неПрибыльное занятие
По данным Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, на сегодняшний день доля частных структур в этой отрасли составляет всего 6%. В Киеве же, по словам Виктора Вакараша, начальника главного управления жилищного хозяйства столицы, функционирует почти 150 ЖЭКов, большинство из которых пребывает в коммунальной собственности районов, и только 13 коммерческие.
Существующие частные предприятия условно можно разделить на три типа. Первый — это правопреемники муниципальных ЖЭКов. В свое время правительство предложило на конкурсной основе выбирать лучшие организации для содержания и обслуживания жилого фонда. В тендерах могли участвовать в том числе и коммунальные ЖЭКи, и по иронии судьбы многие из них стали победителями, после чего сменили форму собственности. Статус частного предприятия давал им больше свободы в планировании и организации своей деятельности. При этом руководство и персонал этих предприятий остались неизменными.
Правительственная инициатива "развязала руки" также и строительным компаниям. Многие застройщики начали создавать эксплуатационные предприятия специально для обслуживания собственных объектов. Сегодня эта практика устоялась. Почти все ведущие строительные бренды имеют подобные подразделения. К примеру, собственные ЖЭКи имеют такие компании, как "Познякижилстрой", "ТММ", "Консоль".
Третий вид частников представлен фирмами, специализирующимися на каком-то конкретном виде коммунальных услуг, как-то: вывоз мусора, ремонт лифтов, а также предлагающих определенный комплекс ЖЭКовских услуг. Эти предприятия в основном сотрудничают на взаимовыгодных условиях с обществами совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и жилищно-строительными кооперативами (ЖСК).
Ложка дегтя
В общем-то, все существующие на сегодняшний день формы коммерческих ЖЭКов испытывают одинаковые проблемы. Одна из основных — тарифы на коммунальные услуги. Дело в том, что приблизительно 80% общего объема квартплаты "съедают" услуги поставщиков-монополистов (в столице ими являются "Киевэнерго", "Киевводоканал" и "Киевгаз" — прим. "ВД"). На оставшиеся деньги коммерческие ЖЭКи должны обеспечивать обслуживание лифтов, оперативное реагирование на аварийные ситуации, вывоз мусора, обслуживание дренажных и сливных систем, а также выплачивать зарплату обслуживающему персоналу.
По подсчетам операторов, действующих на столичном рынке ЖКХ, реально обслуживание жилищного фонда должно стоить потребителям не менее 90 коп. — 1,05 грн. за 1 кв. м, тогда как киевские власти в этом году установили цену на квартплату — 58 коп. за кв.м. При таких раскладах практически все, в том числе и коммерческие ЖЭКи обречены на убытки. По утверждению Владимира Хоменко, директора коммерческого ЖЭКа "Житловик-плюс" (г. Киев), за 9 месяцев текущего года практически при 100%-ной оплате коммунальных услуг расходы на обслуживание жилья для его компании составили 2,2 млн грн., а поступления от квартплаты всего 1,7 млн грн. "Наша специализация включает три направления — обслуживание сантехники, электрических коммуникаций, а также реагирование на аварийные вызовы, — рассказывает Николай Суханов, директор частного предприятия "Этис", обслуживающего 17 жилых домов в одном из районов столицы. — После обязательных платежей за обслуживание лифта, диспетчерской связи, вывоз мусора у общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) на счету остается мизерная сумма, за рамки которой они не могут выйти. Таким образом, за предоставляемые по трем позициям услуги наша фирма имеет приблизительно 6,2 грн. с квартиры, а общие поступления составляют около 10 тыс. грн. в месяц. Эта не то, на что мы рассчитывали".
Проблему низких тарифов усугубляют неплатежи, которые по данным коммерческих фирм, как правило, составляют от 30 до 40% запланированных поступлений. "Мы не имеем законных, действенных рычагов для работы с должниками, — утверждает Алла Гуржий, исполнительный директор ООО "Эксплуатационная компания", входящая в состав корпорации "Столица" (Киев). — Суды же — длительный и неэффективный механизм воздействия. Они не дают возможности отбить все наши затраты".
Залог выживания
Очевидно, что при существующих правилах игры в сфере ЖКХ быть прибыльным очень сложно. Поэтому каждое предприятие выживает по-своему. Наиболее благоприятные условия для этого имеют бывшие государственные ЖЭКи. Во-первых, им не пришлось начинать "с нуля", поскольку они уже имели определенную базу как финансовых, так и квалифицированных трудовых ресурсов. Еще одним залогом успеха большинства экс-государственных ЖЭКов является то, что многие их директора по совместительству являются, как правило, депутатами райсоветов, а соответственно, максимально эффективно используют полномочия, лоббируя выгодные для своих организаций решения. Именно благодаря возможностям начальства многие некогда государственные, а сегодня коммерческие ЖЭКи имеют, во-первых, "эксклюзивные" статьи доходов, в частности от аренды свободных помещений в обслуживаемых домах. Как утверждает Наталья Павленко, директор по маркетингу киевского представительства компании "Консоль", на коммерческие ЖЭКи не распространяются бюджетные дотации, покрывающие разницу между установленной и реальной ценой услуг. Тем не менее, некоторые из экс-коммунальных ЖЭКов благополучно пользуются бюджетными деньгами благодаря тому, что их руководители имеют депутатский мандат. Кроме того, с помощью связей директоров во власти бывшие муниципальные ЖЭКи регулярно, из года в год получают подряды на выполнение работ за счет бюджетных средств, в частности, являются участниками различных специализированных программ, таких, например, как "Мiй дiм — моє подвiр'я" (действует в Киеве) и пр.
По мнению операторов сферы ЖКХ, неплохие шансы в будущем имеют и коммерческие ЖЭКи, создаваемые строительными компаниями для обслуживания собственных проектов. "Они обслуживают новые дома, не требующие частых ремонтов, — утверждает Владимир Хоменко. — Поэтому, при условии предоставления традиционного набора услуг, даже при существующих тарифах могут иметь рентабельность 4%-5% и выше в течение 10-15 лет".
Впрочем, сами строительные компании придерживаются на этот счет другого мнения.
"Обеспечение качественного обслуживания наших домов принципиально важно, — утверждает Наталья Павленко, — это составляющая репутации строительной компании. Поскольку эксплуатирующие компании не могут выставлять свои, реальные цены на выполненные работы, так как квартплата ограничивается законодательно устанавливаемыми тарифами, мы вынуждены создавать и содержать их даже в ущерб экономической целесообразности. В частности, на дотирование нашего дочернего эксплуатационного предприятия "Комфорт" компания тратит 1% дохода ежемесячно".
В сложившихся обстоятельствах в наиболее невыгодном положении на сегодняшний день оказались частные эксплуатационные фирмы, работающие с ОСМД и ЖСК. При наличии всех вышеперечисленных проблем с низкой стоимостью услуг, неплатежами они не имеют властных покровителей в виде директоров-депутатов, сильного тыла, в качестве материнской строительной компании и, как уже говорилось, лишены права дотирования из Госбюджета. Даже если эти де-юре эксплуатирующие компании могут диктовать условия жильцам, это ни к чему не приведет, считают операторы. Наши жители на уровне менталитета приучены "к дармовщине" в сфере коммунальных услуг. Причем интересно, что на сегодняшний день в числе наиболее злостных неплательщиков преимущественно люди далеко не бедные, из когорты "новых украинцев", которым быть пунктуальными в оплате зачастую мешают принципы: мол, мы не обязаны платить за плохие услуги. По наблюдениям Николая Суханова, чем богаче дом, тем жаднее люди: с боем приходится выбивать каждую копейку.
Кроме того, далеко не все частники имеют достаточные финансовые возможности для создания производственной базы, поэтому вспомогательные, непрофильные работы также не дают соответствующего экономического результата. "Дополнительные, строительно-монтажные работы позволяют выживать моей фирме на уровне рентабельности, — считает Николай Суханов. – Если ситуация с регулированием цен в ЖКХ до конца года не изменится, я намерен свернуть свое предприятие и перепрофилироваться".
Варианты решений
Представители частного сектора сферы ЖКХ единодушны во мнении, что существующая практика тарифного регулирования в коммунальной сфере — основная причина, сдерживающая приход на этот рынок частных инвесторов. "На наш взгляд, коммерческие ЖЭКи могут быть рентабельными, когда они смогут устанавливать цены на основании себестоимости затрат и договоренности с жильцами, а не на базе указов органов местного самоуправления, устанавливающих граничные тарифы платежей по обслуживанию домов, которые не соответствуют реалиям сегодняшнего дня, — утверждает Леонид Федоришин, начальник жилищно-эксплуатационного управления компании "Т.М.М." (Киев). — Именно это обстоятельство мешает предпринимателям осваивать бизнес в сфере ЖКХ". Ограничиваемых тарифами цен на услуги недостаточно для обслуживания элитного жилья, считает Алла Гуржий. По мнению Николая Суханова, они вообще неадекватны, вне зависимости от класса недвижимости. "Для того, чтобы деятельность коммерческих ЖЭКов стала экономически целесообразной, необходимо поднять стоимость услуг, входящих в квартплату, хотя бы на 50%", — считает он.
Наталья Павленко предлагает разделить формирование цен на услуги для муниципального и коммерческого жилья. В первом случае их стоимость может регулироваться тарифами, а во втором экономической целесообразностью. "Кроме того, не мешало бы разрешить эксплуатационным организациям воздействовать на должников, — полагает Алла Гуржий. — Самая эффективная мера в данном случае — отключение коммуникаций".
Все вышеперечисленные предложения очень правильны и уместны, что признают сами чиновники. Тем не менее, в ближайшее время они вряд ли будут услышаны и восприняты властями. Ведь коммунальные платежи — это один из инструментов манипуляции электоратом. Тщетно надеяться, что народные избранники накануне выборов поддержат непопулярные меры по повышению квартплаты. А пока работа ЖЭКов запрограммирована на убыточность, она будет оставаться неинтересной для частного инвестора.
