Риэлторы утверждают, что вторичный рынок столичного жилья стабилизировался. Они не прогнозируют каких-либо кардинальных изменений цен в ближайшие месяцы, хотя говорят о том, что после выборов спрос на недвижимость неминуемо повысится. По всей видимости, стабильные прогнозы по поводу уровня цен объясняются тем, что вторичный рынок активно "подпирается" первичным — в городе все еще появляется достаточно большое количество новостроек.
Торг уже уместен
После резкого увеличения цен на вторичном рынке жилья, последовавшего за американской трагедией 11 сентября, и неожиданного предновогоднего всплеска, когда из-за неясности с курсом доллара спрос на рынке существенно превысил предложение, ситуация стабилизировалась, и рынок принял цивилизованный вид. После новогодних каникул предложение квартир на "вторичке" довольно резко увеличилось, и, соответственно, началось постепенное снижение цен. "Пока что цена предложения квартир осталась на декабрьском уровне, — говорит директор агентства недвижимости "С.I.Т." Эдуард Бразас, — однако реальная цена сделок снизилась как минимум на 5–10%. То есть продавцы уже готовы к торгу, а покупатели не хотят переплачивать. Ажиотаж на рынке прошел, и покупатели перестали "мести" все подряд, а начали выбирать жилье, которое им подходит, и готовы ждать появления подходящего варианта по более низкой цене. Естественно, продавцы, выставлявшие свои квартиры по прежним ценам, вынуждены умерить аппетиты".
По словам ведущего специалиста агентства недвижимости "Благовест" Надежды Антоняк, на сегодняшний день предложение на вторичном рынке недвижимости превышает спрос в полтора раза, поэтому у потенциальных покупателей появилась возможность выбора. Каждый день в агентства недвижимости поступают на продажу по 30–50 квартир. Самым большим спросом сейчас пользуются одно-, двухкомнатные квартиры в удобных районах с развитой инфраструктурой, возле метро, в ценовом диапазоне $10–15 тыс. Большой спрос наблюдается и в сегменте жилья среднего ценового диапазона — $300–400 за "квадрат". Как и прежде, катастрофически превышает предложение спрос на дешевое жилье. Люди буквально стоят в очереди, и как только в агентстве появляется квартира за $7–8 тыс., она "уходит" в течение нескольких часов вне зависимости от качества дома.
Однако "средний покупатель", по словам Надежды Антоняк, старается найти дом поновее, и низкокачественное жилье пользуется все меньшим спросом. Сумма, на которую, как правило, рассчитывают столичные жители, обращаясь в агентство недвижимости, составляет $12–23 тыс. Огромным спросом пользуются новостройки Оболони и Харьковского массива, поступившие на вторичный рынок. По словам администратора агентства недвижимости "Ваш дом" Елены Зозули, соотношение проданного за последний месяц нового вторичного жилья и "бэушного" составило в их агентстве 80 к 20. Новое жилье попадает на вторичный рынок несколькими путями. Очень часто застройщик рассчитывается с поставщиком стройматериалов квартирами в доме, и последний, естественно, выставляет их на продажу через агентства недвижимости по более низким ценам. Иногда у инвесторов дома меняются жизненные обстоятельства, и они продают только что приобретенные квартиры.
"Первичка" вырывается вперед
По мнению риэлторов, сегодня уже произошло четкое разделение общества на покупателей новостроек и клиентов вторичного рынка. Эти люди отличаются по образу и уровню жизни, а главное, — по уровню и стабильности доходов. Конечно же, новый дом куда привлекательнее "бэушного", который через 20–30 лет исчерпает свой ресурс и потребует капитального ремонта. Однако жилье в новостройке обойдется гораздо дороже не только потому, что тут выше стоимость одного квадратного метра (в принципе, разница может быть не такой уж большой), но и потому, что в общей квадратуре квартир застройщики, как правило, сегодня себя не ограничивают. Следовательно, абсолютная цена квартиры (стоимость всей квартиры) на "первичке" намного выше. По словам Эдуарда Бразаса из "С.I.Т.", слабой стороной все еще остается ограниченность предложения. Реальных домов, в которых можно купить квартиру именно сегодня, первичный рынок предлагает не более 40. Таким образом, если человек хочет жить в каком-то конкретном микрорайоне (например, неподалеку от своих родственников), то выбор невелик.
Клиенты вторичного рынка — это, как правило, люди, покупающие и продающие жилье по необходимости. Разъезжаются семьи, не имеющие другой возможности обеспечить жильем повзрослевших детей. Пенсионеры, которые не в состоянии платить за квартиры, переезжают в меньшие, оставляя себе разницу. Как правило, более дорогое жилье меняется на более дешевое, и происходит миграция населения по районам. Из центра едут на массивы, из "спальных" районов — в пригород.
Тем не менее спрос на дорогие квартиры на вторичном рынке недвижимости не уменьшится. Ведь на "вторичке" при почти одинаковом уровне цен существует возможность более широкого выбора месторасположения дома и прилегающей к нему инфраструктуры. По мнению риэлторов, столичные застройщики не успевают следить за модой: сегодня уже не популярны квартиры огромных площадей, поскольку практика показывает, что для комфортного проживания семьи из 3–4 человек 200 метров — слишком много. А купить хорошую 3–4-комнатную квартиру площадью 80–100 кв. м сегодня можно только на вторичном рынке. В то же время, по словам Елены Зозули из "Вашего дома", особым спросом в сегменте дорогого жилья сегодня пользуются железобетонные дома в центре, квартиры в которых "уходят" за $1 тыс./"квадрат". При этом покупатели подобных квартир, естественно, выдвигают достаточно высокие требования к качеству жилья.
Больше, чем на 10%, цены не упадут
Риэлторы ожидают всплеска покупательской активности в апреле. Что касается более долгосрочных прогнозов, то, по мнению специалистов, в течение ближайших трех месяцев ситуация останется стабильной. Возможно, летом цены немного поднимутся, поскольку, следуя расхожему мнению, что в теплое время года цены на недвижимость должны падать, многие потенциальные покупатели будут оттягивать покупку квартиры к этому времени. Как и в прошлом году, обнаружив, что ожидаемого понижения цен не произошло, люди будут вынуждены покупать недвижимость дороже, чем они могли ее купить весной. Лидирующие позиции, как и сейчас, сохранит первичный рынок жилья, являющийся более выгодным способом вложения средств.
В агентствах недвижимости говорят, что практически 30% покупателей столичной недвижимости — жители украинских регионов. Лидером является Донецкая область (еще недавно активно покупали киевские квартиры жители Днепропетровщины, но в последнее время они затихли). Специалисты отмечают еще одну "иногороднюю" тенденцию — если раньше в столице было принято снимать квартиру для иногородних студентов, то теперь родители нередко покупают для своих чад отдельные метры поближе к учебному заведению.
В общем же, потенциальным покупателям недвижимости можно пока не спешить: стабильные цены и широкий выбор квартир сохранятся, по мнению большинства специалистов, вплоть до нынешней осени. Некоторые риэлторы считают, что цена продажи сегодня все еще немного превышает реальную цену покупки, и у рынка есть 10%-ный запас на падение цены. Хотя прогнозируемый в связи с окончанием выборов рост спроса, возможно, не даст ценам особо упасть, но и ажиотажа он не вызовет, поскольку к значительному увеличению количества покупателей завершение избирательной гонки не приведет. По сути, активно покупать жилье будут народные депутаты из других регионов, прошедшие в новый состав парламента, и некоторые особо приближенные члены их команд. Еще одна категория покупателей, ожидающая завершения выборов, также незначительна — разного рода предприниматели средней руки, бизнес которых напрямую зависит от качественного состава Верховной Рады.
Цены на вторичном рынке жилья
Расположение
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
346
314
340
403
401
426
329
320
289
383
377
342
362
558
481
349
328
304
560
738
524
397
425
382
351
250
260
408
370
429
356
378
310
332
418
409
442
365
346
321
401
396
332
359
344
394
371
353
311
768
833
987
429
490
442
375
348
308
385
352
304
Новая Дарница
323
361
284
392
403
364
317
344
415
352
332
328
582
574
617
508
475
477
378
381
373
412
411
451
282
749
354
391
474
378
357
345
320
342
350
292
366
339
299
Татарка
399
415
376
413
296
355
306
315
306
364
351
335
377
386
369
391
426
382