Інвестиції в первинку. Як вкластися без непотрібного ризику
Попит на нерухомість залишається високим, а частина покупців купує квартири з метою заробити на них. Наприклад, в ЖК "Новопечерські Липки" близько 40% продажів відбувається з метою інвестування, а чверть інвесторів після перепродажу квартири тут же вкладають гроші в квартиру в наступної черги. За даними столичних забудовників, прибутковість від перепродажу квартири в готовому будинку, купленої на етапі котловану, становить порядку 25-40%. У той же час консультант з нерухомості Іван Кудояр застерігає: не всі інвестиції в нерухомість з метою перепродажу будуть вигідними. "Ринок нерухомості нестійкий, а ціна на житло коливається в межах 10%, - пояснює він. - До того ж ринок дуже сегментований, і якщо один клас нерухомості "працює", то інвестувати в інший може бути зовсім невигідно".
Гроші в кишені
Перше питання, яке виникає у потенційного інвестора, - яку суму потрібно мати, щоб ризикнути інвестувати в нерухомість. Наприклад, для покупки квартири на Солом'янці в ЖК "Медовий" досить близько 540 тис. грн, через рік вона буде коштувати 624 тис. грн. "Якщо покупець інвестує всю суму ще на старті, то, отримавши знижку від забудовника у розмірі 10%, він вже заощадив, а значить, заробив", - пояснює директор департаменту продажів і маркетингу ХК "Київміськбуд" Тетяна Маркова. Експерт впевнена, що в даному випадку інвестувати в квартиру можна, маючи на руках лише 30% від ціни, а відсутню суму виплачувати в розстрочку. Заробіток в кінцевому підсумку все одно буде, але менше, тому що вартість залишку не фіксується та ціна на квадрат зросте. А на думку маркетолога ЖК "Новопечерські Липки" Дмитра Новікова, мінімальна сума інвестицій - 100% вартості квартири. "Все, що йде з розстрочкою або кредитуванням, - це не інвестування, оскільки такі варіанти завжди виходять трохи дорожче", - вважає він.
Відштовхнутися від котловану
Будь-яке вкладення приносить максимальний прибуток, якщо робити його на самому ранньому етапі реалізації проекту, і будівництво - не виняток, зазначає прес-секретар корпорації "Укрбуд" Гліб Шемовнев. "Стартова ціна, яку пропонують при відкритті продажів в новобудові, завжди найнижча і з часом буде тільки підвищуватися", - додає він. Окрім низької ціни, за словами Тетяни Маркової, в інвестора на початковому етапі ще є і самий великий вибір планувань квартир, та найбільш лояльна знижка при повній оплаті. Серед факторів, які допоможуть інвестору заробити, експерт називає правильний вибір місця розташування і ліквідності майбутнього об'єкта, концепції житлового комплексу. На кінцевій вартості побудованого житла також позначиться рівень розвитку транспортної та соціально-побутової інфраструктури району. Збільшити вартість і ліквідність побудованої квартири інвестор може і в тому випадку, якщо, наприклад, зробить в ній затребуваний ринком ремонт.
Високі ризики
Важливо також правильно вибрати самого забудовника, інакше можна нічого не заробити або, ще гірше, все втратити. "Велику увагу слід звертати на репутацію будівельної компанії, на кількість і якість побудованих нею об'єктів, на її "запас міцності", стійкість у разі виникнення кризових ситуацій, - радить Гліб Шемовнев. - Важливо проаналізувати і сам проект: перевірити наявність всіх дозвільних документів, вивчити механізм інвестування, при необхідності проконсультуватися з юристом". Іван Кудояр радить ділкам, які інвестують на рівні котловану, враховувати в тому числі і масу інших ризиків політичного і економічного плану. "Якщо вартість долара різко підвищиться, то багато забудовників знизять темпи будівництва. Трапиться непередбачене політична криза - ринок може пригальмувати розвиток на півроку-рік", - пояснює він. Ще одна загальна проблема - дефіцит будівельників, з-за якого багато забудовники можуть відставати від графіка будівництва. Існують і документальні ризики, а останнім часом у забудовників спливають все нові складнощі, пов'язані із зміною законодавчої бази - введенням нових Дбн, вимог щодо висотності будівель.
Попередні підрахунки
Якщо інвестор готовий вкластися на старті будівництва об'єкта і почекати два-три роки, то капіталізація вкладення за цей час може збільшитися на 50%. "Інвестуючи напередодні підвищення ціни квадратного метра, можна збільшити цінність свого вкладу, - запевняє Гліб Шемовнев. - У найближчі місяці на київському ринку очікується підвищення ціни в середньому на 10%. І якщо вкластися в новобудову зараз, ще по старій ціні, то після подорожчання ті самі 10% додадуться до капіталізації квартири".
Найбільшою популярністю користуються одно - і двокімнатні квартири. Втім, як відзначає прес-секретар "Укрбуду", покупець знайдеться на будь-який товар, але при однаковій ціновій політиці "одиничку", найімовірніше, вдасться продати швидше, аніж "троячку". Втім, у другому випадку дохідність інвестиції буде значно вище. "Вибираючи між варіантами - інвестувати в дві однокімнатні квартири чи в одну трикімнатну, потрібно розуміти, що це питання компромісу між швидкістю перепродажу і об'ємом сполучених клопоту, - пояснює Гліб Шемовнев. - Робити один ремонт або два, шукати одного покупця або двох, закривати одну операцію або дві і так далі".
За інформацією Дмитра Новікова, прибутковість від перепродажу квартири при умові купівлі на стадії котловану в комфорт-класі становить кілька тисяч доларів, у бізнес-класі - більше відчутна, до $10-20 тис. У "Новопечерських Липках", які відносяться до бізнес-класу, рівень прибутковості стабільно становить 12-15%. Найбільш вдалий час для продажу, на думку експерта, - перед введенням будинку в експлуатацію за умови покупки через цінні папери. "Тоді покупець може перепродати свої цінні папери з переуступки іншій людині, оскільки операція не обкладається податками, економія становить до 8% від вартості квартири. Як тільки будинок вводиться в експлуатацію, угода купівлі-продажу оподатковується", - зазначає експерт.
Оцінюючи ситуацію на ринку, Іван Кудояр приходить до висновку, що житло в нижньому ціновому сегменті - до $70 тис. - продається і купується досить активно: за останні чотири місяці спостерігається зростання попиту і вартості таких квартир. А от нерухомість цінової категорії вище поки знаходиться в "полуанабиозном" стані: операції проводяться, але назвати сегмент стійким можна.
Багато бізнесменів вважають покупку квартири з перспективою здачі її в оренду досить перспективним бізнесом і вкладають у нього вільні кошти. За даними учасників ринку, прибуток 30% від інвестиції в квартиру можна буде отримати за 2,5-3 роки. "Втім, практика показує, що насправді такий бізнес не дуже ліквідний з багатьох причин", - коментує консультант з нерухомості. Оскільки часто купують нерухомість на етапі котловану і без ремонту, то це передбачає тимчасові і фінансові витрати. До витратної статті потрібно віднести й придбання меблів, побутової техніки і її встановлення, а пізніше - амортизацію і ремонт.
Вкласти в комерційну
Комерційну нерухомість також часто купують для здачі в оренду. Але перш ніж інвестувати, варто врахувати, що вимоги до неї не настільки універсальні, як до житла. Тетяна Маркова радить визначитися з видом бізнесу, для чого визначити, чого саме не вистачає жителям цього будинку чи мікрорайону - аптеки, магазину, перукарні чи дитсадка. Приміщення повинно відповідати завданням того бізнесу, який в ньому розміститься. Для кафе або магазину добре б врахувати наявність окремого входу і те, наскільки він буде зручний і доступний для жителів, наявність вітринних вікон. Якщо покупець має намір облаштувати дитсадок, необхідно розуміти, де буде майданчик для прогулянок дітей, наскільки вона буде безпечною і корисною, врахувати інсоляцію приміщення, де будуть діти, і багато іншого. Якщо мова йде про ресторан, то варто пам'ятати, що після 22 годин шум від закладу не повинен заважати мешканцям відпочивати. Із загальних вимог можна виділити хороше енергозабезпечення, ефективні системи вентиляції. Якщо інвестор придбав об'єкт з урахуванням усіх факторів, то інвестиції відбиваються набагато швидше, ніж здача квартири в оренду.
"Я знаю, чому ви розчаруєтеся в купленому житло через рік": відверто про досвід покупки квартири
Близько 20% людей, які купують квартиру вперше, через рік виявляються незадоволені своїм вибором. У чому причина? Адже вибір місця для життя - це ретельно обдумане, 100 разів зважене рішення, з десятками переглянутих варіантів. Здається, помилитися в такій ситуації неможливо. Але...про все по порядку.
На момент першої покупки вас найбільше радує перспектива мати свою власну квартиру. Тому що це можливість завести собаку, купити власну велику ліжко з м'яким матрацом і снідати в ній, намалювати картину прямо на стіні, запрошувати в гості друзів в будь-який час, створити сім'ю і завести дитину. Своя квартира - це шанс вирватися в нову вільне життя. І в такий момент про більше і не мріється.
Коли ж ви успішно освоюєте роль власника квартири, робите ремонт мрії і реалізуєте все задумане, щось незворотньо змінюється у ваших пріоритетах і поглядах на комфортне життя.
Настає момент, коли, виходячи з дому, вам хочеться відразу потрапляти в гарний просторий двір, повний дерев і квітів, а не машин і сміттєвих баків. Хочеться відчувати себе в безпеці на вулиці навіть в годину ночі, відпускати дитину гуляти у двір і не переживати що він без нагляду, по вихідним влаштовувати пікніки з сусідами і друзями на траві біля будинку.
Одного разу вам, втомленим після роботи, набридає щовечора їздити куди-то за покупками і носити важкі пакети. Ви подумаєте, що хороший супермаркет біля дому, а заодно і спортклуб, салон краси, курси іноземних мов, дитячий садок, аптека - це відмінне рішення.
В кінці кінців, ви остаточно втомитеся стояти вранці і ввечері в пробках.
В цей же момент ви усвідомлюєте, що ваше житло - це набагато більше, ніж просто квартира. І поставите собі тільки одне питання: чому я не подумав про це раніше? Ви захочете жити в іншому місці, можливо, навіть точно будете знати назву ідеального житлового комплексу. Але нічого не зможете змінити, оскільки гроші вже витрачені...
Щоб не було це розчарування, ми вивели шість працюючих правил вдалого вибору житла з першого разу:
1. Наявність великої власної території, закритою для автомобілів і сторонніх. Це піднімає якість вашого життя на кілька пунктів відразу. Ні з чим незрівнянні відчуття - виходити на двір абсолютно розслабленим, насолоджуватися свіжим повітрям, дитячим сміхом, деревами, сонячним світлом. Саме цим завойовують серця людей приміські житлові комплекси, а для міста - це небачена розкіш, зважаючи на дуже щільної забудови та відсутності дворів як таких. Більше того, це ще і безпека вашої родини, оскільки ні авто, ні сторонні люди не потрапляють всередину території. Предвос-хищая можливі питання, зазначимо, що в таких комплексах для вашого авто передбачено підземний паркінг і наземні паркомісця, але не у дворі, а по периметру житлового комплексу.
2. Власна інфраструктура. Починаючи від паркінгів до супермаркету, дитячих садків та спортклубу. Економить масу часу, сил, грошей на проїзд і нервів, дає можливість вирішувати всі питання в одному місці і в один момент.
3. Розвинена транспортна інфраструктура. Наявність доріг з хорошою пропускною здатністю, за якими ви легко зможете доїхати в години пік у потрібному напрямку, а також наявність метро в пішої доступності. Метро важливо навіть для власників авто, тому що бувають дні, коли все місто раптово засипало снігом, наземний транспорт безнадійно стоїть у пробках, таксі не їде і ваш єдиний шанс потрапити додому - це метро.
4. Соціальна середа, в якій вам належить жити. Наскільки близькі по духу вам сусіди? У вас може бути прекрасна квартира, але повністю неадекватні сусіди-алкоголіки, які регулярно влаштовують пожежа і бійки. А може бути неблагонадійний контингент у всьому районі. Якщо не хочете, то дивіться на місцевість, на те, які будинки стоять поруч і які люди тут живуть. До речі, саме на ці будинки, швидше за все, ви і будете дивитися з вікна. А хочеться дивитися на щось гарне.
5. Стан інженерних комунікацій, мереж і обслуговуюча компанія. Мова йде про те, що при будівництві масштабних об'єктів, як правило, всі комунікації прокладаються нові, а про комфорт і порядку піклується сучасна обслуговуюча компанія. Якщо ж це поодинокі будинки, то велика ймовірність, що при прориві старих труб у сусідньому дворі чи на сусідній вулиці, ви опинитеся без води або опалення разом із жителями стоять поруч сталінок і хрущовок.
6. Ліквідність та окупність інвестицій. Квартира, куплена на стадії котловану в окремо споруджуваному будинку до моменту його здачі (на це йде близько двох-трьох років), може зрости в ціні на 25-30%. Далі привабливість такого об'єкта може знижуватися, оскільки, з'являються більш сучасні будинки. З масштабними житловими комплексами ситуація дещо інша. Такі проекти будуються 7-10-15 років, чергами.
Відповідно, девелопер проектує таке житло більш ретельно, на перспективу, розуміючи, що через 15 років воно повинно бути актуальним і дуже привабливим. Особливо це важливо для перших черг будівництва, які служать візитною карткою і живою рекламою проекту протягом усього часу. Стратегія "продав і забув" тут не працює. Таким чином, квартира, куплена на етапі котловану першої черги великого житлового комплексу, продовжує зростати в ціні всі 15 років і плюс 200% до початкової ціни.
Перерахованим критеріям найбільше відповідають об'єкти формату "місто в місті". Це масштабні житлові комплекси, які будуються на великих територіях, що передбачають створення повноцінної інфраструктури та закриту територію. У Києві на даний момент є близько семи таких проектів в різних районах міста. Залишається вибрати, в якому з них ваша квартира.
Ганна Лаєвська, комерційний директор компанії "Інтергал-Буд"
Серед безлічі доступних способів інвестування коштів - банківські депозити, пайові фонди, акції, облігації, форекс, накопичувальне страхування, золото та дорогоцінні метали - найменш ризикованими і найбільш вигідними є вклади в нерухомість. Інвестиції в нерухомість - це ефективний спосіб не тільки зберегти накопичені кошти, але й примножити їх. На користь того, що інвестиції в квадратні метри можуть стати актуальним рішенням цієї задачі, свідчать кілька вагомих аргументів. Серед переваг такого роду інвестицій в першу чергу слід назвати низький ризик втрати капіталу - за умови, що забудовник надійний. Другий аргумент - це висока ліквідність активу, оскільки квартиру можна в будь-який момент продати, подарувати, передати у спадщину чи здати в оренду.
Ще один аргумент - прогнозована дохідність активу: квартира вважається надійним інструментом для інвестування, оскільки ціна на нерухомість в новобудовах столиці або зростає, або залишається стабільною. Без сумнівів, інвестиції в нерухомість мають високий ступінь надійності, на відміну від вкладу на депозит, який може постраждати в результаті фінансової кризи, банкрутства банку, девальвації і т. п. Ще один аргумент - мінімум операційних витрат, а саме: інвестиції в нерухомість вимагають менше поточних витрат, ніж інші види бізнесу.
Для отримання гарантованого доходу від придбаної квартири можливі як мінімум два варіанти її використання. Перший - отримання коштів від здачі квартири в оренду. Для цього вона повинна бути оснащена технікою та необхідними меблями. Другий - купівля житла з подальшою вигідною перепродажем. Незаперечною перевагою покупки квартири для здачі в оренду є висока ліквідність самого житла, особливо в столичному регіоні. Здача нерухомості буде приносити стабільний дохід, незалежно від того, як змінюються відсоткові ставки в українських банках. При бажанні власник квартири в будь-який момент може припинити здавати її в оренду і продати, виручивши істотно більшу суму, ніж була вкладена їм спочатку.
Більш докладно розглянути плюси правильного вкладення коштів як для проживання, так і в якості інвестиції в житлову нерухомість на первинному ринку можна на прикладі житлового комплексу "Володимирський". Ціна квадратного метра в ньому доступна і для бізнес-сегменту, а розташування по праву можна назвати вигідним. Сам об'єкт можна охарактеризувати таким чином: це статусно і престижний комплекс, організований таким чином, щоб його могли відвідувати не тільки мешканці, але і їх гості. Наприклад, провести ділову зустріч в кафе або організувати курси в коворкинге на перших поверхах - ідеальному місці для сфери послуг.
В обробці комплексу використовуються дорогі матеріали і дизайнерські елементи з натурального каменю, дерева і металу. У будинку передбачені послуга "консьєрж-сервіс" і система "розумний будинок".
Дістатися до житлового комплексу буде зручно і його мешканцям, і гостям, оскільки будинок має вигідне розташування - до метро "Палац "Україна" можна дістатися за пару хвилин до метро "Либідська" - за п'ять, до станції "Олімпійська" - за сім хвилин, а дорога до Хрещатика займе 10 хвилин. До будинку ведуть зручні під'їзди для водіїв, поруч розташовані зупинки наземного транспорту. В пішохідній доступності - Національний палац мистецтв "Україна", спорткомплекс "Олімпійський", міні-ботанічний сад - парк ім. М. Зань-ковецкой, ТРЦ Ocean Plaza, центр сучасного мистецтва М12, а також школи, дитячі садки, банки, ресторани, магазини, маркети.
Для наочності наші фахівці підготували орієнтовний розрахунок рентабельності і окупності вкладення в придбання нерухомості в житловому комплексі "Володимирський". Вкладення повністю окупиться через шість-сім років, і це дуже швидко для квартир бізнес-сегменту, а також для нерухомості в цілому.
В даний час компанія "Інтергал-Буд" тільки в столиці і передмісті будує 14 житлових комплексів загальною площею понад 900 тис. кв. м. Придбати квартири можна в житлових комплексах, які розташовані в різних районах столиці, на різних стадіях будівництва. Вкласти гроші в квартиру і таким чином отримувати стабільний прибуток у довгостроковій перспективі, безумовно, один з найбільш ефективних шляхів збереження та примноження коштів.