• USD 27.6
  • EUR 33.4
  • GBP 38.8
Спецпроекты

Доступ…НО?

Реклама на dsnews.ua
Долгосрочная рассрочка от застройщика под 0% — миф, созданный рекламистами. За рассрочку платежей по квартире на три-пять лет придется доплатить миним

Долгосрочная рассрочка от застройщика под 0% — миф, созданный рекламистами. За рассрочку платежей по квартире на три-пять лет придется доплатить минимум 20-30% от стоимости жилья. «ВД» выясняла, что выгоднее: рассрочка или ипотека.

«Длинная» рассрочка — посткризисный продукт, появившийся «на прилавках» в этом году. Теперь оплачивать квартиры в новостройках по частям можно и после ввода жилья в эксплуатацию. А сроки рассрочки от застройщиков весной-летом росли как овощи на китайских удобрениях. Что порой ставило граждан в тупик.

…В разгар рабочего дня оба мобильных телефона киевлянина Сергея Коршунова просигналили об sms. Содержание сообщений оказалось идентичным. Адресату предлагали купить квартиру в столичной новостройке с рассрочкой на три года и приятной скидкой. Читающий был явно озадачен: месяцем ранее он уже проинвестировал квартиру в этом комплексе, взяв рассрочку на год. На дольше тогда не предлагали. Да и трудно было предположить, что всего за месяц длина программ рассрочки может так измениться. Оказалось, может и не так.

Рекорд года поставили в столичном жилом комплексе «Комфорт Таун». Начав продажи квартир в марте, застройщик ЖК предлагал рассрочку на год. В середине мая увеличил срок до двух лет. Через неделю — до трех. Еще через пару дней — до пяти. А к началу лета азарт продавцов достиг апогея: период разбивки платежей по квартире добрался до двузначного показателя — 10 лет.

Застройщик, в отличие от банка, не будет донимать требования­ми доказать платежеспособность официальной зарплатой, поручителями и кипами справок, сбор которых безжалостно съедает время и силы. Но и у программ рассрочки от застройщиков есть несколько особенностей, которые не принято афишировать при беглом знакомстве.

Скрытые расходы
Там, где начинается длинная рассрочка, заканчивается беспроцентная. Столичный метрополитен увешан парадоксальной рекламой: в одном из киевских ЖК квартиры предлагают в рассрочку от застройщика под 0% на пять лет и в кредит от банка под двузначный процент. Контраст настолько очевиден, что реклама выглядит неправдоподобно. Подозрения развеиваются, если обратиться в отдел продаж: процент по рассрочке не начисляется только до ввода дома в эксплуатацию. Все платежи после сдачи дома «облагаются» дополнительными сборами. Этот принцип применяется во всех новостройках, где действуют долгосрочные программы рассрочки. Исключение — сданные дома. Там начисление платы за рассрочку осуществляется так же, как и при кредитовании — с первого месяца.

Эффективные ставки по программам рассрочки от застройщиков на 3-6 п. п. ниже тех, что предлагают банки, даже по партнерским продуктам. За возможность разбить оплату квартиры на несколько лет застройщики взимают 12-14% годовых в пересчете на банковские проценты. По подсчетам «ВД», в ЖК «Парковые озера» однокомнатная квартира в рассрочку от застройщика на 49  месяцев после сдачи обойдется в среднем на 50 тыс. грн. дешевле, чем кредит по партнерской программе Дельта Банка на аналогичный срок.

Реклама на dsnews.ua

К этим расчетам следует добавить лишь один нюанс. В строящихся комплексах стоимость квадратного метра не фиксируется до сдачи дома в эксплуатацию, продолжая расти. А с ней растет и остаток выплат по рассрочке. «Цена квадратного метра в будущем в любом случае будет выше. Более того, нашим инвесторам мы говорим, что цена не гипотетически вырастет, а реально увеличится, — утверждает Денис Морозов, начальник отдела продаж ЖК «Комфорт Таун». — Есть закон: чем меньше инвестиции, тем больше риски. И наоборот. Тот, кто погашает всю сумму ранее, платит меньше, чем тот, кто выплачивает стоимость квартиры позже». При оплате жилья с помощью банковского кредита в большинстве случаев (и из этого правила есть исключения) стоимость квартир в новостройках фиксируется, т. к. застройщик сразу получает всю сумму. С учетом потенциального подорожания «квадрата» к моменту сдачи дома рассрочка оказывается лишь незначительно дешевле ипотеки.

«За все время с момента начала продаж (август 2010 г.) общее удорожание квадратного метра составило не более 12-14% — показатель в рамках годовой инфля­ции, — рассказывает Юлия Горох, директор по маркетингу в ЖК «Парковые озера». — Планируем, что до ввода в эксплуатацию первой очереди в декабре с. г. квартиры подорожают не более чем на 5-7%. С этого времени цена будет зафиксирована. Изначально мы планировали, что для определения суммы аренды (в данном ЖК плата по рассрочке установлена в виде арендных платежей — прим. «ВД») каждый год после сдачи дома будет определяться рыночная стоимость жилья. Но, учитывая страхи инвесторов, отказались от такого подхода».

Хотя в целом условия долгосрочной рассрочки становятся более привлекательными, ее стоимость в некоторых ЖК увеличивается. За этот год в «Парковых озерах» минимальный первоначальный взнос сократился с 30 до 10% общей стоимости жилья, а до ввода квартиры в эксплуатацию теперь нужно погасить не 70, а 50% цены квартиры. Но взамен ставка по наиболее длительной программе рассрочки (до февраля 2016 г.) выросла с 5 до 7% общей стоимости квартиры на момент сдачи дома. «Это была акционная ставка, теперь она уже не действует», — пояснили «ВД» в жилом комплексе.

Ограничения и штрафы
До полного погашения всей стоимости квартиры в рассрочку покупатели не смогут ею рас­поряжаться — продать, подарить, заложить в банке или сдать в субаренду. «Пока человек выплачивает рассрочку в нашем комплексе, он проживает на основании договора аренды в квартире, собственником которой на это время являемся мы, — поясняет Юлия Горох. — Квартиры продаются с полной отделкой и кухонным гарнитуром. В случае разрыва договора нам придется продавать эту квартиру, поэтому хочется, чтобы она была в надлежащем состоянии. Именно поэтому наши договоры не предусматривают вариант субаренды, и квартиры, приобретенные в рассрочку, должны быть обязательно застрахованы инвестором».
В большинстве новостроек есть ограничения и по регистрации жильцов на жилплощади, рассрочка по которой не погашена. «Прописаться в квартире человек может, если возьмет справку у компании, продававшей квартиры, о том, что она не возражает против прописки», — заверил «ВД» Валентин Кунах, начальник ЖЭК, который обслуживает жилой комплекс «Паркове мисто». Но на деле получить такое согласие застройщика на регистрацию непросто. Некоторые компании дают его лишь после оплаты 75-80% стоимости квартиры. Другие запрещают возможность регистрации до полной оплаты жилья.

Разорвать отношения с застройщиком несколько проще, чем с банком, но тоже стоит денег. В этом случае взимается неустойка (в среднем 10% от стоимости жилья) и выплаченные проценты. «Если покупатель по каким-либо причинам не может далее оплачивать квартиру, приобретенную в рассрочку, ему возвращается фактически оплаченная стоимость квартиры за исключением штрафных санкций и выплаченных нам процентов. Этот процент — плата за пользование деньгами», — иллюстрирует Дмитрий Калганов, начальник отдела продаж ЖК Grand Life.

Как бы там ни было, долгосрочная рассрочка от застройщика пока остается более выгодным инструментом покупки квартир, нежели кредитование. Единственное но — она подойдет лишь тем, кто не нуждается в чересчур длинных сроках распределения выплат (15-20 лет, как в банках). Некоторые находчивые инвесторы и во­все совмещают оба инструмента продаж: сперва оформляют рассрочку, а уже затем переходят на кредит, дополнительно растягивая период выплат и уменьшая тем самым ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. По данным, озвученным «ВД» в ЖК «Комфорт Таун», после внедрения программы рассрочки на 10 лет продажи выросли почти в три раза: со среднемесячных 50 квартир до 140. «Для большинства застройщиков рассрочка — это не способ зара­батывания денег, а исключительно инструмент продаж. Мы откажемся от него как только ипотека расцветет, как в 2008  году»,  — кате­горичен Денис Морозов. Впрочем, в ближайшие полгода, рассчитывать на такой сценарий не стоит.

Дмитрий Калганов, начальник отдела продаж ЖК Grand Life («Укрсоцбуд»)
— Согласно нашей статистике, 20% квартир приобретается со 100%-й оплатой, 40% — в рассрочку и еще 40% — в кредит. Достаточно большой объем квартир, купленных в кредит, в нашем случае обеспечивается за счет того, что для покупателей, желающих приобрести квартиру с привлечением кредитных средств ПАО «Укрсоцбанк», установлены специальные условия кредитования. В  целом же для частных инвесторов условия рассрочки выгоднее кредитной программы в банке. По рассрочке действует более низкая процентная ставка, чем по кредиту, а также более гибкие подходы к подтверждению платежеспособности покупателей квартир. Такое подтверждение остается одним из ключевых требований банков, которые заемщикам весьма сложно выполнить.

 Юлия Горох, директор по маркетингу компании «Интергал-Буд» (ЖК «Парковые озера»)
— Преимущества рассрочки по сравнению с банковским кредитом в том, что застройщик не требует справки о доходах и предлагает более низкие ставки. Минимальная эффективная ставка по ипотечным кредитам — около 15% годовых в гривне, средняя — 16-20% годовых. Если же перевести наши условия рассрочки на год после ввода комплекса в эксплуатацию (под 6% от стоимости квартиры на год) в банковские проценты, получится 12% годовых. На таких условиях банки кредиты еще не дают. Лишь 5-7% покупателей, по нашей статистике, приобретают квартиры в кредит. В основном это те, кто нуждается в большем, нежели пять лет, сроке выплат по квартире. По программам рассрочки, как краткосрочной, так и долгосрочной, квартиры оплачивают 50-60% инвесторов.

    Реклама на dsnews.ua