Едді Прилепський: На офісному ринку формується тимчасове вікно можливостей
Подробиці про участь у виставці розповів Едді Прилепський, ГЕНЕРАЛЬНИЙ директор і член ради директорів SvitLand Development.
Е. П. Метою стенду SvitLand Development на виставці була презентація комерційної нерухомості компанії в Києві та Мінську для її подальшого продажу. Нам було важливо зрозуміти ступінь зацікавленості об'єктами і взагалі можливості їх реалізації за прийнятною ціною.
За підсумками MIPIM 2018 можу сказати, що ми побачили певний інтерес до київського об'єкту — ТОЦ Silver Breeze, однак він був виявлений з боку знайомих нам в Україні контактів. Уваги з боку західних інвесторів практично не було. Тим не менше ми отримали чотири активних пропозиції по угоді з Silver Breeze. Звичайно, ми могли отримати їх, не виїжджаючи з Києва. Проте основним бонусом участі у виставці в форматі стенду, безумовно, став безперервний нетворкінг, який дав чітке розуміння ставлення інвесторів до України і те, як вони бачать потенціал країни.
Крім того, у нас є дві реальні пропозиції від потенційних покупців ТОЦ Silver Breeze зі ставкою капіталізації 12-12,5%. Об'єкт користується інтересом, що обумовлено його 100%-ної заповнюваністю, якісним тенант-міксом, зрозумілим NOI та ін. Однак після обговорення з радою директорів материнської компанії SvitLand Development — Jerusalem Economic Corporation — було прийнято рішення не тільки не продавати об'єкт з метою покинути ринок України, а пропрацювати опцію збільшення портфеля за допомогою додаткових інвестицій в країну.
Став би я робити стенд, розуміючи тепер результат? Напевно, так, так як в нашому конкретному випадку це досить несподівано призвело до "реверсу", тобто зміни стратегії компанії. Я, безумовно, радий цьому.
Основні висновки після участі у виставці: попит на офіси в Києві істотно виріс. На сьогодні це єдиний сегмент ринку нерухомості, який ще як-то привертає увагу іноземних інвесторів. Тим не менш відсутність реального банківського фінансування, політична нестабільність і корупція, як і раніше їх відлякують.
Разом з тим навіть дещо активізувалися інвестиційних груп (Dragon Capital, "Альфа" та ін) вже поміняли настрій на офісному ринку. Ставки капіталізації знаходяться на рівні близько 12% з тенденцією до подальшого пониження. Це дуже суттєво. Крім того, активно зростаюча індустрія IT сигналізує про майбутнє потенційному розвитку ринку офісної нерухомості України, а якщо припустити, що все-таки щось зміниться на макроекономічному та політичному рівнях, то вигоди зрозумілі всім.
"ДС" Які ваші враження від виставки в цілому і від того, як була представлена Україна на цьому заході?
Е. П. Якщо говорити в цілому про участь України в MIPIM в поточному році, то, крім присутності Києва, я не бачив інших регіонів країни. Дуже шкода, адже це справді важлива подія, і таким містам, як Львів, Харків, Одеса, безумовно, має сенс бути представленими на виставці і показувати свій потенціал.
Активність на київському стенді була на досить високому рівні, проте щодо ефективності — складно сказати. Якщо трохи критики, у мене було відчуття, що все звелося до тусовці киян з киянами. Це теж важливо і необхідно, але для цього MIPIM не потрібен.
"ДС" За підсумками відвідування виставки та спілкування з іншими учасниками які висновки ви зробили для себе? Наскільки Україна та українські компанії цікаві представникам інших ринків для співпраці?
Е. П. Низькі антикризові облікові ставки в усьому західному світі стимулюють інвестиційні інститути і фонди шукати нові ринки для вкладення капіталу, де вони можуть отримати більше 3-7% річних. Так, на MIPIM 2018 хітом інвестицій стали Таїланд або, наприклад, сусід України — Польща. Останні роки інвестори пильно дивляться на український ринок нерухомості, однак вкладати кошти не поспішають через так званих deal breakers. Це корупція, нестабільність, відсутність банківського супроводу — всім відомі проблеми, які не вирішуються, а деякі навіть збільшуються, як то вимагання з боку держорганів. Країна втрачає дорогоцінні роки, а привабливі для інвесторів показники прибутковості довго існувати не будуть. Тому я, об'єктивно, не бачу того, що в український ринок нерухомості будуть спрямовані масові закордонні інвестиції.
Я абсолютно не вірю в проекти торгових центрів — в цьому сегменті в Україні правлять бал "девелопмент абсурду" і відмивання грошей. В секторі житлової нерухомості немає потенціалу зростання, якого достатньо і для інвестора, і для підрядника — маржа мінімальна і ділити її нереально. А от у секторі офісних і багатофункціональних центрів є вікно можливостей на кілька років, це обумовлено тим, що в даних сегментах тривалий час нічого не будувалося і утворився дефіцит пропозиції. Ми цей шанс побачили і маємо намір використовувати.
В цілому, якщо Україна все-таки поміняється і прибере всі вищевказані бар'єри, то закордонні інвестори прийдуть на цей ринок, адже більше ніде в світі вони не знайдуть такі ставки капіталізації. Чи відбудеться це насправді? Поки у мене оптимізму мало.