Вместо дома - 10 соток
По итогам прошлого года продажи домов в коттеджных городках под Киевом побили все рекорды: количество сделок выросло более чем в два раза. Но оптимистическую статистику рынку обеспечил не столько высокий спрос на сами коттеджи, сколько охота киевлян за хорошими земельными участками, которые собственники городков распродают все активнее.
Городки разобрали на участки
На коттеджные городки под Киевом, интерес к которым покупатели потеряли после наступления финансового кризиса, вновь появился спрос. По данным SV Development, в прошлом году количество сделок в этом сегменте выросло по сравнению с 2011 г. более чем вдвое: с 855 до 2,2 тыс. Перелом в сознании покупателей произошел минувшей весной. Если до этого в месяц заключалось не более 100 договоров купли-продажи, то с апреля и до конца года застройщики умудрялись реализовывать по 200–300 объектов ежемесячно. И судя по всему, основные рекорды у них впереди. Хотя с начала этого года продажи застопорились по техническим причинам (в ходе внедрения новой схемы регистрации недвижимости нотариусы не получили доступа к земкадастру и не могут оформить сделки с участками), предварительных договоренностей с покупателями заключено на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Секрет успеха застройщиков во многом поясняется тем, что, помимо домов, они все чаще продают земельные участки без подряда. По данным Knight Frank Research, в минувшем сезоне земля предлагалась в 35–40% коттеджных городков столичного региона, а среди новичков этот показатель достигал 60%. Так что до 50% сделок в данном сегменте приходится на наделы. Причем если в 2011 г. их площадь составляла, как правило, 8–10 соток, то в прошлом сезоне — 10–15 соток, что обеспечивает владельцам городков неплохие заработки.
Риэлторы объясняют данную тенденцию менталитетом украинцев, предпочитающих либо возводить усадьбы самостоятельно, либо приобретать у тех, кто строил для себя. В подтверждение своих слов они приводят статистику. Если в коттеджных городках реализуется до 200–300 объектов в месяц (домов и участков), то частных усадеб за пределами городков продается более 1 тыс. в месяц, а участков под застройку — 1,2–1,7 тыс.
Впрочем, виновниками этой тенденции во многом являются сами застройщики. Во-первых, они отчаянно экономят на материалах и технологиях, в результате чего сдают объекты невысокого качества. Во-вторых, покупатели помнят огромное количество скандалов, связанных с заморозкой строительства объектов (наиболее ярким был скандал с "Олимпик-парком"). Поэтому убедить клиента вложить средства в недостроенный городок сейчас крайне сложно.
"Раскупать дома начинают лишь при условии, когда выполнена, по меньшей мере, треть работ. Будущие жильцы не ленятся систематически выезжать на объект и пристально следят за ходом строительства. Востребованной является и поэтапная оплата, когда покупатель вносит деньги частями, контролируя таким образом, как они расходуются", — рассказали "ДС" в агентствах недвижимости.
Покупать землю в цивилизованных поселениях горожане будут еще более активно, поскольку само понятие коттеджного городка предполагает наличие инженерных коммуникаций, подъездной дороги и других объектов инфра-
структуры. Поэтому в нынешнем году риэлторы прочат этому сегменту рост в 30–40%. Те же, кто готов доверить застройщикам сооружение дома, выбирают максимально компактные проекты. В эконом-сегменте спросом пользуются дома до 150–200 кв. м, в бизнес-классе — до 300 кв. м, в элитном — до 500 кв. м. Хотя еще пару лет назад покупатели хотели заполучить как минимум на 30% больше жилой площади. "Если до кризиса хорошо продавались VIP-особняки по
1 тыс. кв. м, то теперь таковые не нужны даже состоятельным покупателям, которые тоже стали экономными. Некоторые застройщики, не успевшие в свое время закончить работы и распродать подобные объекты, теперь вынуждены спешно менять концепцию и сокращать площади, если они не построены, или переформатировать уже возведенные коттеджи в многоквартирные дома. Реконструкция ведется, в частности, в одном из поселков по Обуховской трассе, который задумывался как суперэлитный", — рассказывает аналитик SV Development Сергей Костецкий.
Стройка в разгаре
На сегодняшний день в столице и пригородной 50-километровой зоне предлагаются более 13 тыс. домов в 115 коттеджных городках. Из них сдано в эксплуатацию 47 объектов (2,2 тыс. домовладений), еще 68 поселков (более 11,5 тыс. домов) строятся. После кризиса многие городки были заморожены, но сейчас работы вновь активизировались. В итоге на одного потенциального домовладельца приходится, по меньшей мере, десяток предложений. И выбор постоянно растет.
Только в течение прошлого года начались продажи особняков в городках Breslavia (вышгородское направление), G20, "Азимут Даймонд Клаб" (Новообуховская трасса), "Сосновая роща" (возле Ирпеня) и пр. По данным SV Development, на этапе проектирования находится еще самое малое 27 коттеджных городков (более 7,7 тыс. домовладений), а на этапе разработки концепции — 10 поселений. Эксперты поясняют активность застройщиков высокой прибыльностью данных проектов. Себестоимость строительства дома редко превышает $600/кв. м даже с учетом создания сопутствующей инфраструктуры. Рыночные же цены на коттеджи эконом-класса стартуют с $800–900/кв. м, бизнес — $1,3 тыс., элитные — $2,3 тыс.
Наиболее перспективным для застройщиков сейчас является сегмент домов эконом-класса. Неплохие шансы найти покупателя есть и у продавцов качественной элитной недвижимости, так как то, что предлагается на сегодняшний день, либо стоит непомерно дорого, либо не устраивает потенциальных клиентов по тем или иным параметрам (слишком большая площадь коттеджей, недостаточно развитая инфраструктура и пр.). А вот дома бизнес-класса сейчас практически не востребованы. Но, пожалуй, наиболее выгодной для девелоперов будет оставаться продажа участков: спрос на них зашкаливает. Поэтому застройщики, планирующие новые проекты, пытаются заполучить как можно больше земли, до 30–40% которой впоследствии предполагается отвести под продажи.
Меняются и географические предпочтения девелоперов. До недавнего времени наиболее популярным среди них было обуховское направление, где уже возведено 47 городков. Но его явная перегруженность предложениями и дороговизна земли заставляют компании более активно осваивать другие территории. Сейчас они облюбовали житомирское направление, где еще много свободных участков, необходимые коммуникации, живописная природа и удобное транспортное сообщение. Продолжает застраиваться коттеджами также бориспольское направление, привлекающее застройщиков наличием недорогих наделов и развитостью инфраструктуры. В то же время окрестности Одесской трассы пока интересуют девелоперов меньше (там насчитывается всего 16 поселков, что составляет 11% от их общего количества). Эксперты поясняют этот факт слабо развитой инфра-
структурой и отсутствием коммуникаций на доступных участках. По этой же причине недостаточно застроенным остается и вышгородское направление. Несмотря на близость Киевского водохранилища и обилие лесов и водоемов, там на сегодняшний день расположено всего 12 коттеджных поселков.
Ценовой фундамент
Уловив тенденцию повышения спроса, застройщики попытались извлечь максимум выгоды из ситуации. За прошлый год коттеджи подорожали в среднем на 5%, а наиболее востребованные дома эконом-класса — на 7–8%. Впрочем, дорого продавать дома удается далеко не всем компаниям. В элитных городках, концепция которых явно устарела, сейчас даже можно выторговать скидки до 5% от заявленной стоимости. Земельные участки оказались более выгодным товаром. За 10 соток без коммуникаций покупателю приходится платить от $25 тыс., а подключение к сетям обойдется еще по $500 за сотку. А это на 10% дороже, чем год назад.
Риэлторы уверяют, что цены будут расти и в нынешнем сезоне. Дома подорожают на 5%, а участки — на 5–7%. Правда, позволить себе повысить прайсы смогут лишь девелоперы, угадавшие вкусы потенциальных покупателей. Остальным придется довольствоваться нынешними расценками или даже снижать их. Увеличение конкуренции вынудит застройщиков придумывать новые способы привлечения покупателя: расширять количество кредитных программ и проводить акционные распродажи.
Но главное, над чем предстоит поработать застройщикам, — это создание жилой инфраструктуры. Ее наличие декларируют почти все компании, но нередко окончательный результат существенно отличается от описаний в рекламных проспектах. На практике дело зачастую ограничивается лишь магазином и фитнес-центром, поскольку вкладывать деньги в детские сады или дома быта девелоперам невыгодно. Между тем покупатели все чаще интересуются, смогут ли застройщики обеспечить им комфортные бытовые условия. Неудовлетворительное обслуживание стало причиной того, что многие владельцы домов в уже сданных в эксплуатацию городках начали выставлять их на вторичную перепродажу. Особенно раздражает собственников жадность управляющих компаний, которые пытаются заставить платить их за обслуживание не только собственного, но и соседних, еще не распроданных коттеджей. В итоге набегает немаленькая сумма — до $1 тыс. в месяц. На новоселов пытаются переложить и расходы по прокладке дорог, благоустройству территории, хотя предварительно декларируется, что оплату этих работ берет на себя застройщик.