. По словам Светланы Карповой, повышение цены на квартиры под офисы связано с существенным увеличением спроса на них, поскольку качество отделки в таких помещениях сегодня ощутимо превосходит уровень отделки в некоторых бизнес-центрах или находится на том же уровне, а цена при этом значительно ниже. Поэтому некоторые компании предпочитают жилой фонд нежилому.
Модные тенденции
По оценкам операторов рынка, показатель вакантности высококлассных столичных бизнес-центров сейчас находится на рекордно низкой отметке. Если в 2000 г. пустовало 23% офисных площадей классов "А" и "В", то в 2001 г. этот показатель снизился до 10%, а в текущем году составил всего 5%. Что касается помещений в административных зданиях и жилых площадей под офисы, то в этом сегменте рынка спрос сегодня уже превышает предложение, особенно на помещения, расположенные в центре города. Кроме того, в связи со стабильно высоким спросом за последние годы на 20–30% повысились цены на дешевые офисные помещения и существовавшая когда-то на рынке цена $5 за кв. м ушла в историю. Еще одной тенденцией нынешнего года стало ужесточение условий аренды офисных площадей: теперь арендодатели, понимая, что рынок довольно ограничен в предложении, уже меньше идут на уступки своим клиентам и практически не соглашаются на снижение ставок и различные бонусы. Кроме того, ограниченность выбора помещений в самом центре города привела к резкому увеличению количества сделок на окраинах центра, которые ранее проигрывали в своих позициях.
"Наибольшим спросом в бизнес-центрах пользуются помещения площадью 400–600 кв. м, — говорит Эдуард Онуфриенко. — Тем не менее сегодня наблюдается повышение спроса на большие помещения площадью от 1 тыс. квадратов, который действующие бизнес-центры не могут удовлетворить. Поэтому многие крупные компании обращают свой взор на офисы на границах центральных районов, предлагающиеся по $12–18 за квадрат. Средний срок, на который такие компании заключают договор аренды, составляет от трех до семи лет, что свидетельствует об увеличении у них уверенности в стабильном развитии экономики и их планах развития на украинском рынке".
Это подтверждают и агенты риэлторских фирм, отмечающие, что и отечественные компании предпочитают не приобретать офисы, а арендовать. По их оценкам, в среднем на один заказ на покупку приходится 10 заказов на аренду площадей. "Тот факт, что здания под офисы покупают исключительно крупные украинские и российские компании, связан с тем, что они более оптимистично, нежели западные, оценивают перспективы украинского рынка, — говорит вице-президент корпорации "ИСА" Александр Башенко. — Хотя, как правило, выкупая целое здание и реконструируя его под офисы, большинство компаний занимают под собственные нужды лишь часть помещений, остальные же поступают на рынок аренды".
Стоимость помещений в столице, по словам ведущего специалиста агентства недвижимости "Благовест" Никиты Ковалика, составляет от $250–300 (на жилых массивах) до $2000 (в центре) за квадрат. Спросом пользуются отдельно стоящие здания, не нуждающиеся в особых капиталовложениях. И арендаторов, и покупателей офисной недвижимости прежде всего интересует центр города, и только отсутствие необходимых помещений и высокие цены заставляют их обосновываться на окраинах деловой столицы. Что касается настоящих окраин города (таких районов, как Борщаговка, Троещина, Виноградарь), то они вообще практически лишены офисной инфраструктуры.
Специалисты говорят о том, что в Киеве сейчас достаточно много компаний, которые хотели бы поменять старомодные административные здания на современные офисы класса "В", так как разница в арендных ставках между этими классами в настоящее время очень незначительна. По словам Эдуарда Онуфриенко, раньше эта тенденция не была настолько сильна. Тем не менее изъявляемый этими компаниями спрос сегодня не может быть удовлетворен в силу сложившегося на рынке дефицита высококлассных офисных помещений.
Накануне девятого вала
Тот факт, что в столице в течение последних двух лет не был введен в эксплуатацию ни один крупный объект, предлагающий высококлассные помещения, и ввод ближайших офисных центров (двух — на Бессарабке, "Реле" — на Большой Васильковской и компании "ИСА" — на улице Жилянской, а также на улице Пимоненко и так далее) ожидается не раньше следующего года, эксперты объясняют последствиями кризиса 1998 г. и затянувшимся периодом избыточного предложения, когда один за другим сдавались все новые и новые офисные помещения и вследствие того, что предложение существенно превысило спрос, арендные ставки в этом сегменте рынка упали на 40–50% (в 1998 г. квадратный метр в офисном центре класса "В" оценивался в $50–60). Естественно, столкнувшись с такими тенденциями, инвесторы перестали вкладывать деньги в строительство новых бизнес-центров. Оживление в секторе инвестирования в сооружение офисных помещений произошло только в 2000 г., когда цены на офисы стабилизировались. Однако поскольку сроки реализации проектов в этом сегменте составляют три-четыре года, рынок получит новые площади лишь начиная со следующего года.
В 2003–2005 гг. в столице запланирован ввод более 200 тыс. кв. м офисных площадей, что фактически удвоит рынок (на сегодня в столице 150 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей). Однако до момента ввода этих помещений эксперты прогнозируют некоторое (до 5%) повышение цен на офисные площади всех классов. Кроме того, по словам Александра Башенко, многие собственники недавно приватизированных предприятий и владельцы административных корпусов будут перепрофилировать их под офисные здания, и появление определенного количества площадей такого плана значительно усилит путем ценового демпинга конкуренцию в этом секторе рынка недвижимости.
"Срок окупаемости инвестиций в строительство (реконструкцию) офисных помещений составляет в среднем лишь четыре года, — сказал Александр Башенко. — Однако сейчас уже достаточно сложно построить современное высотное здание в историческом центре столицы, не нарушив архитектурного ансамбля, поэтому новые объекты в основном будут сосредоточены в прилегающих к центру районах, а также в реконструированных заводских помещениях, расположенных в центре города. Что касается уже запланированных к вводу помещений, то подобная волна должна, по всей видимости, несколько снизить уровень арендных ставок, хотя падения, аналогичного 1998 г. (на 40–50%), ожидать, конечно, уже не приходится. Заполняемости офисных помещений могут несколько помешать выборы 2004 года, поскольку, как известно, в их преддверии компании не склонны расширяться".
Класс "А". Новопостроенное каркасное здание, изначально предназначенное для выполнения функций офисного центра и имеющее профессионального арендодателя, расположенное в центральной части города с удобным доступом для частного и общественного транспорта и наличием всех современных систем, в частности, управляемого микроклимата во всех помещениях, центральной системы кондиционирования, отопления, вентиляции и современных систем безопасности. Количество парковочных мест в таком центре должно соответствовать пропорции — не менее одного места на 100 кв. м арендуемой площади, а уровень обслуживания должен отвечать международным стандартам.
Класс "В". Офисы отличаются от центров класса "А" лишь тем, что в основном это качественно реконструированные административные или вновь построенные здания, зачастую на границе центральной части города. Как правило, уровень качества внутренних характеристик несколько ниже, хотя "начинка" может быть близка к зданиям класса "А".
Класс "С". Помещения обычно расположены вне центра города и имеют отделку визуально среднего или ниже среднего уровня, кабинетную систему расположения офисов или же наличие структурных препятствий для свободной перепланировки. Кроме того, собственная парковка центра либо очень маленькая, либо отсутствует, а сам центр оснащен простейшими системами кондиционирования, отопления и минимальными системами контроля и охраны. Как правило, профессиональное управление зданием отсутствует.
Качественные офисные помещения — в административных и институтских зданиях.
Основные сделки на рынке офисных помещений в 2002 году
Арендатор
Площадь (кв. м)
Офисное здание
Арендные ставки в бизнес центрах Киева
Бизнес Центры
Адрес
Арендная Ставка*
% заполняемости**
Класс
