НАЖИВКА НА ЖИЛЬЦА
Почем нынче треть квартиры? Странный, на первый взгляд, вопрос спровоцирован экзотическими предложениями по продаже части жилплощади. Звоню по одному из объявлений. Продается 64% киевской "двушки": комната с лоджией. Посредник тут же предлагает два пути оформления сделки, но о том, что один из них — весьма скользкий (конечно, по рассеянности), упомянуть "забывает".
Комнаты, как оказалось, — такой же товар, как и целое жилье, только менее раскрученный — у нас куплю-продажу частей недвижимости особо не популяризируют. В отличие, кстати, от соседней России, чьи крупнейшие мегаполисы пару лет назад пережили бум комнатной распродажи, когда на каждого продающего приходилось до десяти покупателей. Тем временем отечественная "расчлененка" неуклонно растет в цене вслед за "полнокомплектными" квартирами. Вывести средние ценовые показатели трудно — комнаты разные по площади, да и выбор товара у продавцов небогат: на каждую тысячу традиционных квартир приходится в среднем одно предложение части жилплощади.
В целом комнаты в регионах сейчас реализуются по цене $20-30 тыс. (на $3-7 тыс. дороже, чем в прошлом году). В столице еще в декабре можно было подобрать "лоскутный" вариант за $35 тыс., сейчас же дешевле $43 тыс. предложений нет. "ВД" в течение полутора месяцев отслеживала некоторые предложения по продаже частей квартир. Цену на одну из заинтересовавших меня комнат в двухкомнатной квартире панельной девятиэтажки, расположенной в одном из периферийных районов Киева, хозяин буквально за месяц поднял с $38 тыс. до $50 тыс. Не изменились цены лишь на те комнаты, собственники которых изначально чересчур высоко оценили свое недвижимое имущество. Объявления о продаже комнат от $60 тыс. (это при том, что за $70 тыс. в столице можно купить полноценную однокомнатную квартиру) надолго "прописались" в информносителях. И все же неуступчивые хозяева позиции не сдают.
Спекулянты, работающие на киевских "полях", подбирая клиентов для продавцов и варианты для покупателей, отнюдь не считают комнаты неликвидным товаром. Позвонив по телефонному номеру, указанному в одном из уличных объявлений "Куплю квартиры, комнаты", попадаю на предприимчивого брокера. Та энергичным тоном объясняет, что комнату, которую я (для поддержания разговора) страстно желаю "продать", покупает не для себя, но мигом подыщет мне клиента (за что ей полагается 3% от суммы сделки). Сейчас, мол, в Киеве расходится все. Главное, сразу посоветовала собеседница, — не продешевить (тогда пенять буду только на себя), а также не слишком завышать цену. Следующий эксперимент — попытка "купить" две комнаты в отдельном крыле шестикомнатной столичной коммуналки. Хозяин-продавец настойчиво убеждал меня, что после перепланировки может получиться шикарная однокомнатная квартира. Видимо, цена в $99 тыс. оказалась вполне приемлемой — предложение буквально "улетело" с рынка.
Региональные риелторы признаются, что "для жизни" отдельные комнаты в мегаполисах в основном покупают приезжие из других населенных пунктов. "Коренные горожане, если нет перспективы выкупить всю квартиру, как правило, отказываются от покупки", — отмечает Сергей Тахтаров, директор донецкого АН "Жилком". Если квартира уже поделена между несколькими собственниками, некоторые умельцы умудряются оперативно "собрать" эти части в одну отдельную квартиру, в итоге даже сэкономив процентов 5 на покупке жилья и заработав еще порядка 20-30% при перепродаже уже целой квартиры с оттяжкой по времени. По наблюдениям "ВД", быстро продалась в начале этого года комната в коммуналке старенькой двухкомнатной киевской "хрущевки", продавец которой невзначай сообщила о том, что соседку по квартире кооператив вскоре собирается выселять за долги. Правда, процесс выселения, возможно, затянется: агент по продаже предупредила, что у соседки, мягко говоря, строптивый характер, однако покупателя это не остановило. И все же, по словам экспертов, инвестирование в комнату "с видом" на всю квартиру — заманчивая, но не всегда надежная идея (расчет на то, что соседи каким-то образом освободят жилплощадь, оправдывается далеко не всегда).
В среднем комната обходится в полтора, иногда два раза дешевле однокомнатной квартиры, а в комплекте с ней покупатель получает право пользоваться кухней, коридором, удобствами, а зачастую и телефоном. Это может быть комната в коммуналке, находящейся теперь в частной собственности, либо в многокомнатной квартире, приватизированной на нескольких человек. Возможна продажа комнаты и в "целой" квартире, принадлежащей одному собственнику. В этом случае к договору купли-продажи доли квартиры прилагают договор о предоставлении в пользование конкретной комнаты. Причем он является обязательным для всех последующих собственников в случае дальнейшей перепродажи. Правда, желающих расстаться с частью собственной целой квартиры найти не удалось.
Интересно, что отечественные банки, в отличие от российских, избегают кредитовать "лоскутную" недвижимость — ни в одном из десяти крупных финучреж- дений, в которые я обращалась, мне не дали даже малейшей надежды на возможность получить ссуду под покупку части жилплощади. Так что всю сумму, требуемую за комнату, нужно иметь на руках.
Чтобы было быстрее, можно оформить продажу через договор дарения — такой совет-уговор довелось услышать от большинства посредников, у которых мы интересовались покупкой комнаты. Причем именно при реализации части жилплощади советчики особенно настаивают на этом варианте. Дело в том, что законодательство обязывает хозяина, продающего свою часть, уведомить об этом остальных совладельцев квартиры в нотариально заверенных письмах. На раздумье им (соседи по жилплощади имеют преимущественное право покупки продаваемой части) отводится месяц. Только если совладельцы официально отказались выкупить оставшуюся часть, ее можно продавать людям с улицы раньше срока. При этом нельзя существенно менять условия продажи, указанные в письме (особенно снижать цену).
Из личного опыта: обзвонив с десяток объявлений о реализации части квартиры, выяснила — в 90% случаев собственники еще не знают о продаже соседской части. Следовательно, сделки затягивались, по меньшей мере, на месяц. Вот тут-то и "выручают" находчивые посредники, убедительно нашептывающие: если хозяин "подарит" вам комнату (что на деле не отменяет уплаты названной им цены), ждать не придется. То есть вместо договора купли-продажи следовало оформить договор дарения — в таком случае ставить соседей в известность закон не обязывает, а продавец может "дарить" свою часть, как только получит справку из БТИ.
Правда, у соседей всегда есть право взбунтоваться. "Существует такое понятие, как фиктивная, мнимая сделка, — комментирует частный нотариус Олег Олофинский. — По сути, если при оформлении договора дарения вы платите деньги, это подразумевает под собой договор купли-продажи, таким образом, происходит нарушение закона. Договор дарения — это безвозмездная передача имущества, он не предусматривает никаких материальных отношений. И если впоследствии с помощью адвоката, представляющего интересы второй стороны (совладельца квартиры) удастся юридически доказать, что по договору дарения были уплачены деньги, этот договор будет расторгнут. Дело в том, что у нас ни одним законным или подзаконным актом не определено понятие риелтора, не определен их статус и функции, не предусмотрена какая-либо правовая ответственность. Ответственность несут стороны и нотариус". Правда, в одном из агентств меня (как потенциального покупателя) настойчиво заверяли, что дарение — это единственное, что нельзя оспорить...
КРИСТИНА ФАМОВА. Директор юридической фирмы "Рада-Право"
— Договор дарения признать недействительным легче, тем более когда стороны — незнакомые либо малознакомые люди. Поэтому не рекомендуем совершать мнимых сделок. Вопросы купли-продажи части квартиры регулируются положениями Гражданского кодекса Украины о купле-продаже и положениями о праве собственности (в частности, об общей долевой собственности). Возможны два варианта. Первый — лицо является собственником всей квартиры и желает продать какую-то часть другому лицу. Второй — двое и более лиц являются сособственниками одной квартиры, и одно лицо желает продать свою часть. В этом случае остальные сособственники имеют преимущественное право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи. В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки сособственник может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
АНДРЕЙ ЕРЕМА. Директор АН "Атлант - А"
— Сделки по продаже отдельных комнат — явление редкое. От общего числа сделок, по нашей статистике, на них приходится 0,1-0,5%. С одной стороны, люди не очень охотно покупают части квартир — их цена сегодня в столице достаточно высокая, банки, по моим наблюдениям, не кредитуют подобные покупки. С другой стороны, продавать доли квартир не всегда выгодно — если имеется несколько собственников, им выгоднее продать всю жилплощадь и разделить деньги, чем реализовывать жилье по частям. К тому же сам процесс продажи части недвижимого имущества гораздо более хлопотный, чем всей квартиры одновременно. Нужно выдержать месяц со дня направления уведомления совладельцам квартиры о продаже ее части, получить согласие совладельцев, которые часто отказываются ставить подписи, затягивая этот процесс на длительное время. За этот период цены существенно меняются.
АНДРЕЙ ЛИХОЧАС: "Продаться можно и позже"
Процесс поглощения украинских банков крупными западными финансовыми группами стартовал, однако не все игроки банковского сектора спешат отдаться в иностранные руки. О том, как видят свое стратегическое развитие в свете глобализационных тенденций отечественные финучреждения, "ВД" беседовала с председателем правления ОАО "Украинский профессиональный банк", который 30 января отпраздновал 15 лет работы на украинском рынке. За это время банк не просто сумел выкарабкаться из кризиса 1994-1995 гг., но и крепко встал на ноги, а 2007 год начал с новой стратегией развития.
>>Можно ли конкурировать по ставкам с банками, которых "кормят" более дешевые западные "материнские" ресурсы?
— Сейчас ресурсы в банках с иностранным капиталом, работающих в Украине, не намного дешевле, чем в местных. Если в начале прошлого года разница составляла 3-4%, то сегодня это всего 1-2%. Теперь те крупные украинские банки, которые были выкуплены иностранцами, перестают пользоваться кредитными линиями в других странах. Появляются "свободные" средства — и европейские банки будут стремиться предоставить их новым украинским партнерам: они ведь привыкли здесь зарабатывать (если в Европе ставка 5-6%, то у нас — до 10%). Они уже обращаются к более мелким украинским игрокам, которые еще не имеют материнских банков за рубежом, с предложением предоставить дешевые кредиты. Как только денежный поток перераспределится, наш ресурс подешевеет. А вот тем иностранным банкам, которые выкупили украинские недавно, существенно снижать ставку сейчас неинтересно — инвестиции нужно отработать. Думаю, через год разница в стоимости ресурсов в банках с иностранным капиталом и с украинским будет практически незаметна.
>>Как убедить иностранного партнера ссудить средства для развития банка?
— До 2006 года мы не предусматривали получения средств из-за рубежа. Основной целью было открытие прямых корреспондентских счетов в других банках, формирование своей истории. Но первый этап — наладить отношения с банками-корреспондентами, которые могут подтвердить нашу репутацию, мы прошли. Сейчас уже ведутся переговоры с несколькими банками, в т. ч. итальянским и голландским, а также с ЕБРР об открытии кредитных линий. Мы рассчитываем получить кредитную линию от ЕБРР уже к сентябрю этого года. Для этого, кстати, с 2001 года Украинский профессиональный банк постоянно проходит международный аудит, несмотря на то, что в то время на международный рынок мы не выходили. Пять лет международного аудита — это уже история, которая повышает рейтинг банка. На последующих этапах определенный пакет акций (не выше 20%) может быть продан инвесторам-нерезидентам.
>>Почему не было принято решение продать банк на текущем этапе?
— В прошлом году, когда разрабатывалась стратегия развития банка до 2011 года, такая возможность рассматривалась, однако совместно с акционерами было принято решение развивать банк дальше. Продаться, на наш взгляд, можно и позже. Со стороны акционеров мы нашли понимание и поддержку. Да, говорят, сейчас можно продать банк с коэффициентом соотношения капитала к цене 1:4-1:6. Пускай, лет через пять это соотношение уменьшится, но за это время банк вырастет и увеличит капитал, и его рыночная цена поднимется в несколько раз. Сейчас продаются те, кто достиг пика и не видит возможности дальнейшего развития.
В ближайшие пять лет в Украине ожидается всплеск покупательной активности населения. Поэтому-то нашей страной так интересуются иностранные финансовые группы (сейчас на Западе рынок уже насыщен, банковскими услугами охвачено практически все население). Года через три-четыре, когда и в Украине кредитами будет охвачено 60-70% физлиц, произойдет перераспределение рынка. Крупным игрокам нужно будет развиваться дальше, а получить новых клиентов они смогут, только купив более мелкого игрока.
>>Компании какого уровня вы можете обслуживать?
— Наша миссия — обслуживание предприятий всех форм собственности и содействие становлению и развитию бизнеса клиентов. Cтратегия предусматривает, что мы работаем со всеми клиентами, которые обращаются в банк. Естественно, прерогатива сотрудничества с крупными украинскими предприятиями, вроде металлургических заводов или угольных компаний, за более крупными банками — там необходимы значительные объемы денег. Мы ориентируемся на малые и средние корпорации с оборотом от 10 до 100 млн. долларов в год. Это те предприятия, с которыми мы можем работать, предоставляя качественный сервис.
>>С какими показателями УПБ начинает новый этап?
— За последние несколько лет банк подготовил надежную базу для реализации новой стратегии: получил все банковские лицензии (они есть только у нескольких украинских банков), увеличил капитал до 200 млн грн., активы на 1 января 2007 года составили 627 млн грн. Сейчас банк планирует развить широкую розничную сеть отделений, прежде всего в областных центрах. Причем мы тщательно контролируем, чтобы новые отделения открывались в тех местах, где они будут работать безубыточно.
Беседу вела Алиса Юрченко
