Хата — с краю
Политики вновь обещают молодежи доступное жилье. "ВД" открывает дискуссию: может ли оно быть таковым в Украине.
Кредит сроком на 20 лет под 3% годовых при первоначальном взносе в размере 6% стоимости квартиры — суперусловия, на которых хотел бы обзавестись жильем в Украине любой гражданин. Но, к примеру, в Кировоградской области в 2009-м такая удача улыбнулась всего одной семье, в Житомире — десяти. А в году минувшем льготную ссуду от Фонда молодежного кредитования получили в общей сложности менее 300 семей. При том, что претендуют на такую поблажку, по данным самого Фонда, около 13 тыс. клиентов, а в целом по стране, по информации Счетной палаты, в улучшении жилищных условий нуждаются не меньше 122 тыс. семей.
Вне системы
За 17 лет существования Фонда ни КРУ, ни Счетная палата не выявили серьезных нарушений при трате средств, выделяемых из бюджета в виде льготных кредитов для молодежи. Тем не менее на интернет-форумах без особого труда можно отыскать истории, читая которые поневоле усомнишься в справедливости распределения средств.
Глава Фонда Валерий Омельчук заверяет, что введение в 2005 году рейтинговой системы оценки претендентов минимизировало риск коррупции со стороны сотрудников Фонда (подробнее — см. блиц-интервью с Валерием Омельчуком). На данный момент на сайте в открытом доступе размещена информация, позволяющая каждому претенденту отследить свое продвижение в очереди. Однако места в ней периодически "тасуются". Тем не менее публично никаких тому пояснений на сайте вы не отыщете. Хотя такой подход снял бы все кривотолки вокруг распределения средств. Т. е., к примеру, владелец анкеты №50, претендующий на квартиру в Житомирской области и подавший ее в 2003 году, стоит на очереди после анкеты №680, выложенной в 2009-м. А все потому, что не все потенциальные заемщики между собой равны, среди них есть свои "льготники". К таковым среди прочего относятся молодые ученые и спортсмены (в соответствии с Постановлением КМУ №584). При этом вопрос обеспечения квартирами отдельных категорий стоит особняком и решается на уровне министерств и ведомств — путем возведения и предоставления им социального и служебного жилья.
Согласно законодательству, на государственную помощь — будь то молодежный льготный кредит или компенсация процента из госбюджета — может претендовать человек в возрасте до 35 лет включительно. Однако цифра эта существовала не всегда. Еще в 1992 году при подготовке Закона "О содействии социальному становлению и развитию молодежи в Украине" определили, что к молодежи можно отнести максимум 28-летнего человека. К 1999 году планку подняли до 30 лет. А спустя пять лет — до 35 лет. Учитывая то, что до этого основная масса кредитов приходилась на 25-30-летних (люди до 25 лет тогда еще редко могли их себе позволить), база потенциальных заемщиков возросла чуть ли не вдвое. Пропорционально увеличились и их потребности в жилплощади. Разумеется, возросли и потребности Фонда в финансировании. В итоге страна получила возросшую многократно очередь из претендующих на льготные кредиты с крайне низкой вероятностью их получения.
Поэтому, по мнению "ВД", достаточно хотя бы изменить возрастной ценз и вернуться на изначальный уровень 28-30 лет. Это сократит базу заемщиков, а соответственно — и очередь. Что касается граждан старшего возраста, то им помощь следует предоставлять в рамках иных целевых программ.
Удовольствие не для бедных
"Эффективность программы молодежного льготного кредитования можно было бы повысить, сократив иерархию в структуре подбора "молодежи" и принятии решений. К примеру, по аналогии с работой комиссии из кинофильма "Гараж" Эльдара Рязанова, когда все претенденты на равных участвовали в своего рода лотерее",— уверен Андрей Болдарев, директор по маркетингу строительной компании "Архитектура и Технологии". И отчасти Фонд прибегнул к такой практике, предложив в 2009 году новую программу льготного кредитования — сроком на 30 лет под 14% годовых. Претендовать на ссуду в рамках этой программы может любой очередник, независимо от позиции в общем рейтинге потенциальных заемщиков Фонда. При этом остается неясным и непубличным выбор счастливчиков. Примечательно также, что решение о распределении имеющихся у Фонда ресурсов между программами (3%-й и 14%-й) регламентируется его внутренними решениями. Так, к примеру, в 2009-м в распоряжении Фонда оказалось немногим более 26 млн грн. — средства, полученные в счет погашения ранее выданных кредитов, — которые направил на финансирование более дорогой программы.
В Счетной палате уверены, что действующие механизмы получения кредитов доступны для состоятельной молодежи. И с этим сложно не согласиться, ведь нужно вписаться не только в возрастные рамки, но и подтвердить свою платежеспособность. Хотя новые действующие программы и определяют участие заемщиков 6% стоимости квартиры, однако фактически первоначальный платеж нередко достигает 25%, что обусловлено лимитами как в отношении метража, так и стоимости квадратного метра.
Сделать кредит более доступным Фонд мог бы благодаря введению прогрессивной шкалы ставок. В таком случае заемщик в течение первых пяти-десяти лет платит минимальные проценты. А в дальнейшем, с постепенным ростом благосостояния, его выплаты по кредиту растут. Это сократило бы и срок выплаты кредита, и увеличило бы поступления в Фонд.
"Чтобы программа выполняла свое первоначальное предназначение — решение жилищного вопроса молодых семей, — должен быть мораторий на отчуждение такой квартиры на срок не менее десяти лет, — убежден Николай Толмачев, генеральный директор компании "ТММ". — Подобный мораторий сейчас не предусмотрен, что оставляет возможность для спекуляций с недвижимостью особо предприимчивыми гражданами" (подробнее — см. блиц-интервью с Николаем Толмачевым).
Предприимчивость, впрочем, проявляют не только отдельные граждане, но и министерства и ведомства — им регулярно выделяются средства из бюджета на решение жилищных вопросов, в том числе и относительно молодых специалистов. Также до недавнего времени был распространен механизм выделения земельных участков, которые чиновники впоследствии отдавали в субаренду коммерческим структурам для строительства жилья в обмен на получение определенного количества квартир в возводимом доме. Но механизм распределения этого жилья не прозрачен. Да и сведенной информации о реализации таких программ и совместных с бизнесом проектов, как выяснила "ВД", у властей нет — Минрегионстрой только планирует в 2010 году начать сводить такую информацию. Станет ли она достоянием общественности — большой вопрос. Ведь может оказаться, что на решение жилищного вопроса страна потратила миллиарды, но очередников от этого не убавилось. 
Валерий Омельчук: "Отбор заемщиков на получение льготного кредита прозрачен"
Председатель правления Фонда содействия молодежному жилищному строительству готов отказаться от бюджетного финансирования и ввести в Украине систему строительных сберегательных касс.
Должен ли быть публичным этап отбора заемщиков? Как налогоплательщику мне интересно, почему тот или иной человек стал кандидатом на получение помощи от Фонда.
— Я считаю, что на сегодняшний день система отбора заемщиков на получение льготного кредита вполне прозрачна. При наличии реальных средств у Фонда получить кредит предлагают тем зарегистрированным кандидатам, которые стоят первыми в рейтинговом списке. И лишь при наличии письменного отказа кандидата переходят к следующему. Такая система компьютерно-рейтингового отбора была введена в 2005 году. Ее суть заключается в том, что кандидатам по определенным критериям начисляются баллы, согласно которым он занимает свое место в рейтинге.
Но ведь есть среди очередников еще и льготники. И это — лазейка для коррупции…
— Понятно, что рейтинг представляет собой мобильную систему. За определенные заслуги перед государством или в результате изменения социального положения — например, рождение детей — начисляются дополнительные баллы, и кандидат может существенно продвинуться по списку вверх.
Хочу еще добавить, что роль сотрудников Фонда при формировании рейтингового списка сводится к сугубо техническим действиям — проверке наличия всех необходимых документов у заемщика, вводу данных о них в компьютерную систему и подтверждению этого своей личной электронной подписью. Поэтому, если вдруг возникнут какие-либо претензии у заемщика или конфликтная ситуация, можно четко определить ответственного за каждый этап прохождения документов и законность его действий.
Расскажите о зарубежной практике поддержки молодежи.
— В Беларуси система похожа на нашу. У них из бюджета выделяются деньги на льготные кредиты под 4-5% для всех категорий. Но для молодежи процент ниже. Что касается строительства, то там четко определены строительные компании, в которые заходят деньги. В России просто предоставляют субсидии на определенное количество квадратных метров при покупке или инвестировании в жилье. Но деньги предоставляются в виде сертификатов.
Что касается развитых стран, то там системы поддержки отдельных категорий граждан намного более развиты. Особенно мне нравится немецкая схема, которая успешно развивается и в Чехии, и в Польше. Это строительные сберегательные кассы, так называемые баушпаркассен. По условию человек должен накопить до 30% стоимости жилья на своем специальном счете. Когда накопит — ему выдается льготный ипотечный кредит. А есть совершенно свежая информация по Египту. Там государство строит 52 городка для молодых семей. Египет — огромная страна. Причем 94% территории — пустыня. Потому они прямо в пустыне строят, зато здорово стимулируют развитие регионов.
Николай Толмачев: "На отчуждение льготной квартиры должен быть мораторий не менее десяти лет"
Генеральный директор компании "ТММ" уверен, что государству не стоит "кормить" молодежь и насильно селить ее в социальное жилье.
Обеспечение молодых семей жильем — вопрос государственного характера или его можно отдать на откуп коммерческим структурам?
— Такая программа должна быть полностью государственной, то есть и банк, предоставляющий кредит, должен быть государственным, а не коммерческим. В противном случае сложится ситуация, аналогичная нынешней. Когда банк вынужден взыскивать с молодой семьи разницу в процентных ставках, которую обязаны компенсировать из бюджета, чего в наших условиях не происходит.
Что необходимо сделать, чтобы повысить эффективность программы?
— Чтобы программа выполняла свое первоначальное предназначение — решение жилищного вопроса молодых семей, — должен действовать мораторий на отчуждение такой квартиры лет на десять. Подобный мораторий сейчас не предусмотрен, что оставляет возможность для спекуляций с недвижимостью особо предприимчивыми гражданами.
Опыт каких стран стоит взять на вооружение Украине в решении жилищного вопроса среди молодежи?
— В России, к примеру, каждой семье военнослужащего, соответствующей требованиям, в том числе воспитывающей ребенка, был выдан именной целевой сертификат, дающий право на получение компенсации части ипотечного кредита. Этот сертификат является именной ценной бумагой — его нельзя продать, а можно использовать только на приобретение квартиры у любой коммерческой компании в любом объекте недвижимости в любом городе страны. У нас подобный сертификат мог бы использоваться для зачета части обязательств строительных компаний перед бюджетом. Чтобы государство не выделяло деньги под программу, а освобождало застройщика от налога на прибыль на сумму, соответствующую сумме сертификатов, с помощью которых молодые семьи приобретали бы квартиры у этой компании. Строительные компании принимали бы эти сертификаты — мы в любом случае платим налоги, так мы бы те же налоги платили сертификатами. Естественно, сертификат для молодой семьи выделяется на какую-то сумму. Например, это может быть половина стоимости квартиры с метражом, который по нормам положен для данной семьи, просчитанная по государственным ценам.
И не нужно всех насильно загонять в социальное жилье: молодая семья, рассчитывая собственные силы и исходя из имеющихся сбережений, может использовать сертификат для приобретения более дорогой или дешевой недвижимости — это уже их выбор. Такой механизм мне видится более справедливым, потому что в этом случае государство оказывает поддержку семье в ее стремлении улучшить жилищные условия, а не устраивает "кормушку" на долгие годы, выплачивая часть процентов по кредиту.
