• USD 27.6
  • EUR 33.5
  • GBP 38.9
Спецпроекты

В Главке знают все

Реклама на dsnews.ua
Принятие новых Правил застройки в Киеве окончательно сделает строительный бизнес в столице зависимым от киевских властей — не только при получении зем
Принятие новых Правил застройки в Киеве окончательно сделает строительный бизнес в столице зависимым от киевских властей — не только при получении землеотвода, но и на всех этапах строительства.

Один бизнесмен, занимающийся строительным бизнесом в разных городах Украины и согласившийся говорить с «ВД» лишь на условиях анонимности, признался, что никогда в жизни не читал Правил застройки (далее — Правила). Хотя таковые имеются в каждом городе. По его словам, для ведения строительного бизнеса это и не нужно, достаточно лишь знать чиновников в городских администрациях, от которых зависит утверждение проекта на градостроительном совете. Новые Правила в г. Киеве, которые могут быть приняты на ближайшей сессии Киевсовета, не пробудили у бизнесмена интереса к чтению. Но убедили его, что расходы на составление проектов возрастут, ибо обращаться теперь придется лишь в те проектные организации, которые тесно связаны с киевской властью.

Кто платит за банкет?
Правила застройки, разработанные для столицы ГУ градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды КГГА (далее — Главкиевархитектура), существуют в каждом городе, и архитекторы каждого полиса при их разработке идут по собственному пути. Они могут максимально подробно расписывать технические условия ведения строительства, и тогда каждый участковый способен оценить, насколько им соответствует возводимый объект. А могут составить документ в виде комикса, где на нескольких страницах описываются кратчайшие пути прохождения бюрократических процедур для начала строительства.

Однако новые Правила — это нечто третье. По словам главы Главкиевархитектуры Сергея Броневицкого, они призваны упростить бюрократическую процедуру строительства в Киеве. И на первый взгляд так и есть, ведь если ранее застройщик должен был предоставить в Главкиевархитектуры архитектурно-проектное задание, то по новым Правилам делать это ему не нужно. ГУ само сформулирует условия застройки участка, которые должен будет соблюсти застройщик. И вот тут-то и начинается самое интересное.

На 70 страницах новых Правил для перечня таковых условий места не нашлось. Это означает, что для каждого отдельного участка Главкиевархитектуры вольно разработать индивидуальные условия. При этом ГУ ничем не ограничено: ему позволено даже вносить изменения в генплан, если таковые потребуются.
К тому же процедура утверждения проекта на градостроительном совете не нужна — достаточно лишь подписи начальника Главкиевархитектуры и последующего утверждения Киевсоветом.

В Главкиевархитектуры отрицают, что подобные вольности станут возможными. «Такие полномочия у ГУ есть лишь по тем участкам, для которых не разработаны детальные планы территорий (ДПТ), — говорит Сергей Броневицкий, и. о. начальника ГУ градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды. — Некоторые ДПТ уже утверждены Киевсоветом, некоторые прошли утверждения в профильных комиссиях и управлениях. Соблюдение прописанных в ДПТ ограничений станет обязательным для ведения строительства».

Это верно, однако перечень утвержденных Киевсоветом ДПТ включает в себя аж 11 документов, среди которых — схемы транспорта, размещение пожарных депо, бюветных комплексов, а также водопровода и канализации. То есть, собственно, утвержденных ДПТ участков под застройку лишь семь, и еще два документа рассмотрены постоянными комиссиями Киевсовета и подготовлены к утверждению. Как говорят специалисты, на создание ДПТ по всем участкам Киева уйдет пять-семь лет, а пока суть да дело — условия застройки будет формулировать Главкиевархитектуры.

Реклама на dsnews.ua

Гибкий генплан
В большинстве строительных компаний, в которые обратилась «ВД» с просьбой оценить влияние новых Правил на ведение строительного бизнеса в столице, от комментариев отказались. Формально строители сослались на незнание сути проекта документа. Однако те из них, которые согласились обсуждать данную тему, оценивают новые Правила негативно.

«С одной стороны, это (принятие новых Правил — прим. «ВД») упрощает процесс строительства, — считает Татьяна Бондарь, начальник юридического отдела строительной компании «Гранит». — Но с другой — возникает вопрос: а на чьи средства будет проводиться исследование участка для составления технических условий по строительству на нем? Очевидно, что заплатит заинтересованный застройщик.

И тогда можно с уверенностью утверждать, что под его пожелания и будут расписаны условия строительства на конкретном участке. Никакого реального контроля над составлением условий строительства в Правилах нет».

«По новым Правилам рассмотрение передачи земельного участка на градостроительном совете становится необязательным, достаточно лишь утверждения начальником Главкиевархитектуры, — возмущается Георгий Духовичный, вице-президент Национального союза архитекторов Украины. — А это облегчает захват земли людьми, имеющими связи в городской власти».

Строители отмечают в качестве положительного момента отмену необходимости каждый раз получать одобрение проекта на градостроительном совете. По неофициальной информации, которую предоставили «ВД» в строительных компаниях, такое утверждение проекта в соответствии с неофициальным прайсом (в зависимости от города Украины) обходится в сумму из расчета $4-7/1 кв. м. Однако сократить расходы на получение всей разрешительной документации в случае принятия новых Правил им вряд ли удастся. Ранее вопросы землеотвода, утверждения проектной документации и сдачи объекта в эксплуатацию решались в разных кабинетах. По словам одного из руководителей строительной компании, пожелавшего остаться неназванным, во всех случаях не обходилось без коррупции, но положительное решение каждого из вопросов друг с другом не было связано. В случае же принятия новых Правил все замкнется на двух подразделениях КГГА — Главном управлении земельных ресурсов и Главкиевар­хитектуры. Обе структуры подконтрольны команде нынешнего киевского градоначальника.

Конечно, существуют некоторые формальные ограничения деятельности Главкиевархитектуры. К примеру, те же ДПТ или будущий генеральный план. Но новый генеральный план в Киеве с 2007 г. разрабатывается подконтрольным КГГА КО «Центр градостроительства и архитектуры».

И этому же предприятию поручено следить за соблюдением действующего генплана города (подробнее — см. «Битва за Киев», «ВД» №31, 2007 г., стр. 34). То есть генеральный план столицы, конечно, будет разрабатываться, и, в конце концов, его утвердит Киевсовет. Но даже формальным препятствием для хаотичной застройки это не станет, по крайней мере в тех случаях, когда застройщик проявит способность «договориться» с Главкиевархитектуры.

«Против точечной застройки направлен ряд положений Закона «О планировании и застройке территорий», одной из эффективных мер препятствованию такому строительству были общественные слушания, — рассказывает Сергей Тытыкало, директор по юридическим вопросам строительной компании «Украинская строительная компания». — Но теперь если не будет инициативы районных властей, таковые могут и не проводиться».

Косвенно о намерениях продолжать точечную застройку и разрабатывать отдельные условия застройки для каждого участка свидетельствует отсутствие отдельных правил строительства в историческом центре Киева и на периферии, что позволит чиновникам самостоятельно решать, где и что можно строить. В разработанном документе условия строительства в историческом центре столицы оговорены лишь обобщенно, в то время как именно в данном вопросе нужна полная конкретика. «В странах Европы норма плотности участка в центре города не должна превышать 60%, — говорит Георгий Духовичный. — В Украине эти нормы также принимают за основу, например, в Полтаве, где уже разработали новые правила застройки. Полтавчане не просто приняли разные нормы по плотности застройки в городе, сами правила составлены из двух частей — отдельно для центра и периферии».

Лошадь впереди телеги
Новые Правила Киеву нужны. Прежние, доставшиеся столице Украины со времен СССР, не отвечают потребностям Киева в городской инфраструктуре. Однако первоначально необходимо утвердить генеральный план города, по которому будет ясно: где и что в столице можно строить. И лишь на основании такого документа стоит разрабатывать Правила, которые максимально детализируют условия строительства на каждой улице города.

«По такому пути шли практически во всех городах Европы, — говорит Николай Демин, президент Союза урбанистов Украины. — Нужно регламентировать не только условия застройки жилищного массива или даже улицы — детализации подлежит вид каждого отдельного здания, как и порядок благоустройства прилегающей территории. Это создаст как реальные правила работы, так и уменьшит коэффициент произвольных решений». Идею КГГА ограничиться общими условиями для проведения работ в отдельном районе Николай Демин предлагает сравнить с ситуацией во Франции, где каждый участок расписан по 130 критериям, что не только задает рамки строителям, но и облегчает процедуру надзора над ведением строительства.

Поэтому КГГА следовало бы ускорить процесс разработки и принятия нового генерального плана Киева, где будет учтена вся свободная земля в столице и дано градостроительное обоснование того, что и где планируется строить. Лишь после этого необходимо приступать к принятию новых Правил, в которых должны присутствовать лишь технические детали ведения строительства.

Сам же процесс выделения земли под застройку следует сделать максимально прозрачным: город должен объявить конкурс на возведение того или иного объек­та и провести среди заинтересованных инвесторов тендер. Застройщики, оценивая собственные перспективы строительства объекта, будут руководствоваться Правилами, где будет четко определено: каким образом в столице можно возводить данный объект. В этом случае Киев мог бы показать пример всей Украине, впервые создав прозрачные условия сотрудничества между властью и застройщиками. Власть, со своей стороны, упростила бы бюрократический механизм выдачи разрешений на строительство, а строительные компании согласились бы работать в разумных нормах рентабельности своего бизнеса.

Но вместо этого строителям дается прозрачный намек: нужно договариваться с конкретными чиновниками в КГГА, которые и условия строительства согласуют, и порекомендуют проектные организации, которые разработают соответствующий проект. И тогда проблем с утверждением проекта не возникнет. А это лучшая гарантия того, что Киевсовет впоследствии примет положительное решение по выделению земельного участка.

    Реклама на dsnews.ua