Миллиарды пообещали, но пока не дают: почему затягивается "реанимация" крупнейшего застройщика страны "Киевгорстрой"

Решение о вливании в строительного гиганта с 70-летней историей дополнительных 2,56 млрд гривен депутаты приняли еще в конце октября прошлого года. Но обещанные средства из городского бюджета компания до сих пор не получила, а ее жилищные комплексы продолжают стоять без признаков возобновления работ. Почему процесс тянется так долго и к чему готовиться десяткам тысяч покупателей, которые вложили свои накопления в "живые", а ныне намертво замороженные строительства "Киевгорстроя" — подробно разберем дальше.

Причины падения строительного колоса

В ноябре 2023 специально созданная временная контрольная комиссия Киевсовета установила по выводам независимой аудиторской проверки, что финансовые проблемы "Киевгорстроя" были вызваны несколькими внешними факторами. Большинство из них повлияли на весь строительный рынок: пандемия COVID-19, полномасштабная война, снижение спроса на жилье, отсутствие банковского кредитования. Но один из названных факторов был уникален именно для "Киевгорстроя" – это так называемый фактор "Укрстроя".

Дело в том, что еще в июне 2020 года Кабинет министров Украины обязал "Киевгорстрой" достроить жилые комплексы строительной корпорации "Укрбуд" и передать ее клиентам квартиры. Сам "Укрбуд" до этого оказался в состоянии финансовой несостоятельности, а "экономика" его проектов, то есть разница между теми средствами, которые нужно было вложить в достройку, и теми, которые можно получить от продажи еще непроданных будущих площадей, не привлекала ни одного застройщика, чтобы взяться за них добровольно. Поэтому Правительству пришлось "Киевгорстрой" обязать: это слово здесь ключевое, и мы к нему еще вернемся.

Фактически пока компания боролась с падением продаж из-за коронавируса (шел четвертый месяц карантина), ей добавили огромное финансовое бремя в виде 18 недостроев "Укрстроя". И его "Киевгорстрой" тянул следующие полтора года. Но когда полномасштабная война, которая с первых дней досталась и столице, полностью остановила продажи жилья, финансовый ресурс компании был почти исчерпан. В 2022 году "Киевгорстрой" еще сдал в эксплуатацию три жилых комплекса на 100 тысяч квадратных метров и четыре паркинга на 617 мест, но стало ясно: дальше он "не тянет". В условиях, когда новые покупатели перестали покупать квартиры, а старые платить по рассрочкам, когда возник страшный дефицит рабочих рук, а себестоимость строительства еще раз подскочила, было никак не обойтись без новых финансовых вливаний.

"Вызовы последних лет — переданные обязательства по "Укрстрою", эпидемия коронавируса, полномасштабная война — требовали практической поддержки со стороны нашего акционера (80% акций "Киевгорстроя" находятся в собственности общины столицы в лице Киевского городского совета — ред.). К сожалению, этой поддержки компания не получила, – объяснил тогдашний президент застройщика Игорь Кушнир в декабре 2023-го.

Эти слова он написал, сообщая о своем увольнении после 12 лет работы в должности президента компании. Посодействовали этому журналисты проекту Bihus.info: пока Кушнир пытался добиться выделения средств для достройки из городского бюджета (тогда речь шла о миллиарде гривен), те обвинили его в неблагочестии. В конце концов, обвинения не подтвердились в ходе упомянутого аудита и проверок, и временно отстраненный от должности руководитель вернулся к работе. Но репутационный удар по Кушниру уже был нанесен. Компания нуждалась в смене президента.

Менеджмент новый, наработки старые

Нового руководителя назначили за полтора месяца: в феврале 2024 года им стал опытный строитель с многолетним стажем Василий Олейник. Забегая вперед – в должности он проработал около 16 месяцев. Каких же результатов удалось добиться в течение этого времени?

Во первых, при руководстве Олейника компания после убыточных 2022-23 годов уже в первом квартале 2024 года вышла в плюс. Но явилось это следствием не эффективного управления, а окончательного "затягивания поясов": почти все стройплощадки были полностью заморожены, а дефицитный персонал уволен. Доход же удалось получить благодаря продаже построенных еще при президентстве Кушнира готовых подземных паркомест и амбаров в подвалах.

А вот дальше динамика ожидаемо рухнула. За первые восемь месяцев президентства Олейника были сформированы два ключевых вывода. Первый – что для возобновления работы компании требуется докапитализация из городского бюджета. Второй – что нужно обращаться в Кабмин по компенсации расходов, связанных с достройкой объектов "Укрстроя". И все бы ничего, если бы первое не озвучивалось бывшим менеджментом "Киевгорстроя" весной 2023-го, а второе не содержалось в осенних рекомендациях временной контрольной комиссии, данных на основе финансового прогнозирования аудиторской компании из "большой четверки" Ernst&Young. Даже озвученная тогда сумма и сегодня не изменилась – на достройку жилых комплексов "Укрстроя" от Правительства нужны 2,28 млрд гривен.

В то же время, нельзя игнорировать тот факт, что вопрос увеличения уставного капитала "Киевгорстроя" дошел до сессионного зала Киевсовета и был проголосован именно за руководство Василия Олейника. Почему нужную сумму обосновывали целых четыре месяца (эта работа началась только в июле) и чем занимались еще четыре – вопрос открытый, как и то почему объем финансирования потребовался в два с половиной раза больше, чем в свое время пытался получить Игорь Кушнир.

Хотя наработанные еще тогда планы существенно не изменились: сначала распределить полученные средства на 10 жилых комплексов с максимальным уровнем готовности, затем вернуть в работу другие наиболее инвестиционно привлекательные ЖК, а полученный доход направить уже на достройку остальных начатых строительных проектов.

Но выделение из бюджета необходимых 2,56 млрд гривен все же поддержали, и это главное. Здесь нужно сделать маленькую ремарку – это сумма, которая не учитывает вышеупомянутые 2,28 млрд, которые "Киевгорстрой" рассчитывает получить от Кабмина за наследство "Укрстроя". Соответствующее обращение к правительству также было поддержано депутатами Киевсовета, но и к нему мы вернемся позже.

Новости о следующих шагах менеджмента клиентам "Киевгорстроя" пришлось ждать месяцами. И они не то чтобы очень радовали: в дальнейшем компания отчитывалась только о промежуточных, да еще чисто технических результатах. Дело в том, что для дальнейшего выделения бюджетных средств нужно также обновить устав компании. Новую редакцию утвердили на общем собрании акционеров только в середине февраля, а окончательно устав вступил в силу только в апреле.

А что со стройплощадками?

Совершенно справедливым будет вопрос, зачем настолько акцентироваться на скорости принятия решений и осуществлении необходимых шагов, если процесс все равно продвигается вперед? Ответ прост – потому что речь идет не просто о застройщике, пусть и крупнейшем в стране. Все это время своего жилья ждут около 40 тысяч семей, которые приобрели у "Киевгорстроя" и "Укрстроя" квартиры на этапе строительства. И каждый дополнительный месяц промедления – это финансовые расходы, нервы и благосостояние украинцев, которые во время великой войны остаются без крыши над головой и хоть каких-то ощутимых гарантий окончания эпопеи, которая для некоторых из них длится уже пять лет.

И пока в светлых просторных кабинетах неторопливо решаются бюрократические вопросы, заброшенные недострои постепенно рушатся. Если год назад на 6 наиболее готовых с общей сложностью 24 проектов еще происходили какие-то минимальные работы, как не нуждались в больших финансовых вливаниях, то сегодня нет даже этого.

"За 24 год вообще остановились процессы на абсолютно всех строительных площадках. К сожалению, с осени именно 24-го года мы вообще наблюдаем ухудшение ситуации. И в том числе на определенных площадках снимают краны, есть затопление, есть разрушения, есть открытые проблемы", – рассказывает представитель объединенной инициативной группы ЖК "Киевгорстроя" и "УкрСибстройстрой". "Сейчас эти проблемы только усугубляются".

Ярким примером является ЖК "Абрикосовый", остановившийся на стадии почти полного завершения фасадных работ. Из-за заморозки строительства сейчас фасады трех домов разрушаются, а из-за отсутствия коммуникаций регулярно происходят затопления. То есть, даже то, что уже построено, не было должным образом законсервировано.

Что происходит с "Киевгорстроем" сейчас?

Покупатели квартир "Киевгорстроя" опасаются, что в ближайшее время ситуация вряд ли изменится. Частично эти опасения подтвердила нынешняя глава компании Светлана Самсонова, на которую возложили исполнение обязанностей президента после увольнения Василия Олейника в мае 2025 года. Во время общения с представителями инициативной группы инвесторов она сообщила, что среди приоритетов выплата компанией налогов, обеспечение электроснабжения стройплощадок и охраны имеющихся строительных материалов.

Так что вполне можно предположить, что вопрос непосредственно возобновления работ сейчас вообще не в фокусе руководства "Киевгорстроя". Ведь профиль Самсоновой – это юридическое направление, за которое она отвечала в должности членки правления и вице-президентки еще в составе команды своего предшественника.

Так что и результаты соответствующие. Завершен аудит финансовой отчетности "Киевгорстроя" за 2023-24 годы, готовится реструктуризация долгов компании. Представлен пакет документов на регистрацию акций в Национальную комиссию по ценным бумагам и фондовому рынку. В июне 2025-го также было проведено еще одно собрание акционеров – теперь на нем поддержало октябрьское решение Киевсовета о докапитализации. А дальше – горькая бюрократическая ирония – нужно утверждение депутатами на сессии результатов уже этого собрания. Только после этого возможно фактическое выделение запланированных в городском бюджете на 2025 год средств. А даже более горькая ирония заключается в том, что решение на недавнем собрании единолично принимал именно представитель Киевгорсовета, представлявший 96,36% голосующих акций компании. Так что голосование другого представителя акционеров (так, в собрании принимали участие только двое) уже ни на что не влияло.

Так когда ждать восстановления работ?

По приблизительному плану первые "живые" средства на достройку "Киевгорстрой" должны получить осенью этого года, ориентировочно в октябре-ноябре. Тогда же доля города в общем количестве акций компании вырастет с текущих 80% до 99,87%.

Но обещает ли это инвесторам "Киевгорстроя" светлое будущее? К сожалению, пока нет. И причина тому – ситуация с той же компенсацией в 2,28 млрд, которую компания рассчитывает получить от Правительства за достройку объектов "Укрстроя", и к которой мы обещали вернуться.

Дело в том, что эти средства, несмотря на сомнительные перспективы получения, уже заложены в общую смету "реанимации" застройщика. То есть на полное восстановление всех процессов требуется 4,84 млрд (такая оценка содержится в сценарии финансового прогнозирования от Ernst&Young), а не только гарантированы 2,56 млрд из бюджета города.

В то же время готовность правительства выделять из госбюджета хоть что-то пока не заметно. Формально Кабмин не то чтобы сильно спорит с логикой города – "вы обязали достроить, вы достройку и профинансируйте". Но переговоры сводятся к тому, что в условиях острого бюджетного дефицита во время войны это просто невозможно. На днях заместитель председателя КГГА и председатель Наблюдательного совета "Киевгорстроя" Владислав Андронов анонсировал создание межведомственной рабочей группы по решению вопроса. Именно так, спустя более пяти лет после его возникновения. И почему на этот раз все должно сложиться – вопрос до сих пор открыт.

Следовательно грандиозный план кризисных менеджеров "Киевгорстроя" рискует рассыпаться как карточный домик. Ведь на первом этапе полученные от города средства планируется направить, в том числе, на объекты "Укрстроя" – без четких гарантий компенсации соответствующих расходов государством.

Как относиться к такой необоснованной надежде на будущее понимание вечно конфронтирующей центральной и местной власти – личное дело каждого инвестора "Киевгорстроя" и "Укрстроя". В конце концов половина – это лучше, чем совсем ничего. Но если Киев и Правительство не найдут общий язык, вполне вероятно, что окончательно облака над крупнейшим застройщиком столицы рассеются еще очень нескоро.