Недвижимые цены
Несмотря на явно популистские высказывания новых властей Киева о скором снижении цен на жилье, участники рынка называют несколько весомых факторов, свидетельствующих, скорее, об обратном процессе. Общая преобладающая тенденция заключается в следующем — растущий спрос не сможет быть удовлетворен нынешним количеством предложения.
Как уже писала "ВД" (см. № 15), в Украине сформировался колоссальный отложенный спрос на жилье. И дело даже не в доле спекулятивного спроса (он составляет около 30%). Проблема в психологии потребителей, поскольку многие ждут обвала рынка и падения цен, с тем чтобы скупить квартиры по более низкой стоимости. Вместе с тем законы рынка таковы, что даже в случае подобного сценария развития событий покупательская активность поддержит рынок в состоянии роста. А значит, его не будет. Более того, "быки" (т.е. те, кто играет на повышение) побеждают и дальше. В этом случае повезет тому, кто сможет купить недвижимость в мае-августе, т. е. в период относительного затишья и рефлексий в связи со скандалом вокруг "Элита-Центр".
Удорожание стройматериалов и энергоносителей, а также стремительное сокращение мест под застройку вкупе дают кумулятивный эффект. Кроме того, застройщики научились хеджировать свои риски, связанные с возможным увеличением расходных статей. Но факт остается фактом — подорожание газа и электроэнергии отразится на стоимости кирпича, арматуры, цемента, транспорта. А также на стоимости самого процесса строительства. Насколько — еще предстоит выяснить. Но, по мнениям экспертов, только с начала года затраты строителей выросли на 15%. Сами же строители еще более категоричны. "Если во втором полугодии еще повысится цена на газ, то в ближайшее время мы должны будем приготовиться к тому, что ранее прибыльная строительная отрасль окажется, в лучшем случае, на уровне самоокупаемости", — предполагает Виктор Дубко, директор строительной компании "Мiськжитлобуд". Скандал с "Элита-Центр" немного ослабил спрос и, как следствие, не дал строителям сразу адекватно отреагировать повышением цен. Вероятно, не стоит этого ждать и в межсезонье, которое закончится уже в августе.
Строительный бум в стране обнажил дефицит специалистов и техники. Следствием стал постоянный рост зарплатных ведомостей и ставок на аренду техники. "Сегодня строительные компании в Киеве перегружены и затягивают сроки ввода на 1,5-2 года. Инвестиции идут, но освоить их нереально, так как не хватает техники и рабочих", — говорит Алексей Бутенко, генеральный директор компании "Жилье XXI Век".
Во время предвыборной кампании в реальный сектор были вброшены огромные деньги. По предварительным оценкам, это не менее $1 млрд (чаще называется цифра $1,5 млрд), который заработали украинцы. И общеизвестно, что такого рода заработок тратится в первую очередь на приобретение недвижимости. "Это большие деньги, которые будут стимулировать спрос. Но спрос не будет подтвержден предложением, потому что ситуация в Киеве с отводом земли крайне сложная, нет прогнозируемого увеличения предложения. Поэтому уже в ближайшее время это будет стимулировать рост цен", — утверждает Виктор Дубко.
Удешевление кредитных ресурсов, которые предоставляются пришедшими в Украину иностранными банками, сделает большие деньги доступными для тех, кто не смог заработать на выборах. Кроме того, вступивший в силу Закон об ипотеке существенно снизил риски отечественной банковской системы и открыл доступ к бюджетным средствам под низкие ставки рефинансирования. А теперь риторический вопрос: какой банкир снизит ставку своего заработка на кредите, если на рынке ажиотажный спрос? И даже западные банки, придя в наше славное отечество с дешевыми и длинными деньгами, поймут, что никакой нужды снижать проценты по кредитам нет. Или снизят для видимости на 1%, что, собственно говоря, не очень-то повлияет на конечную сумму, которую обязан будет выплачивать заемщик.
Эксперты дают негативный экономический прогноз на конец текущего года в связи с повышением Россией цен на энергоносители. Поскольку этот факт очевиден уже для всех, за исключением патологически оптимистичной власти, украинцы постараются обезопасить свои средства от девальвации, вкладывая их в недвижимость.
На самом главном украинском рынке — в Киеве — практически исчерпались площадки под застройку. От новостроек стало тесно даже тем, кто вкладывает в них деньги, — частным инвесторам. Традиционная жалоба: "У меня под окнами должен был быть парк (сквер/детская площадка/стадион и т.д.), а строители котлован вырыли". И это уже не говоря о тех киевлянах, которые вышли на районные майданы, протестуя против "бездумной застройки". Есть устойчивое мнение, что выборы в Киеве уже экс-мэр Александр Омельченко проиграл именно из-за этих скандалов. Кроме того, в последнее время существенно изменилось качество спроса на жилье, по крайней мере, в столице. Покупатели предъявляют застройщику все более широкий спектр параметров. Очень большим спросом пользуется "квартальная застройка", площадок под которую почти не осталось. Если же квартальная застройка ведется неподалеку от "зеленой зоны", цены на недвижимость в таких районах просто взлетают.
Смена власти в Киеве строительству как минимум не пойдет на пользу. Во-первых, из-за того, что стройка, как и любые крупные капвложения, требует прогнозируемости и стабильности. "Киевский клан", к которому, так или иначе, были причастны все строители, выборы проиграл. "Действия новых киевских властей трудно прогнозировать, — заявил директор одной из крупных украинских строительных компаний. — Мы думаем, что минимум полгода участков под застройку Киев давать не будет". Возможно, в этих словах есть доля спекуляции, поскольку многое будет решаться на районном уровне. Однако отрицать очевидное бессмысленно: Киевраду уже сотрясают межусобные войны. И пока Киевгорсовет с Черновецким будут притираться друг к другу и осознавать свои обязанности, пройдет как минимум полгода — временной промежуток, о котором говорят строители. Новый градоначальник, в частности, уже поручил в двухмесячный срок организовать рассмотрение на градостроительном совете проектов строительства всех объектов, которые вызвали негативное отношение жителей Киева. Кроме того, мэр поручил внести предложения по защите исторической и культурной среды и прекращению ее хаотичной застройки, обновить состав градостроительного совета, существенно упростить процедуру согласования землеустроительной документации. Также городские власти намерены представить план мероприятий по повышению прозрачности в сфере градостроительства и осуществлению общественного контроля над принятием решений по застройке города. Снизит ли это цены — утверждать однозначно невозможно, поскольку адекватных намерению механизмов не предусмотрено, и из всего предложенного мероприятий, которые могли бы удешевить согласовательные процедуры, нет. Да и вряд ли они планируются вообще, поскольку в этом случае киевский бюджет может остаться без большой части доходов.
