Нас нет
Замораживание не только недостроенных, но и возведенных домов — тенденция уходящего года. Из-за конфликтов застройщиков с контролирующими органами частные инвесторы все чаще оказываются "вне закона".
С 2009 г. процесс ввода новостроек в эксплуатацию должен упроститься: чиновников, от которых будет зависеть узаконивание жилых зданий, станет меньше. Последнее слово окажется за инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля. Но громкий скандал с участием ГАСК и застройщиков, разгоревшийся в Харькове, наглядно показал: неспособность двух заинтересованных сторон найти общий язык может привести к замораживанию десятков построенных многоэтажек. Из-за конфликта харьковских строителей и областного ГАСК 15 тыс. семей не смогли заселиться на свою жилплощадь в этом году. Как выяснила "ВД", у частных инвесторов, профинансировавших проблемное жилье, нет ни одного законного способа признать право собственности на уже построенные квартиры.
Обмен обвинениями
Вторую очередь харьковского жилого комплекса "Павлово Поле", куда еще в начале года планировали заселиться 134 семьи, пытались ввести в эксплуатацию трижды — столько раз на объекте собиралась государственная приемная комиссия, и каждый раз безуспешно. Как утверждает застройщик, одобрительные подписи поставили все члены комиссии за исключением ГАСК.
"Первая комиссия не была подписана из-за переподчинения ГАСК (с января 2008 г. инспекция выведена из подчинения местных администраций и стала самостоятельным органом, подотчетным только Министерству регионального строительства — прим. "ВД"), — объясняет Юрий Среда, руководитель департамента по управлению проектами компании "Макрокап девелопмент Украина" (Харьков). — По результатам второй комиссии замечания о том, что в доме "не завершены отделочные работы", без конкретики были получены только через 46 дней, хотя законодательством отведен срок в 30 дней, в течение которых застройщик должен не только получить замечания, но и устранить недостатки. А в день проведения третьей комиссии ГАСК заменил своего представителя, в результате в работе не принял участие вообще никто из инспекции".
Аналогичными примерами могут "похвастать" пятнадцать харьковских застройщиков. По их словам, с весны 2008 г. ни один из построенных ими домов не был введен в эксплуатацию, в результате "зависли в воздухе" 300 тыс. жилых "квадратов".
В свою очередь областной ГАСК обвиняет застройщиков в некачественном выполнении строительных работ. "Наша цель — приостановить безобразие со стороны строительных организаций. Они уже привыкли сдавать "полуфабрикаты", — констатирует Олег Борщ, начальник инспекции ГАСК в Харьковской области. — В наш адрес идут постоянные обращения граждан о том, что жилые объекты принимались с грубыми строительными недоделками. В первую очередь, не работают инженерные сети. Т. е. люди не могут пользоваться горячей и холодной водой, газом".
Отстаивать свою правоту строительные компании могли бы через суд, но зачастую не намерены делать этого… из принципа. "Да, можно пойти в суд, обязать ГАСК и ввести это жилье в эксплуатацию. Но сколько же это можно делать? — восклицает Анатолий Денисенко, президент харьковской ИСК "Авантаж" (подробнее — см. Мнение, стр. 58). — Дома готовы, жильцы уже делают ремонты в квартирах, но наша форма протеста в том, что мы не хотим вводить это жилье каким-то другим способом, кроме официального. Мы не сдадим его в эксплуатацию, пока в харьковском ГАСК не изменится кадровый состав".
Нежирную точку в этом скандале поставили эксперты вмешавшейся в конфликт комиссии Минрегионстроя. По результатам проверки проблемных объектов они все-таки рекомендовали работникам ГАСК ставить подписи в актах и принимать жилье в эксплуатацию. "Комиссия считает возможным принятие в эксплуатацию указанного жилого дома и предлагает Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля в Харьковской области обеспечить участие уполномоченного представителя в работе Государственной приемной комиссии и подписании соответствующего акта", — значится в справках, выданных министерской комиссией харьковским застройщикам.
Как сообщили "ВД" в областном ГАСК, размораживание проблемных объектов началось. Но жильцам неузаконенных новостроек опять придется на неопределенное время отложить заселение, которое для некоторых затянулось уже на год. "Мы отменили те наши предписания, которые были оформлены с нарушением процедуры. Кроме того, мы подписали акты рабочей комиссии большинства проблемных домов, но выдвинули свои замечания, а некоторые из них достаточно серьезные, — говорит Олег Борщ. — Принимать объекты мы будем, только когда устранят наши замечания и дома будут готовы к эксплуатации".
Кроме времени, необходимого на устранение обнаруженных ГАСК недостатков, заселение оттягивает еще один фактор. "Даже при положительном выводе комиссии Минрегионстроя проблема ввода в эксплуатацию остается, — разводит руками г-н Среда. — Срок работы комиссии по вводу в эксплуатацию прошел, создать и провести еще одну до Нового года не удастся, а с 1 января 2009 года вступает в силу новый порядок ввода в эксплуатацию, который еще не отработан и начнет действовать, в лучшем случае, ближе к марту 2009 года".
Дома, которых нет на карте
Харьковская ситуация — самый громкий скандал вокруг замораживания уже построенного жилья. Но далеко не единственный. "На сегодняшний день в Днепропетровске большое количество достроенных жилых домов не введены в эксплуатацию. Процент проблемных зданий по сравнению с прошлым годом остался на прежнем уровне, —констатирует Маргарита Урицкая, президент группы компаний "Магистр" (Днепропетровск). — Основная проблема заключается в самом механизме ввода жилья в эксплуатацию, в коррумпированности органов и огромной проблематичности внесения текущих изменений в планировки домов и квартир".
От проблем со вводом домов в эксплуатацию не застрахованы клиенты ни одного застройщика, даже с самым известным именем. Около трех лет тянулась эпопея со вводом в эксплуатацию одной из элитных новостроек в центре Киева, возводившейся именитой компанией, работающей в сегменте строительства дорогостоящего жилья. Отказывался подписывать акт приема дома в эксплуатацию заказчик, он же собственник участка по бул. Леси Украинки, на котором велась стройка, — одно из министерств. По информации из неофициальных источников, близких к строительной компании, конфликт возник из-за того, что сменившееся руководство министерства повысило требования к ожидаемой экономической выгоде от проекта, а застройщик отказывался их удовлетворить. Сейчас конфликт исчерпан, дом введен в эксплуатацию, но владельцам квартир в элитной новостройке пришлось изрядно перенервничать. Некоторые из них в течение нескольких лет жили в несданном доме, где из кранов текла только холодная вода, а батареи не грели даже зимой.
В Одессе на 5-й станции Большого Фонтана уже два года "без жизни" стоит красивая высотная новостройка. Дом считался знаковым именно благодаря этажности — еще несколько лет назад он был самым высоким в городе жилым объектом. Теперь здание числится среди местных достопримечательностей из-за отсутствия в нем жильцов. Пустующие квартиры породили среди одесситов массу слухов о таинственной новостройке. Утверждали, что в доме обнаружили трещину, он просел и наклонился как Пизанская башня. По версии же источника "ВД", близкого к застройщику, причина того, что дом до сих пор не введен в эксплуатацию — конфликт учредителей компании, занимавшейся строительством.
"Даже если один из членов комиссии отказывается ставить подпись на акте приема дома в эксплуатацию, будь то ГАСК, пожарники, заказчик или кто-то еще, дом не может быть сдан (полный перечень членов приемной комиссии — см. "От кого зависит прием жилья в эксплуатацию"), — объясняет Александр Субботин, адвокат, партнер юридической компании "Тарасов и Партнеры". — При этом функции государственной приемной комиссии не может заменить ни одна организация. Даже если провести экспертизу, подтверждающую, что дом пригоден к эксплуатации, это ничего не даст, все равно необходим акт госкомиссии, подписанный всеми ее членами. Согласно позиции Государственной ахитектурно-строительной инспекции, ни одна организация не имеет права давать заключение о том, что дом принят в эксплуатацию".
С 1 января порядок приема новостроек в эксплуатацию существенно изменится. Согласно недавнему постановлению Кабмина (№923 "О порядке приема в эксплуатацию законченных строительством объектов" от 08.10.08), первый этап ввода жилья в эксплуатацию — оценку постройки рабочей комиссией — упразднили вовсе, а из состава приемной комиссии вывели представителей пожарников и санэпидемстанции. Так что судьба новостроек в будущем будет зависеть от согласия заказчика (он же застройщик, если строительство ведется на собственной земле), ГАСК и страховой компании. Причем если раньше приемные комиссии формировали райадминистрации, то с Нового года эти полномочия переходят к инспекции ГАСК. Как сообщили "ВД" в киевской инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, более подробно новый порядок введения новостроек в эксплуатацию пока не разработан. Участники строительного рынка это нововведение оценивают однозначно: инспекция ГАСК фактически получает единоличную возможность как задерживать, так и форсировать подписание акта приемной комиссии, но какой из двух вариантов воплотится в реальность в каждом конкретном регионе, будет зависеть от того, смогут ли застройщики "подружиться" с местной инспекцией.
Право на право
Без бумажки с подписью всех членов приемной комиссии жилой дом считается лишь набором строительных материалов. Ему не присвоен адрес, а профинансировавшие покупку жилья своими квартирами не владеют и зарегистрироваться в них не могут.
"Оформление права собственности инвестора на квартиру возможно только на основании акта введения дома в эксплуатацию, без него дом фактически считается таким, который находится на стадии строительства. Если объект не введен в эксплуатацию, нет основания для обращения в бюро технической инвентаризации за оформлением технического паспорта, — комментирует Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании "ТММ". — До момента ввода дома в эксплуатацию его нет на карте, а у будущих жильцов нет оформленных документов, подтверждающих право собственности на квартиры. У них по-прежнему останется договор покупки имущественных прав или соответствующих облигаций — в зависимости от того, каким образом совершалась покупка недвижимости".
Узаконить право собственности на невведенное жилье покупатели могут разве что в исковом порядке. "Есть сотни примеров, когда люди признавали право собственности на квартиры в невведенных в эксплуатацию новостройках через суд, — утверждает Александр Субботин. — Когда есть решение суда, свидетельство на право собственности оформлять уже не надо. С этим решением можно идти в БТИ и регистрировать его. Само по себе оно уже является правоустанавливающим документом. Зачастую такие иски удовлетворяют исключительно благодаря пониманию судьями того, что физлицо оказалось заложником ситуации". Но и здесь не все так гладко. Как выяснилось, принимая решение в пользу покупателей квартир, суды сами "выходят за рамки" украинского законодательства. "На самом деле правовых оснований для удовлетворения таких исков нет, — сообщил "ВД" юрист, пожелавший не называть своего имени. — Ведь право собственности на самом-то деле никто не оспаривает, просто дом не принимают в эксплуатацию, в большинстве случаев аргументируя это решение какими-то нарушениями".
Посему нередко инвесторы заселяются в квартиры даже без документов, подтверждающих право собственности. Но и тех, кто въехал в жилье без правоустанавливающих документов, и тех, кому повезло узаконить свои права, ждут дальнейшие приключения в виде отсутствия ряда коммунальных благ. К моменту планируемого ввода дома в эксплуатацию у застройщика, в лучшем случае, заключены договоры лишь о временном снабжении электроэнергией и холодной водой. Постоянными эти и другие услуги могут стать только после сдачи дома и перезаключения договоров уже со стороны ЖЭКа. До этого времени даже минимальный набор коммунальных благ будет доступен с перебоями и выкручиваться в этой ситуации можно только благодаря собственной фантазии.
От кого зависит прием жилья в эксплуатацию
До 31 декабря 2008 г.
1 этап. Рабочая комиссия:
генподрядчик, субподрядчики, эксплуатационная организация, автор проекта, инспекция ГАСК, органы государственного санитарно-эпидемиологического надзора, государственного пожарного надзора, промышленной безопасности, охраны труда, государственного энергетического контроля, охраны окружающей среды, государственной инспекции по энергосохранению. Глава комиссии — представитель заказчика.
2 этап. Государственная приемная комиссия:
орган исполнительной власти или местного самоуправления, исполком местного совета, заказчик, генподрядчик, автор проекта, эксплуатационная организация, инспекция ГАСК, органы государственного санитарно-эпидемиологического надзора, государственного пожарного надзора. Создает комиссию орган исполнительной власти или местного самоуправления.
С 1 января 2009 г.
Государственная приемная комиссия:
заказчик, автор проекта, страховая компания, генподрядчик, ГАСК, а также орган исполнительной власти или местного самоуправления, эксплуатационная организация (с их согласия). Создает комиссию инспекция ГАСК.
Источник: исследование "ВД"
МНЕНИЕ. АНАТОЛИЙ ДЕНИСЕНКО . Президент ИСК "Авантаж" (Харьков)
— В этом году из-за отказов ГАСК не были сданы в эксплуатацию 280-300 тыс. кв. м построенного в Харькове жилья. 15-17 тыс. семей не получат квартиры. Проблемы с харьковским ГАСК начались в январе этого года. Вступил в силу закон о переподчинении ГАСК, и в Харьковской области изменился кадровый состав инспекции. Застройщиков начали полностью игнорировать, отказываясь подписывать любые документы. Это длилось месяца три, пока прошла реструктуризация инспекции. А с весны ГАСК вообще ничего не принимает в эксплуатацию, не продлевает и не выдает разрешений на строительство, пока не получит определенную "мзду". Если в процессе строительства мы с этим боролись каждый кто как может, например, решением суда отменяли их предписания, то когда подошло время вводить объекты в эксплуатацию, мы поняли, что если сейчас не изменить кадровый состав инспекции, то в следующем году нам всем придется прекратить деятельность. Как известно, с 2009 года контролирующие полномочия сосредотачиваются только в руках ГАСК. Это действительно очень важный орган, он дисциплинирует строителей. Но нельзя же на полгода останавливать стройку из-за того, что не покрашена петля на входной двери забора, охраняющего строительную площадку.
МНЕНИЕ. ЕВГЕНИЙ ШМАРОВ . Управляющий партнер юридической компании "Шмаров и Партнеры"
— На практике проблема невведения дома в эксплуатацию из-за конфликта между членами приемной комиссии не решается никак, кроме получения судебных решений, устанавливающих права собственности жильцов на конкретные квартиры и обязывающих БТИ зарегистрировать эти права. Но такие решения, несмотря на их наличие, крайне трудно исполнить. Да и практика признания инвесторами новостроек прав собственности на квартиры через суды не совсем корректно вписывается в нормы действующего законодательства. Заселение жильцов в такие дома возможно, но оно происходит по инициативе самих жильцов. И в этом случае им некому будет предъявить претензии в отношении отсутствия воды, электроэнергии или неработающих лифтов. Заключение договоров на предоставление коммунальных услуг, если действовать законным путем, невозможно. Изменение порядка введения построенных объектов в эксплуатацию, конечно, упростит процедуру сдачи новостроек. Отсутствует рабочая комиссия как этап принятия объекта, количество госорганов, обязательных к участию в приемной комиссии, снижено. Хорошо это или плохо, вопрос, скорее, к строителям. Для ускорения сдачи, конечно, хорошо. Но не факт, что это хорошо для контроля качества строительства.
МНЕНИЕ. КЛАВДИЯ БОНДАРЕВА . Директор ФСК "Пагода" (Киев)
— Каждый раз сдача объекта — это уравнение со многими неизвестными. Все зависит от того, кто руководит той или иной службой в данный момент, какие у него цели и задачи, какие отношения с застройщиком, что за указания получены "сверху" относительно данного объекта. Теоретически новый порядок ввода домов в эксплуатацию под контролем ГАСК значительно сокращает во времени и уменьшает в затратах сложную бюрократическую процедуру сдачи дома в эксплуатацию. Однако на практике может получиться так, что ГАСК для дополнительного контроля будет привлекать все те же специальные городские службы. В этом случае ситуация останется прежней. Юридически, пока дом не сдан в эксплуатацию, лица, вложившие средства в строительство, жить в нем не имеют права. Но в Киеве известны случаи, когда люди проживали по нескольку лет в доме, который еще не был введен в эксплуатацию. Жизнь в таком доме подразумевает отсутствие свидетельств на право собственности, перебои с водоснабжением, электричеством, обслуживанием лифтов (а то и отсутствие таковых) и прочими коммунальными удобствами. И высказать свои претензии по этому поводу просто некому, так как проживание в таком доме незаконно.
