На дне?
За последние шесть месяцев цены на украинскую "вторичку" рухнули более чем в два раза. Никого уже не смущают апартаменты в Днепропетровске по цене $35 тыс., во Львове — $40 тыс., в Киеве — $50 тыс. Покупатели на распутье: стоит ли считать нынешний уровень цен "дном"? Ведь на рынке все чаще появляются еще более интересные предложения, на первый взгляд, играющие на дальнейшее снижение цен. Однако, как выяснилось, удешевление во многих случаях является мнимым.
Старая новинка
На одном из популярных интернет-ресурсов "ВД" обнаружила россыпь объявлений о продаже квартир в спальных районах столицы по подозрительно привлекательным ценам. Одна из квартир предлагалась за $15 тыс. Это при том, что даже самые смелые прогнозы риелторов относительно кризисного "отката" расценок на столичную недвижимость останавливались на минимальной стоимости в $25-30 тыс. А реально цены не "дошли" и до этого барьера. Проверив заманчивое предложение, мы выяснили: на самом деле заплатить придется гораздо больше. Поскольку квартира оказалась "с сюрпризом".
В загадочном объявлении насторожила фраза: "Продам квартиру по договору ренты". Звонок по телефонному номеру, указанному в тексте, расставил все точки над "і". "К нам обращаются одинокие пожилые граждане, — охотно пояснила Елена Александровна, представившаяся сотрудницей Центра социальной помощи и поддержки пенсионеров. — Вы покупаете их жилье и ежемесячно выплачиваете ренту в размере 500-600 грн. в зависимости от площади квартиры". Собеседница уточнила: покупатель становится полноправным собственником недвижимости, но пенсионер будет проживать в ней "на условиях пожизненного квартиранта". На продажу и дарение купленной квартиры будет наложен запрет, пока в ней живет экс-владелец. "Но вы в любой момент можете оформить договор переуступки права собственности. Купили, например, за $15 тыс., а переуступите за $17-20 тыс.", — уговаривала нас Елена.
Предложение дешевых квартир с "довеском" в виде ежемесячного содержания их продавцов — не новинка для киевского рынка недвижимости, но в последнее время оно становится все более популярным. С целью подзаработать на дешевом решении жилищного вопроса для киевлян на рынок выходят новые фирмы-посредники. Причем если раньше "агенты пенсионеров" не особо нуждались в рекламе, быстро реализуя их жилье посредством личных контактов, то сейчас, с ростом такого предложения, они активно информируют о себе во Всемирной паутине и на страницах рекламной прессы.
Для регионов Украины это явление еще в диковинку. "Я, честно говоря, о таком никогда не слышал, скорее всего, это какое-то киевское новшество", — пожимает плечами Алексей Попов, директор харьковского АН "Проконсул+". Аналогичный ответ мы получили от игроков рынка недвижимости Днепропетровска, Львова и Одессы. Впрочем, эксперты не исключают, что вскоре идея продавать квартиры пенсионеров в два-три раза дешевле "рыночных" проберется и в регионы.
Проблемность подобных сделок очевидна. Ведь никто не даст гарантии, в течение какого срока необходимо будет выплачивать "ренту" предыдущему собственнику, и не решит ли он вернуть себе жилье спекулятивным путем. Тем же, кто готов рискнуть, советуют внимательно изучать условия договора.
"Сейчас на рынок вышли новые фирмы, которые заключают договоры с условием обязательного ухода за владельцем квартиры. Т. е. вы должны носить им продукты питания и ухаживать за ними, помимо того, что ежемесячно платите деньги. Такие договоры с легкостью расторгаются, потому что при желании несложно "доказать", что вы приносили просроченные продукты, дешевые лекарства или приходили недостаточно часто", — предупредил нас один из посредников по продаже жилья пенсионеров. "Действительно, это может стать основанием для расторжения договора, поэтому я не рекомендую закреплять в нем такие условия, — подтверждает Александр Субботин, партнер ЮФ "Тарасов и Партнеры". — Иначе, каждый раз принося продукты питания, нужно будет передавать их по акту".
Залоговый лабиринт
Цены на квартиры, "обремененные" рентой, оказались вдвое ниже рыночных. "Рыночными" же теперь считаются преимущественно расценки на залоговое жилье, продаваемое самими заемщиками, готовыми к торгу, чтобы расплатиться по кредиту, и квартиры, выставленные на продажу хозяевами с целью размена. В остальных случаях продавцы предпочитают переждать кризис и попросту снимают квартиры с продажи.
Стоимость залоговой недвижимости, которая публично выставлена на реализацию банками "по принудительной процедуре", зачастую оказывается даже завышенной. "ВД" сравнила средние цены на жилье "в свободной продаже" и квартиры, представленные на сайтах нескольких крупных банковских учреждений. Оказалось, что позиции в прайсе последних зачастую на $10-20 тыс. дороже, чем аналогичные по характеристикам "рыночные" квартиры (см. "Стоимость однокомнатных квартир в некоторых регионах Украины").
В целом с начала этого года стоимость украинской недвижимости временно стабилизировалась в ожидании дальнейшего развития событий, в первую очередь, на валютном рынке. "Было много прогнозов о том, что пик кризиса для Украины придется на февраль-март. Теперь все ждут окончания этого периода, чтобы понять, что будет дальше", — поясняет Алексей Попов. — А дальше многое будет зависеть от экономической ситуации. Если доллар будет дорожать, потенциальные покупатели, имеющие средства в иностранной валюте, будут ждать дальнейшего падения цен на недвижимость. Если же экономическая ситуация стабилизируется, то и рынок недвижимости начнет восстанавливаться". "Ценовое "дно" еще не достигнуто, и цены будут продолжать опускаться на 15-20% от сегодняшнего уровня, — утверждает Маргарита Урицкая, президент ГК "Магистр" (Днепропетровск).
Определенную роль в дальнейшем движении цен "ко дну" сыграют банки, когда выставят на продажу весь объем накопившегося залогового жилья (подробнее — см. "Мнение" Георгия Кононова). Впрочем, и сейчас при желании можно найти выгодные варианты, дальнейшего падения цен на которые вряд ли стоит ожидать. "Искать" стоит как среди банкиров, владеющих закрытой информацией о реализуемых по выгодной стоимости квартирах, так и среди риелторов. Рынок недвижимости, по словам экспертов, на время кризиса повернулся лицом к покупателям — они называют сумму, а посредники подыскивают им подходящие варианты и уговаривают хозяев торговаться.
