Кабмин утвердил Методику экспертной денежной оценки земельных участков. Документ должен использоваться при определении рыночной стоимости участков земли всех категорий при проведении сделок по их купле-продаже, передаче в залог и составлении других гражданско-правовых соглашений, а также при переоценке основных фондов для бухучета.
Проводить нормативную и экспертную денежную оценку земельных участков предприятия обязал принятый в прошлом году Земельный кодекс. Однако механизм проведения такой оценки кодекс не устанавливал, так что до сегодняшнего момента соответствующая норма документа не действовала. По словам представителей Госкомзема, содержащиеся в методике подходы позволят создать реальные условия для функционирования рынка земель всех категорий, полноценную систему ипотечного кредитования, а также будут содействовать развитию инфраструктуры агросектора.
Объектами оценки являются земельные участки или их части. При этом экспертно-денежная оценка предусматривает определение стоимости земли, за которую она может быть реально продана или куплена. Оценка участка и прав на него может быть проведена с помощью нескольких подходов. Первый — капитализация чистого операционного или рентного дохода. При данном подходе определяется стоимость участка при наиболее эффективном его использовании. Второй — сопоставление цен, по которым были проданы на рынке аналогичные участки. В этом случае стоимость участка устанавливается путем внесения поправок в цены продаж подобных участков, которые бы учитывали отличия в условиях договоров и характеристиках, влияющих на стоимость. Третий — учет расходов на земельные улучшения. Этот подход используется для оценки улучшенных участков, стоимость которых определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка и затратами на его улучшение.
Максим Рылик, эксперт Центра развития украинского законодательства, считает, что одним из результатов использования методики будет рост цен на украинскую землю. Так, если в 1995 г. цена земельного участка в Украине составляла в среднем $300 за 1 га, то в нынешнем она поднялась до уровня $1,5 тыс. И теперь уже очевидно, что и это еще не предел, поскольку отныне цена каждого отдельного земельного участка будет устанавливаться в зависимости от месторасположения и качества самой земли. "С одной стороны, при использовании данной методики возрастет капитализация украинских компаний, которые владеют земельными участками. Кроме того, изменения увеличат прозрачность таких компаний для отечественных и зарубежных инвесторов. Ведь оценка общей стоимости компаний будет больше соответствовать действительности. С другой же стороны, могут увеличиться затраты компаний на арендную плату, страховые и другие платежи, размер которых рассчитывается исходя из стоимости земельных участков.
Например, что касается страхования, то увеличение стоимости объекта страхования в результате приведет к повышению страховых платежей", — считает г-н Рылик. По мнению экспертов, сейчас вложение денег в земельные ресурсы может объективно обернуться существенными экономическими выгодами. Подтверждением тому служат, в частности, экономические процессы в ряде стран Восточной Европы. При введении экспертной оценки земельных участков стоимость некоторых из них возросла в 500–1000 раз в течение четырех–шести лет.
Методика не используется при определении стоимости земельных участков для их дальнейшего налогообложения. Так что их собственникам пока не грозит увеличение налоговых отчислений.