Коли в Україні з'являться дохідні будинки

В Україні в черговий раз заговорили про масове будівництво будинків, квартири в яких будуть призначені виключно для тимчасового проживання. Міністерство регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ на своєму сайті розмістила новий варіант законопроекту "Про орендному житло".

Сама ідея будівництва в Україні дохідних будинків не нова. Ще в 2013 році була анонсована державна програма оренди житла з правом викупу. Потім у Верховній Раді було зареєстровано декілька законопроектів, які повинні були запустити новий для України ринок орендного житла. Але запропоновані ними механізми вирішення квартирного питання громадян так і залишилися проектами. За словами глави Житлового союзу України Олександра Скубченко, нічого істотно нового у запропонованому Міністерством законопроекті немає. Документ передбачає будівництво державних, муніципальних та приватних орендних будинків. Відповідно, такі проекти будуть фінансуватися за рахунок державної скарбниці, місцевих бюджетів та коштів інвесторів.

Але ось тут і виникає перше питання - звідки візьмуться гроші під такі проекти. Ні у держави, ні у місцевих громад зараз таких коштів немає. "У держбюджеті не вистачає коштів навіть на фінансування раніше заявлених програм житлового кредитування. І звідки місцеві влади візьмуть гроші на будівництво будинків?", - зазначив "ДС" аналітик компанії SV Development Сергій Костецький. Залишається надія на інвесторів. Але не факт, що їм це буде цікаво, перш за все, з-за великих термінів окупності коштів, вкладених у будівництво дохідних будинків. Адже вітчизняні забудовники звикли отримувати гроші швидко, починаючи розпродаж квартир ще до початку будівництва будинку.

У той же час вартість оренди бюджетної квартири в Києві, на Троєщині, сьогодні складає як мінімум $130-150 в місяць. Виходячи з досвіду європейських країн, де вже давно успішно функціонує ринок орендного житла, вартість проживання в дохідних будинках на 30-50% нижче розцінок в аналогічних квартирах, які здаються в звичайних житлових будинках. Якщо припустити, що вартість будівництва квартири площею 30 тис. метрів становить $15 тис., а плата за її оренду - $100 в місяць (або $1200 на рік), то на окупність інвестор вийде орієнтовно через 12,5 років. А якщо врахувати витрати на обробку, встановлення сантехніки та хоча б базову меблювання, терміни окупності збільшаться.

Щоб залучити в такі проекти приватний капітал, в Мінрегіоні пропонують інвесторам кілька бонусів. Наприклад, земельну ділянку для зведення прибуткового будинку буде надаватися в постійне користування безкоштовно. Також, відповідно до планів міністерства, замовник будівництва буде звільнений від пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. А щоб нечесні забудовники не скористалися цими пільгами і не споруджували під виглядом прибуткового будинку звичайні багатоповерхівки, чиновники пропонують встановити заборону на зміну "статусу" будівлі терміном на 10 років.

Викуповувати квартири в дохідних будинках буде не можна. Як пропонує законопроект "Про орендному житло", договір найму житлових приміщень буде полягати не менш, ніж на один рік. Підставами для дострокового виселення може бути заборгованість орендної плати за два місяці поспіль, порушення встановлених орендодавцем правил користування житлом, псування приміщення і т. п.

Але навряд чи найближчим часом знайдуться інвестори, готові вкластися у будівництво вітчизняних дохідних будинків. "Це "довгі" інвестиції, а термін їх окупності, економічне обґрунтування ніхто не прораховував. Тому говорити про масове будівництво орендного житла дуже невчасно", - вважає Олександр Скубченко. З ним згоден і аналітик компанії SV Development Сергій Костецький. "Головна умова для розвитку сегмента орендного житла - доступні банківські кредити. Якщо в Європі кредит можна взяти під 2-3% річних, то у нас - під 25-30%", - говорить він. Крім того, потенційних інвесторів стримує те, що правила "гри" на будівельному ринку змінюються дуже часто, і влада в будь-який момент може скасувати пільги для орендного житла.

Так, у Швейцарії частка такого житла становить 70% загального житлового фонду, Німеччини - 57%, США - близько 50%, Голландії - 46%, Швеції - 40%, Франції - 36,5%, Великобританії - 30%. "У Німеччині або Франції дуже дорого мати власне житло, там дуже високі податки на нерухомість, набагато вигідніше довгострокова оренда", - говорить Сергій Костецький.

Безумовно, будівництво дохідних будинків - оптимальний вихід зі сформованої ситуації, коли держава більше не може за свій рахунок вирішувати "квартирні питання" українців. За даними Держстату, на початок 2015 року на квартирній черзі перебувало 657 тис. сімей, більшість з яких очікують "свій кут" більше 10 років. При цьому тільки 3 тис. сімей або 0,4% поліпшили свої житлові умови за підсумками року. Таким чином, при збереженні існуючих темпів потрібно більше 200 років, щоб вирішити житлове питання перебувають на обліку українців.

Втім, для запуску ринку орендного житла розробленого Мінрегіоном законопроекту явно недостатньо. "Цей документ лише декларує можливість будівництва дохідних будинків, але не відповідає на багато питань. Якби влада хотіла вирішити житлові проблеми українців, то брала б відповідну програму. А вже на виконання програми для її реалізації виділяла відповідне фінансування, приймала необхідні закони і постанови, створювала умови для залучення приватного капіталу", - говорить Олександр Скубченко. Так що, судячи з усього, найближчим часом масового будівництва орендних будинків очікувати не варто.