• USD 27.9
  • EUR 33.8
  • GBP 38.9
Спецпроекты

Нас касается

Реклама на dsnews.ua

«ВД» решила опросить застройщиков, что же в реальности задерживает старт программы замены «хрущевок» новым жильем, и так ли рентабельны эти проекты на самом деле. Застройщиков в большинстве своем не пугает перспек- тива «уговаривания» каждого капризного отселенца — они уповают на здравый смысл, в крайнем случае — на решение суда. Больше застройщиков настораживают финансовые перспективы таких крупных проектов. Интересно, что среди опрошенных «ВД» руководителей строительных компаний только один с уверенностью назвал проекты по строительству новых домов на месте кварталов «хрущевок» выгодными.

>>О реконструкции кварталов «хрущевок» говорят давно и много, но до сих пор ни один проект не стартовал. Почему?

Василий Можар: Во-первых, физический и моральный износ жилья еще не достиг того критического уровня, когда вопрос стал бы ребром. Вот когда жители сами пойдут штурмовать мэрию с требованием отселить их, можно будет приступать к работе. Во-вторых, у инвесторов еще нет того объема инвестиций, который позволит им потянуть такие проекты.

Сергей Левада: Реконструкция квартала — очень сложный проект. Он требует колоссальных временных, трудовых и материальных затрат, которые, вполне может быть, и не окупятся. Мы приступили к работе над кварталом в Старой Дарнице осенью, сделали очень много, но нужно сделать намного больше. Самая деликатная и самая сложная часть проекта — работа с жителями. Люди боятся, чего-то не понимают. В том районе проживает много пожилых людей, которые настороженно относятся к переменам. У нас появились недоброжелатели, которые сильно тормозят процесс. Это некая общественная организация «Домком», которая убеждает людей не связываться с нами. Она очерняет нас, придумывая истории о том, как мы уже проводили реконструкцию — выселили людей на улицу, снесли их дом и ничего не дали взамен. Хотя мы никогда не занимались реконструкцией и сносом домов. Бороться с этой организацией сложно, поскольку она не зарегистрирована в управлении юстиции, у нее нет адреса. И некоторые люди верят информации, которую она распространяет, и отказываются сотрудничать с нами.

Денис Костржевский: Потому что нецелесообразно за свой счет сносить старые дома, строить новые дома для отселенцев, причем отдавая им по 21 кв. м на человека. А еще ведь нужно усилить коммуникации, потому что нагрузка на них увеличится. То есть инвестор должен за свой счет проложить кабель, усилить мощность электростанций. Недавно был в Китае, изучал их опыт. Там подход простой: сколько у тебя было жилплощади, столько и получишь. Хочешь больше — доплати по рыночным ценам. У нас же, если давать переселенцам в полтора раза больше площади, строительство будет нерентабельным.

>>Можно ли форсировать процесс?

В. М.: Ускорить процесс можно с помощью административного ресурса. Нужен такой инструмент, который подталкивал бы и местные власти, и застройщиков четко следовать плану. В Москве, когда приняли решение снести «хрущевки», создали специальное управление. Оно программировало обязательные для каждого района задания и жестко спрашивало за их выполнение. Как только в каком-то проекте начинался застой, управление вызывало чиновника районной администрации и говорило ему: «Вы не выполняете политику правительства Москвы, вы не соответствуете занимаемой должности». Поэтому кураторы каждой программы «ублажали» своих инвесторов как только могли. Мол, мы тебя освободим от того или этого отчисления, поможем построить школы и садики, только зайди. Заходил, пробовал, получалось. Другие инвесторы видели, что «хрущевки» — занятие успешное, и шли уже без всяких льгот.

Реклама на dsnews.ua

С. Л.: Вероятно, можно, но не нужно. Главную роль тут играет человеческий фактор. Если 99 человек из 100 согласились на отселение, а один — нет, то весь проект под угрозой срыва. Поэтому с жителями нужно вести долгую разъяснительную работу, не стоит торопить их. Страхи и переживания жильцов можно понять — после «Элита-Центр» и других афер они опасаются обмана. Помню, на первом собрании у нас было 30% несогласных, на втором – 20% и т.д. Сейчас, после полугода общения с жильцами, мы получили 100%-е согласие в 25 домах из 42. Жители окрестных районов даже сами собирают подписи, чтобы мы и их дома реконструировали. То есть после долгой разъяснительной работы люди начали верить.

Д. К.: Государственный или местный бюджет должен хотя бы частично профинансировать строительство стартовых домов. Нужно поменять законодательство — чтобы распределение жилплощади было справедливым. Правда, у нас есть такая норма — нельзя ухудшать условия и урезать права. Думать нужно было, когда законодательство принимали. Исправить его будет сложно. Но без финансовой поддержки государства и без урегулирования на законодательном уровне заниматься реконструкцией будет невыгодно.

>>Сколько стоит реконструировать квартал и насколько это прибыльно? Какие есть способы сделать проект окупаемым?

В. М.: Все зависит от типа проекта. Возьмем район, в котором площадь квартир старой застройки составляет 100 тыс. кв. м. По нормам закона, отселяемым жителям нужно отдать 150 тыс. кв. м. Еще есть аптеки, магазины и прочие нежилые объекты. Площадь увеличивается до 200 тыс. кв. м. Чтобы возвести столько метров, при сегодняшней себестоимости строительства инвестор должен потратить минимум 1,2 млрд грн. На освободившейся территории строим 300 тыс. кв. м. То есть тратим еще 1,8 млрд грн. Итого — 3 млрд грн. Это вложения. По сегодняшним рыночным ценам, квадратный метр новостройки в районе Нивок стоит 9 тыс. грн. Инвестор реализует 300 кв. м и получает 2,7 млрд грн. дохода. Инвестор должен отдать 7% городу (для обеспечения жильем тех, кто стоит на квартучете), 1,5% — пожарникам, 2% — опять-таки под служебное жилье, 5% — на паевое участие в развитии социальной и транспортной инфраструктуры. Итого — 15,5%. От 300 тыс. кв. м остается 230 тыс. кв. м. Продаем их и получаем 2,3 млрд грн. Итак, вложив 3 млрд грн., можно получить 2,3 млрд дохода. Пока будет существовать эта дельта — почти 30% — о какой рентабельности реконструкции может идти речь? А еще инвестор должен будет потратиться на расширение площади школ, детсадов и других социальных объектов. Ведь эти объекты должны будут обслуживать в три раза больше людей, чем до реконструкции.

Нужно учитывать, что даже в рентабельном проекте инвестор окупит свои затраты нескоро. Реконструкция квартала с заменой сооружений — это процесс минимум на пять лет. Инвестор начнет получать доход (не прибыль, а доход) только на последнем году. В лучшем случае — в течение последних двух. Никто ведь не будет покупать жилье, которое будет построено через пять лет. В первые годы нужно только вкладывать, вкладывать, вкладывать... У инвестора должна быть «подушка безопасности».

Способов увеличить рентабельность проектов есть несколько. Во-первых, город может освободить инвестора от обязанности отдавать 15,5% или хотя бы 7%. В России так и происходило. Как-то мы реконструировали общежитие на ул. Гашека и нас освободили от 5% паевого участия. Но это было специальное решение Киевсовета, которого еще нужно было добиться. Во-вторых, можно подождать очередного повышения цен на первичном рынке жилья (при сохранении себестоимости на нынешнем уровне). Но даже если продать метры по 11 тыс. грн., выручим 2,7 млрд (вместо 2,3 млрд грн.). Все равно «в минусе» — 300 млн грн. убытка. Правда, если реконструировать кварталы на Печерске, можно не только выйти на окупаемость, но и неплохо заработать. Там уже сейчас стоимость метра — 11 тыс., но не гривен, а долларов.

С. Л.: В том квартале, в котором мы работаем, нужно снести семь двухэтажных домов жилой площадью 4 тыс. кв. м. Жильцам мы должны будем отдать 10 тыс. кв. м. Себестоимость строительства в этом месте — $700-750. Еще $10 млн нужно потратить на снос, вывоз мусора, земельный участок, отселение людей. Итого — около $17 млн. На освободившемся участке и прилегающих к нему территориях мы сможем построить около 160 тыс. кв. м жилья. Это еще около $120 млн затрат. Реализовав жилье по рыночной стоимости ($1600-1700), после всех вычетов получаем $60-70 млн прибыли. То есть проект очень доходный.

Д. К.: Возьмем квартал жилой площадью 100 тыс. кв. м, который нужно уплотнить в два раза, т.е. построить еще 100 тыс. кв. м. Себестоимость строительства 200 тыс. кв. м жилья — около $200 млн. Это только строительно-монтажные работы. Наращивание коммуникационных сетей, достройка садиков, школ и т.д. стоит почти столько же. Итого, затраты составят $400 млн. Из всего построенного продать можем только 100 тыс. кв. м. Если по себестоимости, получается $4 тыс. за кв. м. Кто купит квартиру по такой цене? К тому же обмен старого жилья на новое я считал как 1:1. Если следовать законодательству, себестоимость будет еще выше, потому что жильцам нужно будет отдать больше.

Способ повысить рентабельность — реконструировать кварталы, максимально приближенные к центру. На Крещатике, возможно, кто-то и купит по $4 тыс. за метр. Можно не сносить, а реконструировать дома. Утеплять, достраивать этажи, менять коммуникации. Правда, это отодвинет проблему во времени, но не решит ее: дома все равно ветхие. Да и фундамент может не выдержать надстройку. Нужен комплексный подход: государство должно финансово поддержать строительство домов для отселенцев, законодатели — смягчить законодательство, город — предоставить льготы. Если произойдет что-то одно, — допустим, город просто отменит обязательные отчисления, — этого недостаточно. О какой-то рентабельности можно говорить только в случае, если отселенцам нужно отдать не более 30% возведенной площади. В центре может быть и 40-45%, там высокая рыночная стоимость.

>>Реально ли провести реконструкцию при нынешнем законодательстве, которое требует 100%-го согласия жильцов? Какие методы работы с несогласными жителями может использовать инвестор?

В. М.: На мой взгляд, должно быть так: если половина жителей согласна на отселение и реконструкцию, то для остальных отселение обязательно, независимо от того, хотят они этого или нет.

Методы — убеждение. Еще можно решить вопрос в судебном порядке. Но, как показывает опыт Москвы, суд — это не всегда эффективно. К тому же это давление на психику обеих сторон и дополнительные издержки. Лучше жителей не раздражать, а уговаривать. Переговоры действуют куда результативнее.

С. Л.: Абсолютно реальная планка. С позиции застройщика, конечно, проще выселить всех, не спрашивая согласия. Но можно себе представить, каково будет общественное мнение о таком проекте и о таком застройщике. Если инвестор не добьется согласия каждого жильца, в дальнейшем работать на рынке строительства жилья ему будет очень сложно. Инвесторы-физлица побоятся к нему идти. Репутация тут очень важна. Кроме того, речь идет о приватизированных квартирах, о чьей-то собственности. Конституция, законодательство гарантируют защиту прав собственности. Так что любой другой вариант будет противоречить законодательству. Во-первых, нужно выяснить, почему человек не согласен. С трудом верится, что кто-то не хочет менять тесную квартиру в разваливающемся от ветхости доме на просторные апартаменты с отделкой. Жилплощадь будет компенсироваться с коэффициентом 1,5. В квартире будет ламинат, межкомнатные двери, умывальники, ванна, обои — то есть отделка «под ключ». Возможно, нужно предоставить человеку дополнительные льготы. Мы предусматриваем дополнительное увеличение площади до 15% по цене, в два раза меньшей рыночной — фактически по себестоимости. Возможно, у людей такая острая жилищная проблема, что новая квартира все равно ее не решает. К примеру, был такой случай: в двухкомнатной квартире жило трое взрослых людей. Разменяться и разъехаться невозможно. Решили, что предоставим им две однокомнатные квартиры без доплаты.

Д. К.: Я считаю, что нужно следовать общему принципу демократии: решает большинство. Если большинство (51%) высказалось «за», значит, решение принято. Меньшинство должно уважать мнение большинства. В земельном законодательстве есть такая норма: если нужно проложить жизненно важную магистраль, которая пройдет по частным участкам, то эти участки отбираются, а их стоимость компенсируется владельцам.

Давайте вспомним опыт Китая. Там каждому человеку предлагали три варианта отселения. Если ни один не устраивал, ему давали на руки сумму, в которую оценено его жилье, и в следующий раз приезжали с бульдозером. Методы общения с несогласными на переселение — только суд. Конечно, начать нужно с расспросов — возможно, человек просто не понимает, что ему предлагают. Нужно пояснить, что никто не собирается выгонять его на улицу, что в новом доме будут аптеки, магазины и парикмахерские, то есть развитая инфраструктура, что в районе сделают удобную транспортную развязку и т.д. Возможно, тогда суд не понадобится.

Беседу вела Евгения Продаева

    Реклама на dsnews.ua