• USD 27.6
  • EUR 33.5
  • GBP 39
Спецпроекты

Рынок офисов накануне девятого вала. Под бизнес-центры скоро начнут реконструировать заводы и админкорпуса

Реклама на dsnews.ua

В течение трех ближайших лет количество высококлассных офисных помещений в столице удвоится, что позволит удовлетворить все возрастающий спрос. Однако до ввода первого из ныне строящихся бизнес-центров особых изменений на рынке не предвидится.

А, В и С — не в трубе
По словам менеджера по маркетингу компании Colliers International Эдуарда Онуфриенко, спрос на высококлассные офисные помещения сегодня превышает предложение, увеличиваясь в среднем каждые полгода на 5–10%, что вызвано стабильным развитием украинской экономики и отсутствием нового предложения на этом рынке. Причем изменения касаются не только количественного уровня спроса, но и его структуры: компании, не имеющие возможности арендовать помещения требуемой площади в популярном как всегда центре столицы (где заполненность офисных центров составляет сегодня порядка 95%), вынуждены выбирать помещения на окраинах делового центра, в таких районах, как Подол, Соломенка, Шулявка, Голосеево и пр. Кроме того, поскольку уровень ставок в офисах класса «С» в центре достиг отметки в $15–18, аренда подобных помещений стала менее выгодной. Таким образом, у основных арендаторов этих офисов — отечественных компаний — появился стимул мигрировать из зданий со старомодной кабинетной системой планировки в более современные бизнес-центры. Тем более что ставки аренды на высококлассные офисные помещения, по всей видимости, в ближайшее время останутся стабильными. Сейчас стоимость аренды помещений класса «А» составляет $26–30, класса «В» — $19–25 (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Поэтому, несмотря на то, что основными клиентами бизнес-центров класса «А» продолжают оставаться западные компании (примерно 70% арендаторов), многие эксперты говорят о том, что их доля будет уменьшаться.

Что касается менее профессиональных офисных помещений, то их арендуют, как правило, компании, ограниченные в средствах и не предъявляющие особых требований к уровню офисов. По словам ведущего специалиста агентства «Благовест» Светланы Карповой, сегодня самое дешевое офисное здание такого класса в отдаленных от центра районах стоит порядка $8 за квадрат. Помещения с неплохим ремонтом и в районах с хорошей транспортной развязкой оцениваются на уровне $10–12. Особым спросом пользуются площади, расположенные в «расширенном центре города» (в пределах площади Победы, Конрактовой площади и станции метро «Дружбы народов»), а также в районах, приближенных к центру — Соломенском и Голосеевском. Некоторые, в том числе и иностранные компании, выбирают для своих офисов специально оборудованные под эти цели жилые помещения, стоимость квадрата в которых несколько поднялась в течение последних лет и составляет сейчас $8–25 за площади в центре и $5–15 — на окраине. По словам Светланы Карповой, повышение цены на квартиры под офисы связано с существенным увеличением спроса на них, поскольку качество отделки в таких помещениях сегодня ощутимо превосходит уровень отделки в некоторых бизнес-центрах или находится на том же уровне, а цена при этом значительно ниже. Поэтому некоторые компании предпочитают жилой фонд нежилому.

Модные тенденции
По оценкам операторов рынка, показатель вакантности высококлассных столичных бизнес-центров сейчас находится на рекордно низкой отметке. Если в 2000 г. пустовало 23% офисных площадей классов «А» и «В», то в 2001 г. этот показатель снизился до 10%, а в текущем году составил всего 5%. Что касается помещений в административных зданиях и жилых площадей под офисы, то в этом сегменте рынка спрос сегодня уже превышает предложение, особенно на помещения, расположенные в центре города. Кроме того, в связи со стабильно высоким спросом за последние годы на 20–30% повысились цены на дешевые офисные помещения и существовавшая когда-то на рынке цена $5 за кв. м ушла в историю. Еще одной тенденцией нынешнего года стало ужесточение условий аренды офисных площадей: теперь арендодатели, понимая, что рынок довольно ограничен в предложении, уже меньше идут на уступки своим клиентам и практически не соглашаются на снижение ставок и различные бонусы. Кроме того, ограниченность выбора помещений в самом центре города привела к резкому увеличению количества сделок на окраинах центра, которые ранее проигрывали в своих позициях.

«Наибольшим спросом в бизнес-центрах пользуются помещения площадью 400–600 кв. м, — говорит Эдуард Онуфриенко. — Тем не менее сегодня наблюдается повышение спроса на большие помещения площадью от 1 тыс. квадратов, который действующие бизнес-центры не могут удовлетворить. Поэтому многие крупные компании обращают свой взор на офисы на границах центральных районов, предлагающиеся по $12–18 за квадрат. Средний срок, на который такие компании заключают договор аренды, составляет от трех до семи лет, что свидетельствует об увеличении у них уверенности в стабильном развитии экономики и их планах развития на украинском рынке».

Это подтверждают и агенты риэлторских фирм, отмечающие, что и отечественные компании предпочитают не приобретать офисы, а арендовать. По их оценкам, в среднем на один заказ на покупку приходится 10 заказов на аренду площадей. «Тот факт, что здания под офисы покупают исключительно крупные украинские и российские компании, связан с тем, что они более оптимистично, нежели западные, оценивают перспективы украинского рынка, — говорит вице-президент корпорации «ИСА» Александр Башенко. — Хотя, как правило, выкупая целое здание и реконструируя его под офисы, большинство компаний занимают под собственные нужды лишь часть помещений, остальные же поступают на рынок аренды».

Стоимость помещений в столице, по словам ведущего специалиста агентства недвижимости «Благовест» Никиты Ковалика, составляет от $250–300 (на жилых массивах) до $2000 (в центре) за квадрат. Спросом пользуются отдельно стоящие здания, не нуждающиеся в особых капиталовложениях. И арендаторов, и покупателей офисной недвижимости прежде всего интересует центр города, и только отсутствие необходимых помещений и высокие цены заставляют их обосновываться на окраинах деловой столицы. Что касается настоящих окраин города (таких районов, как Борщаговка, Троещина, Виноградарь), то они вообще практически лишены офисной инфраструктуры.

Реклама на dsnews.ua

Специалисты говорят о том, что в Киеве сейчас достаточно много компаний, которые хотели бы поменять старомодные административные здания на современные офисы класса «В», так как разница в арендных ставках между этими классами в настоящее время очень незначительна. По словам Эдуарда Онуфриенко, раньше эта тенденция не была настолько сильна. Тем не менее изъявляемый этими компаниями спрос сегодня не может быть удовлетворен в силу сложившегося на рынке дефицита высококлассных офисных помещений.

Накануне девятого вала
Тот факт, что в столице в течение последних двух лет не был введен в эксплуатацию ни один крупный объект, предлагающий высококлассные помещения, и ввод ближайших офисных центров (двух — на Бессарабке, «Реле» — на Большой Васильковской и компании «ИСА» — на улице Жилянской, а также на улице Пимоненко и так далее) ожидается не раньше следующего года, эксперты объясняют последствиями кризиса 1998 г. и затянувшимся периодом избыточного предложения, когда один за другим сдавались все новые и новые офисные помещения и вследствие того, что предложение существенно превысило спрос, арендные ставки в этом сегменте рынка упали на 40–50% (в 1998 г. квадратный метр в офисном центре класса «В» оценивался в $50–60). Естественно, столкнувшись с такими тенденциями, инвесторы перестали вкладывать деньги в строительство новых бизнес-центров. Оживление в секторе инвестирования в сооружение офисных помещений произошло только в 2000 г., когда цены на офисы стабилизировались. Однако поскольку сроки реализации проектов в этом сегменте составляют три-четыре года, рынок получит новые площади лишь начиная со следующего года.

В 2003–2005 гг. в столице запланирован ввод более 200 тыс. кв. м офисных площадей, что фактически удвоит рынок (на сегодня в столице 150 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей). Однако до момента ввода этих помещений эксперты прогнозируют некоторое (до 5%) повышение цен на офисные площади всех классов. Кроме того, по словам Александра Башенко, многие собственники недавно приватизированных предприятий и владельцы административных корпусов будут перепрофилировать их под офисные здания, и появление определенного количества площадей такого плана значительно усилит путем ценового демпинга конкуренцию в этом секторе рынка недвижимости.

«Срок окупаемости инвестиций в строительство (реконструкцию) офисных помещений составляет в среднем лишь четыре года, — сказал Александр Башенко. — Однако сейчас уже достаточно сложно построить современное высотное здание в историческом центре столицы, не нарушив архитектурного ансамбля, поэтому новые объекты в основном будут сосредоточены в прилегающих к центру районах, а также в реконструированных заводских помещениях, расположенных в центре города. Что касается уже запланированных к вводу помещений, то подобная волна должна, по всей видимости, несколько снизить уровень арендных ставок, хотя падения, аналогичного 1998 г. (на 40–50%), ожидать, конечно, уже не приходится. Заполняемости офисных помещений могут несколько помешать выборы 2004 года, поскольку, как известно, в их преддверии компании не склонны расширяться».

<СПРАВКА>
Классификация офисных помещений
Класс «А». Новопостроенное каркасное здание, изначально предназначенное для выполнения функций офисного центра и имеющее профессионального арендодателя, расположенное в центральной части города с удобным доступом для частного и общественного транспорта и наличием всех современных систем, в частности, управляемого микроклимата во всех помещениях, центральной системы кондиционирования, отопления, вентиляции и современных систем безопасности. Количество парковочных мест в таком центре должно соответствовать пропорции — не менее одного места на 100 кв. м арендуемой площади, а уровень обслуживания должен отвечать международным стандартам.
Класс «В». Офисы отличаются от центров класса «А» лишь тем, что в основном это качественно реконструированные административные или вновь построенные здания, зачастую на границе центральной части города. Как правило, уровень качества внутренних характеристик несколько ниже, хотя «начинка» может быть близка к зданиям класса «А».
Класс «С». Помещения обычно расположены вне центра города и имеют отделку визуально среднего или ниже среднего уровня, кабинетную систему расположения офисов или же наличие структурных препятствий для свободной перепланировки. Кроме того, собственная парковка центра либо очень маленькая, либо отсутствует, а сам центр оснащен простейшими системами кондиционирования, отопления и минимальными системами контроля и охраны. Как правило, профессиональное управление зданием отсутствует.
Качественные офисные помещения — в административных и институтских зданиях.

Основные сделки на рынке офисных помещений в 2002 году  

Арендатор

Площадь (кв. м)

Офисное здание

British Embassy (visa dept.)
1.349
Артем Бизнес Центр
Burda
874
Aquamarine Center
SAP
839
The Millennium
Rehau AG
654
Ost-West
Int’l Organization for Migration
648
ул. Михайловская
IBS
460
Kempa Center
AICE
404
ул. Пушкинская
Стоик Банк
1605
Aquamarine Center
Lucent Technologies
189
Horizon Office Towers
SGS
135
Международный Офисно-Гостинничный Центр
Datalux
120
Kempa Center
Beirsdorf
Более 550
Подол Плаза
SunInterbrew
Более 400
ул. Л. Толстого
Ukrsibbank
Более 350
ул. Сагайдачного
Peace Corps
Более 800
ул. Б. Хмельницкого
AIG Life Ukraine
Более 200
ул. Лютеранская
Konika Corporation
Более 150
ул. Б. Хмельницкого
EMA ltd.
Более 100
ул. И. Франко
Legal Consulting Company
Более 140
ул. Яр. Вал

Арендные ставки в бизнес центрах Киева    

Бизнес Центры

Адрес

Арендная Ставка*

% заполняемости**

Класс

Миллениум Бизнес Центр
ул. Владимирская, 12
$30-33
93%
А
Подол Плаза
ул. Спасская, 30
$23-25
80%
А-
Horizon Office Towers
ул. Шелковичная, 42/44
$25-33
95%
В+
Артем Бизнес Центр
ул. Глыбочицкая, 4
$20-25
93%
В+
Крещатик Плаза
ул. Крещатик, 19
$20-25
100%
В+
Офисный Центр Меркс
ул. Лейпцигская, 15
$21-25
100%
В
Международный Офисно-Гостиничный Центр
ул. Красноармейская, 9/2
$22-24
90%
В
Бизнес Центр Европа
пер. Музейный, 2
$23-25
100%
В
Офисный Центр
ул. Б. Хмельницкого, 52
$23-25
80%
В
Офисный Центр
ул. Ивана Франко, 34-36
$25
100%
В
Бизнес Центр
ул. Саксаганского, 36Б
$20-25
90%
В
Барок Центр
ул. Михайловская, 11
$22-25
80%
В
Киев-Донбасс
ул. Пушкинская, 42/4
$25-30
95%
В
Сильвер Центр
бул. Лепсе, 4
$12-18
100%
В
Офисный Центр УТПП
ул. Большая Житомирская
$18
100%
В-
Кемпа Центр
ул. Васильковская, 1
$12-18
84%
В-
Офисный Центр
ул. Мечникова, 14
$18-22
-
B-
Свисс Хаус
ул. Фроловская
$18-22
100%
B-
Вена Хаус
ул. Воровского
$18-20
100%
B-
Ост-Вест
ул. Новоконстантиновская, 14/18
$12-15
90%
С
* Арендные ставки определены за 1 кв. м в месяц, не включая операционные расходы ($3-6 за 1 кв. м в месяц) и НДС.    
** Процент заполняемости приведен на конец октября 2002 года.    
    Реклама на dsnews.ua