Що має зробити держава для активізації житлового будівництва в Україні? Думка експерта
Будівництво житла в Україні є ефективним інструментом залучення коштів бізнесу і громадян у вітчизняну економіку, одним із рушіїв її розвитку. Однак сьогодні потенціал цієї перспективної галузі використовується недостатньо. Чому так відбувається, і що б мала робити держава для підтримки інвесторів?
Про це розмірковує у своєму новому блозі, який вийшов на порталі Економічна правда, доцент Державного податкового університету, кандидат юридичних наук Андрій Гмирін.
Автор докладно аналізує поточний стан галузі, спираючись на дані експрес-звіту, який 31 січня 2021 року оприлюднила Державна служба статистики України. Він пише, що за даними Держстату, обсяг виробленої підприємствами будівельної продукції (або виконаних будівельних робіт) у 2021 році становив 253,9 млрд грн. Нове будівництво склало 29,6% від загального обсягу, ремонт – 45,0%, реконструкція та переоснащення – 25,4%, будівництво будівель — 40% загального обсягу робіт, інженерні споруди – 60%.
Андрій Гмирін зауважує, що у 2021 році обсяг виконаних будівельних робіт на 5,1% перевищив обсяги 2020 року, і це трохи менше показника попереднього року, коли приріст до 2019 становив 5,6%. Якщо брати структуру галузі, то у 2020 році спостерігалося значне зростання будівництва інженерних споруд (зокрема доріг), а у 2021 році — саме квадратних метрів житла. У розрізі регіонів лідерами за обсягом робіт є Київ (21,5%) та Одеська область (13,8%). За показниками приросту у 2021 році порівняно із 2020-м перші місця посідають Тернопільска (+37,3%) та Вінницька (+20,1%) області.
За словами аналітика, нині ринок житла є одним із найпривабливіших секторів для інвестування. Вкладаючи кошти в житлове будівництво, інвестор (будівельні компанії і громадяни) прагне надійно захистити від знецінення й примножити свої капітали. Фактично ця галузь стала заміною фондовому ринку – з кожним падінням депозитних ставок і за відсутності інвестиційних альтернатив середній клас дедалі частіше вкладає свої кошти у житлові новобудови, пише експерт.
Він зазначає, що попри деякі нормативні обмеження, запроваджені у чинне законодавство в якості запобіжника проти фінансових махінацій на кшталт будівельної афери "Еліта-Центр", забудовники і далі використовують різноманітні і не завжди бездоганні схеми залучення грошей. І це точно не сприяє прозорості галузі. Андрій Гмирін нагадує про чинний закон України "Про інвестиційну діяльність", який передбачає такі форми інвестування в будівництво, як фонди фінансування будівництва чи фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, випуск цільових облігацій на поставку об’єкту будівництва.
Водночас реальних інструментів залучення інвестицій у галузь значно більше, говорить аналітик. Серед них і ризикові для інвесторів — так звані "опціони" й "форварди". Автор блогу говорить ще про одну опцію, яка з’явилася минулого року на будівельному ринку України. Це можливість для потенційних інвесторів (пересічних громадян), які не хочуть або не можуть купувати реальні квадратні метри й потім займатися питаннями оформлення прав власності на них, вкладати кошти в інвестиційні сертифікати. Їхня вартість забезпечуються вартістю квадратного метру певного об’єкту будівництва.
Також Андрій Гмирін торкається питань роботи Державного фонди сприяння молодіжному житловому будівництву, називаючи її не надто ефективною. Нині у кредитному портфелі Державного фонду є 2,2 млрд грн., за минулий рік він зріс на 440 млн грн. При цьому вартість усіх виконаних будівельних робіт у житловому фонді країни тільки протягом 2021 року склала 38,3 млрд грн. Держава сьогодні не в змозі задовольнити інтереси всіх громадян, які потребують поліпшення житлових умов, а також внутрішньо переміщених осіб, котрі залишилися без власного житла, констатує автор.
В якості позитиву він відзначає початок роботи в 2020 році Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), яка, по суті, є кроком до цифровізації цієї галузі й усунення у ній корупційних ризиків. Портал містить інформацію про понад 600 тисяч виданих документів – різноманітні дозволи, акти готовності, технічні інвентаризації тощо. Нині на вибір користувачів ресурсу – 15 електронних послуг. Також автор нагадує, що у вересні 2021 року офіційно припинила існування Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ), замість неї тепер діє новий орган — держінспекція архітектури та містобудування (ДІАМ). Водночас, експерт висловлює надію, що ухвалені наприкінці 2021 року зміни до Податкового кодексу України не створюватимуть перешкод для розвитку житлового будівництва.
На думку Андрія Гмиріна, аби активізувати житлове будівництво й залучити в галузь якомога більше інвесторів, державі слід зробити кілька важливих кроків. Йдеться про:
- підвищення прозорості в роботі дозвільних органів та впровадження механізмів контролю — це унеможливить або значно зменшить корупційні ризики на всіх рівнях;
- максимальне спрощення проходження будівельних процедур (як на етапі отримання початкових дозволів, так і на етапі введення будівель до експлуатації) та запровадження регуляторних актів і будівельних норм за європейськими зразками;
- подальша цифровізація сектору, яка дозволить скоротити час на надання будівельних послуг, та широка інформаційна кампанія щодо можливостей сектору;
- вдосконалення механізмів залучення інвестицій у сектор, використання нових підходів (наприклад, використання ескроу-рахунків) та запровадження всеохоплюючої і доступної іпотеки;
- виважений та системний підхід до питань оподаткування операцій із нерухомістю, який сприятиме детінізації галузі й сталому і прогнозованому залученню інвестицій.
"Певен, що реалізація цих кроків буде сприяти зменшенню рівня корупції в галузі будівництва, скороченню паперового документообігу, зробить доступнішими відповідні послуги і, зрештою, дозволить залучити в галузь великі об’єми інвестицій", — зазначає Андрій Гмирін.
