Альтернатива іпотеці. Як забудовники роблять роботу банків
Пропозиція зростає
Вітчизняному ринку первинної нерухомості необхідні доступні кредитні програми. За даними Держстату, в 2017 р. у черзі на отримання житла було зареєстровано близько 660 тис. українців. Насправді бажаючих поліпшити свої житлові умови набагато більше. Це потенційні інвестори, які відкладають гроші на житло роками, сподіваючись, що умови іпотечного кредитування стануть більш доступними.
Експерти і учасники ринку сходяться на думці, що для активізації іпотеки ставка має знизитися до 14-16% річних - при таких умовах в 2006-2008 рр. попит на іпотечне кредитування в столиці досягав свого максимуму. Зараз же середня ставка становить 22% річних у гривні, і розраховувати на пониження ставок до рівня середини 2000-х поки що не доводиться. Після банківської кризи в 2008 р. ринок іпотечного кредитування в Україні досі не відновився. До 2013-го банки встигли оговтатися від потрясінь, але стрімке зростання курсу долара змусило значно підняти ставки по кредитах. Зіткнувшись з масовими неплатежами за кредитами, деякі великі банки згорнули програми кредитування житла, а інші змушені були посилити вимоги до нових позичальників: підвищити розмір мінімального внеску, збільшити процентні ставки і посилити перевірку позичальників на підтвердження доходів. В результаті до 2016 р., за даними НБУ, частка укладення договорів по іпотеці становила лише декілька відсотків від загальної кількості угод з нерухомістю. Забудовники почали пропонувати інші маркетингові інструменти - розстрочення, знижки, акції.
Торік ситуацію на ринку іпотеки почали міняти кілька девелоперів, які запропонували банкам компенсувати частину процентних ставок. По суті, ініціатива забудовників - це вимушений захід, оскільки пропозиція житла сьогодні на первинному ринку перевищує попит у кілька разів.
Зараз, за даними 100realty.ua продовжується тенденція зростання рівня пропозиції на первинному ринку житла Києва. У травні приріст склав сім житлових комплексів, а загальна кількість об'єктів, де пропонувалися квартири, склало 212 від 79 операторів - це об'єкти незавершеного будівництва, так і нереалізовані квартири в будинках, зданих в експлуатацію.
У той же час потенційні покупці стали більше цікавитися іпотекою - про це свідчать результати опитування понад 60 співробітників банків, проведеного НБУ навесні. Не останню роль у цьому відіграли спільні іпотечні програми забудовників і банків. Головні їх переваги полягають в тому, що інвестору пропонуються особливі умови іпотечного кредитування в рамках конкретних об'єктів. У підсумку - забудовники стимулюють попит на квартири, банки заробляють на відсотках від видачі іпотеки, а покупці можуть придбати житло за пільговою ставкою іпотеки.
Приміром, DIM group і банк "Глобус" запустили спільну програму іпотеки при купівлі житла в комплексі "Автограф". Позики надаються на строк від одного року до 20 років, початковий внесок становить 30%, а процентні ставки - від 5,9% річних у гривні. Місяць тому DIM group спільно в Укргазбанком запропонував інвесторам іпотеку від 0,01% річних у гривні для придбання житла в ЖК "Метрополіс". Перший мінімальний внесок - від 30%, а максимальний термін кредитування такий же, як і в першій програмі. При першому внеску від 60% клієнти можуть не надавати довідку про доходи, що істотно спрощує процедуру оформлення кредиту. За словами керуючого партнера DIM group Олександра Насиковского, для багатьох іпотечний кредит під невеликий відсоток може стати гідною альтернативою розстрочку від забудовника.
Низькі ставки
Про іпотечних програмах забудовники інформують на своїх сайтах. Оформити іпотеку можна в декількох банках на термін до 20 років.
У банку "Глобус" діє ставка 1,9% річних на перший рік, а далі - 21,9%. Початковий внесок становить 50% від суми вартості квартири. Банк співпрацює з більш ніж десятьма компаніями, для об'єктів різних забудовників процентна ставка відрізняється.
З більш ніж 30 будівельними компаніями співпрацює Укргазбанк, який пропонує іпотеку від 8% річних на перші два роки і 22% - на наступні. Перший внесок повинен бути не менше 30% вартості житла.
При оплаті 91% вартості квартири банк "Південний" пропонує 16-18% річних з фіксованою ставкою в залежності від терміну кредитування. Якщо внести 30-50% від вартості житла, то ставка складе 19-21% річних.
З банком "Аркада" можна домовитися про покупку в кредит житла в десятках об'єктів, які він сам будує. Процентна ставка стартує від 14% річних при умові оплати першого внеску від 20% вартості квартири. А кредит, на відміну від інших банків, можуть дати на 30 років.
Покупцеві житла від забудовників Приватбанк пропонує оформити кредит під 17,9% річних, а початковий внесок повинен бути не менше 20% від вартості житла.
Кредитна ставка у Кредобанку фіксується на один і два-три роки. На перший рік становить 16,9-17,9%, на другий і третій - 18-20%. Потім вона плаваюча: плюс 5-6%. Початковий внесок повинен бути не менше 30% від вартості квартири.
В Ощадбанку діють індивідуальні умови кредитування для кожного забудовника. На початку 2018 р. банк запустив іпотечне кредитування на первинному ринку в рамках партнерської програми з KAN Development в ЖК "Файна Таун". Спеціальна процентна ставка на перші два роки становить від 8,9% річних у гривні. Починаючи з 25-го місяця вона підвищується до 19,99%. Позичальник повинен внести аванс не менше 30% вартості житла і сплатити разову комісію за надання кредиту в розмірі 0,99% від суми кредиту. З моменту старту програми банк вже видав більше 10 кредитів на покупку житла в "Файна Таун".
У той же час іпотечне кредитування не можна назвати масовим: деякі банки готові йти на ризики, а думки щодо вигідності запровадження іпотеки серед девелоперів бувають протилежні, адже вони змушені самі забезпечувати пільгові ставки для своїх покупців, доплативши різницю з прибутку.
Інша сторона
Спільні з банками іпотечні програми передбачені далеко не в кожній новобудові. За даними компанії імперіа нерухомості плюс, в передмісті Києва вони діють тільки в 20% споруджуваних будинків. За словами директора з розвитку імперіа нерухомості плюс В'ячеслава Павлова, підвищити популярність іпотеки заважає низька довіра потенційних покупців житла до розхитаною кризою банківській сфері, а також те, що кредити все одно залишаються дорогими. Для приватного інвестора запропоновані іпотечні програми вигідні тільки в випадку погашення кредиту протягом періоду дії мінімальної процентної ставки - тобто максимум за 24 місяці. У цей період ставка у різних банків варіюється від 1,9 до 14% залежно від суми першого внеску - 20-90%. Після закінчення пільгового періоду ставка зростає до середньої по ринку - приблизно 22%. До того ж при оформленні іпотеки доведеться заплатити комісію - в середньому 1,5% від суми кредиту. Ще один з підводних каменів - не зафіксована ставка, яку протягом дії договору можуть переглянути, виходячи з інфляції та інших ризиків.
До того ж іпотека більше затребувана в об'єктах економ - і комфорт-класу. А ось покупцям нерухомості компанія City One Development, у якої більшість об'єктів - це проекти бізнес - і преміум-класу, дана схема не дуже вигідна в зв'язку з вартістю розглянутого об'єкта і, відповідно, кредитних грошей. Девелопер використовує інший інструмент для покупців - розстрочку від забудовника. У проектах City One Development 80% кредиту погашається клієнтами раніше терміну, а кількість угод по розстрочці досягає 50%.
Купити власне житло в сучасній новобудові мріють багато українців. На жаль, лише невеликий відсоток з них має фінансові можливості для того, щоб придбати квадратні метри без фінансової допомоги. Своїм покупцям ми пропонуємо лояльні умови придбання квартир, які можуть допомогти здійснити мрію: власну програму розстрочення та іпотечне кредитування із залученням банків-партнерів.
Іпотечні кредити в новобудовах компанія "Інтергал-Буд" видають два банки - Укргазбанк і "Глобус". Основна перевага цих партнерських програм для покупця полягає у тому, що він може взяти кредит під мінімальну відсоткову ставку на пільговий період до двох років. Обидва наших парт - нера надають кредит на період до 20 років.
При виборі іпотечної програми від Укргазбанку позичальнику пропонується пільгова ставка 5% річних у національній валюті. Міні-ний перший внесок складе 30% вартості житла. На таких умовах можна придбати квартиру практично в будь-якому комплексі, який "Інтергал-Буд" будує в Києві. До того ж покупцеві квартири запропоновані варіанти оформлення іпотеки: зі ставкою 5% річних у перший рік виплат і 18,9% на період, що залишився до 20 років; зі ставкою 10% річних у перші два роки і 19,9% на 18 років.
Варіант іпотеки від банку "Глобус" відрізняється ставкою - вона становить від 5,9% річних в національній валюті, та сумою - від 10 тис. грн до 1 млн грн. Початковий внесок становить 50% вартості житла. Також у цій програмі позичальник має можливість вибрати найбільш прийнятний варіант оформлення іпотеки: зі ставкою 5,9% річних у перший рік виплат і 21,9% річних на 18 років; або зі ставкою 13,5% річних у перші два роки виплат і 21,9% річних - на період, що залишився до 20 років.
Іпотечні програми знайшли відгук і користуються у наших покупців попитом, однак зростання кількості кредитних угод стримують ряд факторів. Деякі потенційні покупці відсіваються ще на стадії перевірки банком: наприклад, їм складно офіційно підтвердити високу платоспроможність. Ті ж, хто скористався іпотекою, переплачують істотно більше, ніж при розстрочку від забудовника. Також позичальникові потрібно врахувати, що щорічно доведеться платити страхові внески за страхування майна та особисте страхування. Тому банківські кредити користуються популярністю у покупців які можуть заплатити перший внесок - мінімум 30-40% вартості квартири, мають стабільний дохід і здатні погасити іпотеку за кілька років.
Покупець може скористатися альтернативою іпотеці - програмою розстрочки від забудовника. У наших об'єктах нею користується кожен третій покупець, враховуючи лояльні умови: розстрочка надається до семи років, а мінімальний внесок - від 10% вартості квартири. До того ж вимоги до позичальників простіше, ніж у банків: не потрібно підтверджувати свої доходи, відсоток подорожчання значно нижче процентної ставки банку за іпотеку. Проста схема оформлення розстрочки, короткий термін прийняття рішення за нею притягують все більше покупців.
Шлях до розвитку
На ринку на сьогоднішній день не дуже багато банків, які співпрацюють із забудовниками і впроваджують партнерські програми. Потенціал у ринку у розвитку іпотеки є, впевнені в компанії City One Development: у порівнянні з іншими країнами Європи вітчизняний ринок знаходиться в кінці списку по використанню такого інструменту для продажу. "Але проблема в тому, що в розвинених європейських країнах набагато менше ставки по іпотечній програмі і рівень інфляції мінімальний - до 1%, доходи громадян прозорі і стабільні, - коментують в компанії. - Також набагато менше ризиків і від самих банків, вони більш надійні і стабільні". Наприклад, у Польщі відсотки іпотеки залежать від суми кредиту, строку та банку, але при цьому не перевищують 4%. У США можна отримати кредит на житло на 30 років з фіксованою ставкою близько 6-7% річних.
За словами директора департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку Валерії Малахової, спостерігається тенденція до збільшення темпів та обсягів будівництва. У великих містах є позитивна тенденція переходу від будівництва поодиноких житлових будинків до комплексної забудови територій, що ставить перед ринком нові завдання. З боку банків будуть нові іпотечні програми, що відповідають вимогам ринку, а також комплексні програми співробітництва між учасниками.
Банки висувають серйозні вимоги як до забудовникам, так і до потенційних позичальників. Перевагу віддають девелоперам з фондом фінансування будівництва або певним забудовникам та їх об'єктів. Серед обов'язкових вимог - компанія повинна мати позитивну ділову репутацію на ринку і завершені об'єкти будівництва, введені в експлуатацію. Ключові умови для акредитації новобудови в банку - наявність всіх дозвільних документів на ділянку і на будівництво, договори генпідряду, надійне фінансове становище, достатній грошовий потік для завершення будівництва та позитивна динаміка будівництва.
Якщо інвестор звернувся до банку з проханням видати йому кредит на придбання житла в неаккредитованном об'єкті на первинному ринку нерухомості, банк проводить попередній аналіз проектно-кошторисної та дозвільної документації по об'єкту будівництва, а також учасників проекту - це комплексний юридичний і фінансовий аналіз. "У цього підходу є свої як позитивні, так і негативні сторони, - зазначає Валерія Малахова. - Ми розуміємо, що збір, передача необхідної інформації та проведення аналізу проекту пов'язані зі значними часовими рамками і не всі компанії готові так детально і в повному обсязі надавати інформацію банку, а також очікувати прийняття рішення по співробітництву". Крім того, продовжує експерт, даний аналіз фактично є зрізом в часі і не гарантує своєчасну і успішну реалізацію проекту. При цьому, виходячи з практики, такий підхід у більшості випадків дозволяє банку утриматися від участі в сумнівних проектах.
Адже непоодинокі випадки, коли ряд об'єктів будівництва приймаються в експлуатацію за 5-10 років, і банки фактично стають заручниками ситуації, коли позичальники, бачачи занедбані об'єкти будівництва, перестають виконувати свої зобов'язання за кредитними договорами, а банки, в свою чергу, не мають можливості реалізувати предмети іпотеки через їх неліквідність. Не в останню чергу це пов'язано з тим, що банками не проводився належний і комплексний аналіз проекту.
За словами Валерії Малахової, позичальники дисципліновано виконують свої зобов'язання, що "вселяє оптимізм щодо подальшого розвитку ринку.
Руслана Грабко, директор з продажу та маркетингу Royal House
Український ринок нерухомості потребує довгострокових дешевих позиках. Щоб зробити іпотечні кредитні програми більш доступними для покупців, девелоперські компанії намагаються отримати акредитацію в банку. Це тривалий і трудомісткий процес.
Зате отримання компанією-забудовником акредитації в банку є гарантією надійності для покупця. Адже банк, розглядаючи питання про видачу кредитних коштів на покупку квартир в будинку, що будується, не стане кредитувати ненадійні, високоризикові проекти. Для Royal House було важливо отримати кредит довіри від банків для нашого житлового комплексу в концепті "місто в місті" "Нова Англія".
Ми працюємо з двома банками: державним Укргазбанком і комерційним банком "Глобус". Формуючи спільно з банками-партнерами програми кредитування, ми спиралися на потреби і запити наших клієнтів. Першим визначальним фактором у складанні речень був розмір початкового внеску. По одній з наших програм кредитування він складає від 20% вартості об'єкта нерухомості і затребуваний серед покупців, адже інвестор зможе швидше накопичити необхідну суму. Також цей варіант підходить молодим сім'ям, оскільки дозволяє вибрати підходящу квартиру без значного обмеження бюджету, планувати і ремонт, і відпустка, та інші важливі для кожного з нас речі.
Другий фактор, який був важливий для нас при формуванні програм кредитування, - це максимальний термін кредиту-до 20 років. Тривалий період кредиту для клієнтів виступає як підстраховка на майбутнє, хоча більшість з них розраховують віддати позику за три-п'ять років. Щоб допомогти втілити це в життя, ми пропонуємо варіант програми з пільговою ставкою 12% річних на перші п'ять років кредиту. Третій варіант програми полягає в тому, що ставка складає всього 5,9% річних на перший рік. Ця програма також знайшла багато прихильників.
Ми цінуємо час наших клієнтів і намагаємося, щоб покупка квартири в ЖК "Нова Англія" в кредит для них проходила в три етапи: консультація у відділі продажів, подача оригіналів документів до відділення банку, і видача кредиту. Первинні консультації по кредитним програмам покупцям надають у відділі продажів. Клієнт отримує максимально повні відповіді на всі питання: що вибрати, як оплатити, який ремонт краще зробити, скільки будуть складати комунальні платежі, де навчати дитину і т. п. Покупець вибирає квартиру чи квартири, а менеджер "Нової Англії" під його запит надає орієнтовні розрахунки за кредитами та розстрочень, щоб підібрати для нього найбільш вигідний варіант. Таким чином, за одну зустріч клієнт отримує оптимальне комплексне рішення під свій унікальний запит, у тому числі варіанти кредитування.
Банк попередньо вивчає пакет документів покупця. Його як кредитора насамперед цікавить питання платоспроможності позичальника. Тому наявність легальних доходів, яких достатньо для покриття кредитного платежу і на щоденні потреби клієнта, буде основним питанням при подачі заявки на отримання кредиту.
Для зниження кредитного навантаження фізособам, які націлені купити квартири в ЖК "Нова Англія", я хочу дати кілька рекомендацій. Перше - намагайтеся внести максимально можливий початковий внесок, що допоможе знизити загальне подорожчання за відсотками. Друге - беріть кредит на максимальний термін, це стане вашою подушкою безпеки. Третє - закривайте кредит достроково.
Ми очікуємо, що кількість покупок нерухомості в кредит буде збільшуватися. Якщо ще рік тому українці з острахом дивилися в бік іпотеки, то в цьому році розглядають варіанти програм іпотечного кредитування. Це підтверджує і статистика за проектом "Нова Англія": кількість запитів на покупку квартири в кредит зростає з дня на день і на другий квартал ми очікуємо збільшення частки кредитних угод в ЖК до 7-10%.
Все частіше клієнти віддають перевагу кредиту замість розстрочки огляду на більш тривалого терміну виплати. А якщо є попит, будуть пропонуватися нові кредитні програми. При зниженні облікової ставки НБУ, збільшення конкуренції на іпотечному ринку однозначно буде дешевшати і кредитний продукт, що безумовно підсилить зростання продажів на ринку нерухомості.