Комплекс неполноценности
Желающие обзавестись квартирой в новостройке все чаще останавливают свой выбор на жилых комплексах. Их главное преимущество — развитая инфраструктура, замкнутая на обслуживании только жильцов городка. "ВД" разбиралась, какие из благ, обещанных застройщиками, реализуются, а какие — остаются на бумаге.
"Учусь в МГУ, живу в городке неподалеку, точнее — это жилой комплекс, но по сути — автономный город. В нашем комплексе я окончила школу, тут же пользуюсь медицинской помощью, услугами салона красоты и спорт-клуба. Крайне редко выезжаю в шумную Москву. Зачем? У нас тут все на месте!" — рассказывает москвичка Илона, владелица квартиры в одном из жилых комплексов в Белокаменной. Это возможно и в Украине, уверяют застройщики.
Красивая сказка
Однородная социальная среда и возможность автономной комфортной жизни в большом городе, но вдалеке от его суеты, — неоспоримые преимущества, ради которых многие семьи вкладывают средства в строительство жилых комплексов (ЖК) в надежде в будущем стать его обитателями. "Жилые комплексы от отдельно стоящих домов отличает замкнутость инфраструктуры, когда максимальное количество часто потребляемых услуг можно получить непосредственно на территории городка. Сложно не пойти утром в бассейн, если он находится под боком,— инфраструктура ЖК сама по себе уже меняет стиль жизни", — говорит Алексей Говорун, заместитель генерального директора девелоперско-строительной компании ТММ.
По данным проектной группы "Архиматика", необходимая инфраструктура ЖК должна включать детсад, школу, зеленые прогулочные зоны и детские площадки, спортивные зоны (спортплощадки, теннисные корты и т. п.), архитектурные элементы обустройства территории (например, фонтаны), магазины, аптеки, достаточное количество паркомест и т. д. — для возведения всего этого необходим участок площадью не менее 300 тыс. кв. м. Но из всех проектов, позиционированных в качестве жилых комплексов, в столице, к примеру, такими площадями могут похвастать не более восьми. Нередко строительные компании к ЖК относят любые новостройки, состоящие из нескольких домов. "В этом случае теряется суть самого понятия комплекса: помимо жилой составляющей наличие объектов социальной инфраструктуры, благоустроенных жилых территорий", — отмечает Александр Попов, директор проектной группы "Архиматика".
Без права на благо
ЖК состоят из нескольких жилых секций (или очередей), возведение которых растянуто во времени. В среднем, каждая из таких секций строится два года. А это значит, что первым обитателям ЖК придется несколько лет жить по соседству со стройплощадкой, со всеми вытекающими "благами" в виде шума и пыли. Либо вообще с котлованом или замороженным недостроем. Так, к примеру, случилось с жильцами столичного ЖК Cosmopolitan — после сдачи первого дома инвестор строительства обанкротился и проект заморозили. Соответственно никакого ни бизнес-, ни фитнес-центра, ни спа-салона, ни многочисленных обещанных застройщиком магазинов у жильцов нет и по сей день.
Но даже более удачливым владельцам квартир первых очередей, проекты которых не заморожены, придется ждать обещанного, в лучшем случае, несколько лет. Во-первых, застройщики традиционно оставляют инфраструктурное обустройство "на десерт", а это значит, что "достраивать" социально-бытовые объекты могут даже после сдачи в эксплуатацию всех жилых помещений. "Когда мы инвестировали, нам обещали бассейн и спорт-клуб. В результате только через полтора года после сдачи всего комплекса соизволили открыть бассейн, а спорт-клуба ждем до сих пор", — рассказала "ВД" на правах анонимности жительница одного из самых крупных столичных ЖК.
Во-вторых, собственники бизнеса, которые по идее и должны будут выкупить готовые помещения под банки, стоматологические клиники, магазины и фитнес-центры, не спешат разворачивать деятельность в квартале, пока он не будет заселен достаточным количеством потенциальных клиентов.
Застройщики псевдоЖК, как правило, экономят на возведении образовательных учреждений: в отличие от коттеджных городков, в районах мегаполисов, как правило, хватает своих образовательных учреждений. Если же проект масштабен (а именно это и отличает полноценные ЖК), то "органы власти при выдаче разрешения на строительство обяжут застройщика возвести необходимые объекты. И это совсем не "добрая воля" девелопера, а его обязанность, — уверяет Алексей Гончарук, президент ВОО "Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам". Поэтому в случае отсутствия таких объектов после сдачи комплекса "принудить" к их возведению застройщика обязаны органы горвласти.
Гораздо сложнее инвесторам будет добиться воплощения "необязательных" с точки зрения властей инфраструктурных благ, как-то фитнес-клубов, кортов, магазинов. "Дело в том, что инвестор получает право собственности на свою квартиру как часть дома, но не на окружение. Сложно говорить и о каком-либо возмещении ущерба от отсутствия, к примеру, обещанного бассейна; эффективного механизма защиты инвестора в таких случаях нет. Если вам обещали лес возле дома, а на практике там оказался огромный мусорник — что ж, виноваты сами, не тщательно выбирали застройщика", — предупреждает Алексей Гончарук.
Верните перламутровые пуговицы!
Другое дело, если застройщик в проекте прописал установку финских лифтов, а поставил китайские. Кстати, это вполне реальный случай, который произошел в одном из крупных столичных ЖК. Несмотря на то что у инвесторов ЖК, по словам Александра Попова, имеется "возможность посмотреть качество выполненных работ на первой очереди и таким образом оценить, насколько объект соответствует требованиям покупателя", тем не менее есть риск, что застройщики поменяют "правила игры" во время оной.
"Когда мы инвестировали в квартиру в комплексе, застройщик обещал фасад утеплить минеральной ватой и штукатуркой, а по факту такой фасад получился только на секции, сданной до кризиса. Позже дома утепляли уже дешевым пенопластом", — рассказал "ВД" на правах анонимности инвестор одного из столичных ЖК. Подобная ситуация сложилась и в другом комплексе того же застройщика: на сайте проекта в описании зданий декларировалось использование "каркасной навесной фасадной системы для обеспечения максимального энерго- и теплосбережения зимой и вентиляции летом, а также применение алюминиевой термоизолированной витражной системы". А на деле указанные конструкции попросту отсутствовали. Когда инвесторы обратились за объяснениями, оказалось, что никто в компании, вплоть до главного инженера, даже не знал, что проект предусматривает подобные "изыски", после чего представители застройщика предположили, что на какой-то стадии он просто поменялся.
Юрист Алексей Гончарук успокаивает — управа на таких недобросовестных девелоперов есть: так как инвестор становится совладельцем всего дома, а не только квадратных метров своей квартиры, то имеет полное право требовать выполнения подобных обязательств. "От застройщика следует требовать закрепления всех обещаний по поводу комплектации будущей квартиры и технических характеристик дома в договоре. Как правило, на такое соглашаются небольшие девелоперы, для которых крайне важно привлечь деньги инвестора. Другое дело, если речь идет о крупных застройщиках: изменение типового договора в таких компаниях связано с серьезной бумажной волокитой, на которую никто не пойдет ради одного инвестора. В таких случаях рекомендую настаивать на фиксировании подобных обещаний в письменной переписке с застройщиком. Позже, если он не выполнит обязательств, письмо можно будет признать частью договора в суде и требовать компенсации убытков, понесенных в результате замены или отсутствия обещанных конструкций", — советует Алексей Гончарук.
Жилье будущего
Изначально на постсоветском пространстве ЖК начали строить в расчете на состоятельную публику. Но на деле оказалось, что эта клиентура, несмотря на внушительный набор обещанных благ в комплексе, предпочитает иные апартаменты. "Состоятельные клиенты, в большинстве случаев, выбирают квартиры в одиночно стоящих домах. И этот фактор отображается на цене, — говорит Петр Трандафилов, директор отдела новостроев АН "Премьер" (Одесса). — К примеру, в престижном Приморском районе Одессы квадратный метр жилья в одиночном доме на 15-30% дороже, чем в ЖК этого же района".
Такие потребительские настроения подтолкнули застройщиков пересмотреть концепцию ряда возводимых ЖК, в т. ч. и в части ценовой политики. Кризис лишь усилил эту тенденцию. Из-за падения спроса на жилье, отмечает Владимир Степенко, менеджер по маркетингу компании SV Development, концепция многих комплексов, находящихся на стадии проекта, пересмотрена в сторону понижения класса жилья: вместо "элит" и "бизнес" компании намерены строить "эконом" и "эконом+". А поскольку в центральных районах столицы существует дефицит земельных участков, подобные объекты будут появляться в спальных районах и на месте бывших промышленных зон.
Примечательно, что в ЖК эконом-класса стоимость 1 кв. м на данный момент сопоставима с ценой жилплощади в одиночно стоящих домах аналогичного метража и месторасположения. Однако вскоре паритет может быть нарушен: по мнению большинства экспертов, опрошенных "ВД", именно с сегмента "комплексной" застройки начнется подъем рынка и, как следствие, рост цен — на 1-1,5% в ближайший один-два года.
И если есть желание обзавестись жильем в новостройке, то ЖК может оказаться оптимальным вариантом. Во-первых, риски замораживания строительства в таких комплексах не выше, чем в случае одиночно стоящих домов. Иными словами, чтобы вселиться в новую квартиру, в обоих случаях придется подождать. Так, по данным SV Development, что в ЖК, что в одиночно стоящих домах, только на 10% объектов строительство ведется удовлетворительными темпами, в 20% — стройка движется очень медленно, а в 65% — вообще заморожена.
А, во-вторых, в случае с ЖК всегда есть надежда, что рано или поздно обещания застройщика будут реализованы. Иными словами, за ту же цену, что и в одиночно стоящем доме, можно получить бльший набор благ. Пусть и не сразу. Ведь когда-то по соседству с домом появится детский сад, магазины, спортивные клубы… В конце-концов, украинцы — большие оптимисты. И котлован по соседству не должен им мешать верить в светлое будущее.
Олеся Романенко, начальник службы маркетинга и продаж компании Ukrainian Development Partners
— Важными факторами при выборе объекта недвижимости на первичном рынке являются постоянное ведение строительных работ на объекте, объективная стоимость, качество строительства и используемых материалов. Необходимо руководствоваться и репутацией девелопера: доверие вызывают те, кто и в кризисное время продолжал строить, вводить дома в эксплуатацию. Но, пожалуй, главным все же является непрерывный строительный процесс на объекте и скорость возведения — это именно то, в чем покупатель всегда может убедиться воочию.
