• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.6
Спецпроекты

Манила Манила…

Реклама на dsnews.ua
В нынешнем году "приманки" изменились: желающим заработать на зарубежной недвижимости пора присматриваться к ипотечному конфискату в Испании, жилью дл

 В нынешнем году "приманки" изменились: желающим заработать на зарубежной недвижимости пора присматриваться к ипотечному конфискату в Испании, жилью для среднего класса в Венгрии и Латвии и… виллам для олигархов.

Тенденция удешевления жилой недвижимости, наблюдаемая в прошлом году в большинстве европейских стран, по данным компании "Митропа Юкрейн", останется и в 2011-м. Когда будет достигнуто ценовое "дно", опрошенные "ВД" эксперты определить пока не берутся, однако намекают, что предприимчивым украинцам стоит приготовиться, дабы снова не "проспать", как в 2007-м (см. "Заграница зовет?", "ВД" №29, 2007 г.), очередной всплеск спроса на зарубежные "метры". Впрочем, получать почти докризисные доходы, как выяснила "ВД", и сегодня вполне реально, только — в другой нише.

Смена приоритетов

Инвестиционные акценты сегодня сместились: выгоднее всего сейчас покупать жилье за рубежом "для себя", а также с целью по­следующей сдачи в аренду. "Сейчас хорошее время покупать для тех, кто давно хотел купить для себя, но не решался, потому что жилье в Европе, стоившее в 2008-м ?400 тыс., сегодня стоит ?200 тыс., при этом возможны скидки. Очень много желающих продать, у них у самих кризис, поэтому при торге значительно уступают", — уверяет Мария Коноваленко, директор ООО "Митропа Юкрейн". Один из новых, весьма привлекательных в ценовом отношении сегментов жилья "для себя", по­явившийся во время кризиса, — банковский конфискат. Скажем, в Испании, по данным Марии Коноваленко, нынче "много ипо­течных квартир, конфискованных у неплательщиков. Квартиру площадью до 200 кв. м стоимостью до ?300 тыс. в качестве конфиската можно купить по цене до ?100 тыс.".

Совсем иную динамику демонстрируют ставки аренды жилой недвижимости. В большинстве европейских стран, по статистике компании "Митропа Юкрейн", доходы от аренды жилья хоть и снизились, но не настолько, чтобы сделать такую инвестицию совсем невыгодной. Почти докризисные прибыли принесли наемные "метры" в 2010 г. в Италии (5,04% годовых), Германии (5,12% годовых), Швейцарии (4,11% годовых), Болгарии (4,16% годовых). Больше всего заработали арендодатели Турции (+6,1%), особенно хозяева объектов в столице или в крупных курортных городах (Анталия, Бодрум), где можно сдавать жилье не только в сезон, а круглый год.

Среди самых ходовых объектов для сдачи в аренду сегодня — элитные виллы высшей ценовой категории на побережьях. Эксперты признаются: если в сегменте курортного жилья нынче и можно заработать, то только сдавая дорогие виллы олигархам. "На некоторых виллах в излюбленных местах, где отдыхает элита — шоу-бизнес, политики, олигархи, — очередь, как правило, расписана на год. Только такая недвижимость и может постоянно приносить доход, в отличие от вилл средней ценовой категории и выше, которые могут сдаться, а могут — нет", — говорит Мария Коноваленко. "Если рассматривать недвижимость за рубежом исключительно как объект для покупки и дальнейшей сдачи в аренду, то рассчитывать на доходность более чем 4-4,5% годовых не стоит, — предупреждает Вадим Лимин, директор компании "Коста Эсперанса" (Киев). — Возможно, где-то вам пообещают бльшую доходность — не обольщайтесь. Объекты с большей доходностью, если таковые вообще существуют, давным-давно куплены и сданы". Кроме того, следует учесть, что на фоне снизившейся ренты в большинстве стран доходность могут перекрыть вынужденные траты (коммунальные платежи, налоги, расходы на содержание дома). Минимизирует эти убытки растущая мода на дома с современными системами энерго- и водосбережения. Правда, такая недвижимость дороже обычной, но зато позволяет экономить на тарифах.

Жди до "дна"
Заработать на росте цен на жилье сегодня, как оказалось, тоже возможно. Правда, о "золотых временах", когда на ценовом подъеме где-нибудь в Панаме или на Филиппинах можно было получить до 40% в год, нужно забыть, говорят эксперты. Речь о весьма скромных доходах и только в странах, где приобретение недвижимости для иностранцев — весьма хлопотное дело. Так, по данным компании "Митропа Юкрейн", кризисное снижение цен обошло стороной Швейцарию, Австрию и Германию, наоборот, жилье там, хоть и небольшими темпами, но продолжало дорожать (в прошлом году — +0,93-1,37% ежеквартально). По словам Тома Купе, преподавателя Киевской школы экономики, "рынок недвижимости в некоторых странах ЕС, таких как Бельгия, Голландия, Германия, более стабилен: не стоит ждать быстрого роста, как в Украине, но также не будет и стремительных обвалов". Советуют некоторые эксперты сегодня присмотреться и к Турции (см. Мнение Алексея Олейникова), где в прошлом году также наблюдался стабильный рост цен на жилье (в среднем +0,3% ежеквартально) с положительным прогнозом на год нынешний.

Реклама на dsnews.ua

Максимально в 2010 г., по данным компании "Митропа Юкрейн", по сравнению с 2009 г., подешевели жилые "метры" в Болгарии, Испании, Франции (в среднем ежеквартально — -10,25, -5,25 и -3% соответственно), и снижение продолжается до сих пор. Причем если в Болгарии в 2007 г. нижняя планка составляла ?900/кв. м, то сегодня это средний ценовой порог. "По сегодняшний день наблюдаются высокие риски инвестирования в Грецию, где стоимость недвижимости показывает негативный тренд", — отмечает Алексей Олейников, директор департамента страте­гического развития ИГ "ИНЭКО". Эксперты также не советуют покупать жилье для инвестирования на Ближнем Востоке и в Черногории из-за того, что это регионы с высоким спекулятивным интересом.

По поводу сроков достижения европейской недвижимостью ценового "дна" эксперты высказывают лишь туманные предположения. "По моему мнению, ожидать стабильного роста цен на жилую недвижимость в Испании, Венгрии, Латвии не следует в ближайшие год-два. Слишком большой комплекс проблем накопился в экономиках этих стран, что в существенной мере будет связывать потребление и его рост, в том числе и по недвижимости", — говорит Вадим Лимин. Тем же, кто спешит вложиться в заграничные "метры" сегодня (опасаясь пропустить пик падения цен), эксперты советуют покупать жилье в регионах, которые меньше других пострадали от кризиса, следовательно, быстрее восстановят инвестиционную привлекательность.

К примеру, в Испании из-за переизбытка предложений в 2009-2010 гг. максимально упали цены на курортные "метры" на побережьях Коста-Бланка и Коста-дель-Соль (на 50 и 35% соответственно). Однако покупать их сегодня стоит лишь "для себя", поскольку цены в таких регионах еще многие годы будут далеки от бурного роста.

А вот, скажем, в Мадриде или на побережье Коста-Брава (Каталония) цены "просели" максимум на 10-15%, поэтому, по мнению г-на Лимина, можно рассчитывать, что тамошний рынок быстрее всего восстановится после кризиса. Однако в любом случае, дабы отбить вложенные средства, придется подождать еще лет пять-шесть.

Алексей Олейников, директор департамента стратегического развития ИГ "ИНЭКО"
— Среди стран, которые уже преодолели фазу падения цен на недвижимость и, по всей вероятности, этой зимой будут выходить на траекторию роста, следует выделить Турцию, Малайзию, Таиланд, Венгрию (Будапешт). К странам, где недвижимость в среднесрочной перспективе, при условии макроэкономической стабилизации, может стать инвестиционно привлекательной, следует отнести Хорватию, Испанию, Болгарию, Панаму. Однако в большинстве этих стран стоимость жилой недвижимости волатильна. Отдельного внимания заслуживает Турция, которая в 2010 г. показала рекордный рост ВВП (после Китая), в том числе подъем строительного сектора. Рентная доходность выше, нежели в европейских столицах (в среднем по Стамбулу — 5,5-6%), есть недооцененная недвижимость. Транзакционные издержки по приобретению недвижимости привлекательны (9,85-10,75%), на протяжении пяти лет не взимается налог на прибыль.

Вадим Лимин, директор компании "Коста Эсперанса" (Киев)
— Для успешной покупки жилой недвижимости за границей с целью инвестиций нужно придерживаться следующих основных правил. Объект недвижимости должен быть достаточно новым и ухоженным, располагаться в хорошем районе с развитой инфраструктурой; апартаменты — в центре или вблизи от центра, дом за городом — вблизи основных транспортных артерий, в престижном месте с хорошим видом. Подсчитайте расходы по объекту. Посмотрите у прежнего владельца оплаченные счета за свет, воду и коммунальные услуги, узнайте точный уровень налога на недвижимость. Чтобы представить уровень доходов, который вы можете получить, изучите в выбранной вами стране и регионе ставки на краткосрочную и долгосрочную аренду и затраты, связанные с уходом за недвижимостью (уборка, стирка, содержание территории для дома).

    Реклама на dsnews.ua