С начала года первичный рынок жилья столицы практически замер. Большинство застройщиков оказалось не готово к законодательным изменениям и приостановило работу для организации новых схем реализации жилья. Однако это не помешало им поднять цены на 5–15% в связи введением НДС для покупателей новостроек. Снизить рентабельность и оставить цену неизменной решили лишь некоторые небольшие компании и строители элитного жилья.
Рынок реорганизуется
Поскольку вступивший с нового года в силу Закон "О финансово-кредитных механизмах жилищного строительства" предусматривает, что привлекать средства частных инвесторов застройщики могут лишь через финансовые учреждения, многие строительные компании занялись в январе созданием соответствующих компаний и переработкой существовавших договоров и поэтому временно приостановили заключение новых сделок. Так, один из лидеров столичного рынка — ГХО "Житло-Інвест" — проводит реорганизацию, а приступить к заключению новых инвестиционных договоров планирует с середины февраля. "Житло-Інвест" ликвидируется, — говорит заместитель начальника Главного управления жилищного обеспечения Киевской мэрии Аркадий Бондарев. — Вместо него будет создана специальная финансовая структура, которая позволит работать с инвесторами в полном соответствии с новым Законом "О финансово-кредитных механизмах жилищного строительства", а все договоры с нашими инвесторами будут перезаключены".
Только через неделю возобновит заключение новых инвестиционных договоров и ОАО "Трест "Киевгорстрой-1" им. Загороднего". Владелец контрольного пакета акций данной компании Укргазбанк в настоящее время создает специальный фонд, который и будет работать с клиентами треста. По той же причине временно не работают и такие компании, как "Сантанна", ИСК "Столица" и ряд других. Некоторые компании, хоть и не заявляют официально о приостановке заключения новых договоров, советуют клиентам присмотреть подходящую им жилплощадь, но формализовать отношения чуть позже.
Только около трети компаний (преимущественно мелких) не делали в январе перерыва в работе, поскольку подумали об изменениях в структуре своей деятельности заранее. Так, продолжали заключать договоры ПКФ "Новобудова", Kramall и TOP. По словам начальника отдела продаж компании Kramall Романа Терещенко, компания уже длительное время работает с одним из киевских банков и поэтому закон о финансово-кредитных механизмах никак не отразился на ее деятельности.
Правда, продолжавшие работать компании в совокупности продают не более пяти объектов, поэтому выбор на рынке в январе был крайне мал. Хотя специалисты говорят, что подобное затишье рынку не повредило — по сравнению с декабрем прошлого года в январе спрос на недвижимость в столице упал в несколько десятков раз. Те, кто хотел купить себе жилплощадь, поспешил внести первый взнос и заключить договор в конце прошлого года, сейчас же покупателей у застройщиков крайне мало — люди привыкают к новым ценам, к новым правилам и пока не торопятся делать выбор.
Новый год принес новые цены
Некоторый перерыв в деятельности не помешал большинству столичных застройщиков в связи с отменой льгот по НДС для покупателей нового жилья повысить с января цены на свои объекты на 5–15% или же хотя бы заявить о грядущем повышении стоимости квадратного метра.
Первыми об этом заявили флагманы рынка — холдинг "Киевгорстрой" и ГХО "Житло-Інвест", которые повысили стоимость квартир в возводимых ими объектах на 8 и 5–7% соответственно. "Не поднять цену мы не могли — рентабельность холдинга в прошлом году составила всего 6%, и такая прибыль не могла нивелировать затрат от введения НДС", — говорит президент "Киевгорстроя" Владимир Поляченко.
"Житло-Інвест" объясняет грядущее подорожание проще — на фоне всеобщего подорожания новостроек замораживание цен может вызвать обвал рынка. "Искусственно держать цены нет смысла, поскольку от этого выиграют только спекулянты, которые будут скупать дешевые квартиры, чтобы потом продать их подороже", — отметил начальник Главного управления жилищного обеспечения Михаил Голица.
Вслед за лидерами рынка о повышении цен заявили такие компании, как "Познякижилстрой", "УкрАзіяБуд" и некоторые другие. Стоимость квадратного метра у этих застройщиков в среднем повысилась на 10%. На 5% подняли свои цены в ИСК "Столица", на 15% — в ОАО "Трест "Киевгорстрой-1" им. Загороднего". "Это средний показатель роста наших цен, — отметил начальник отдела инвестиций первого треста Евгений Галюк. — Для дорогого жилья он будет несколько ниже. Мы отдаем себе отчет, что увеличение цены не замедлит сказаться на количестве заключаемых инвестиционных договоров, которое неминуемо уменьшится. Но цены могут снизиться, ведь компании придется еще хорошо подумать, чем жертвовать — количеством заключаемых договоров или же собственной прибылью".
Таким образом, учитывая, что с начала сентября по декабрь новостройки в столице, по данным аналитиков, подорожали на 14,8%, общий рост цены за пять месяцев составил как минимум 25%.
Некоторые подумали заранее
"Оставить цену неизменной решили лишь некоторые небольшие компании и строители элитного жилья. "Наибольший спрос на новостройки за все последнее время наблюдался в конце прошлого года, — рассказывает директор компании "Новобудова" Анна Олейник. — И так как компании-застройщики уже знали о грядущей отмене льгот по НДС, некоторые из них заложили повышение в декабрьскую цену, когда спрос на массовую недвижимость превышал предложение многократно. Поднимать цену дальше не имеет смысла, поскольку начало года в связи со всеми законодательными новшествами характеризуется крайне низким спросом. Во всяком случае мы сегодня реализуем наши проекты по декабрьским ценам и не планируем их повышать, хотя по сравнению со среднерыночными они весьма невелики — от 2200 до 2600 грн. за кв. м в районах массовой застройки".
Не будут повышать цены и некоторые компании, строящие элитное жилье, поскольку их вполне устраивает даже снизившаяся рентабельность. В частности, компания "Консоль" заявила о том, что стоимость ее квартир останется на уровне декабря 2003 г. ($1300 за кв. м). Среди остальных элитных застройщиков о предстоящем повышении пока заявила только Capital Real Estate, которая собирается повысить стоимость квадратного метра на 6,5%. Пока не определилась с ценовой политикой компания ТММ, другие же элитные застройщики не намерены повышать цену. "Существующая у нас рентабельность позволяет покрывать новые расходы, появляющиеся после отмены льгот по НДС, — говорит Роман Терещенко. — Мы производим штучный товар и в дальнейшем планируем повышать цены только по мере готовности того или иного объекта".
Что будет дальше
Говоря о ближайшем будущем, большинство застройщиков сходятся в мнении, что до лета цены больше не будут повышаться. "При условии, что не произойдет беспрецедентного роста цен на строительные материалы, в ближайшие полгода-год цена на квадратный метр в столичных новостройках повышаться не будет, — отметил в интервью "ДС" Владимир Поляченко. — Сегодня и так уже ажиотаж на жилье несколько упал, и мы не заинтересованы в том, чтобы поднять цену выше возможностей среднего покупателя и настроить жилья, которое будет стоять". Аналогичного мнения придерживается и Евгений Галюк, который указывает на то, что существующим ценам уже некуда подниматься, а любое колебание в экономике или политической жизни страны может привести даже к их стремительному падению.
Хотя некоторые застройщики говорят, что на те квартиры, на которые сегодня наблюдается наибольший спрос, то есть небольшие одно- и двухкомнатные могут подорожать еще, но не более чем на 12–14% за полугодие.
Что касается элитного жилья, которое на протяжении минувшего года подорожало наименее весомо, то, по мнению застройщиков, цены, превышающие $2 тыс. за кв. м могут появиться только в новых для рынка проектах, если последние будут возводиться в особо элитных местах по новым технологиям и с оснащением крайне дорогими материалами. "Для того чтобы получить миллион долларов прибыли, современным строителям "элитки" придется вложить полмиллиона, — отмечает Роман Терещенко. — Повышения цены на проекты, подобные тем, которые сегодня реализовываются, вряд ли произойдет, стоимость $2 тыс. за кв. м является практически верхней планкой для столицы".