Кодекс - не цегла. Як українським містам позбутися від хаотичної забудови

Осягнути неосяжне

Формальною причиною, за якою міністерство взялося за розробку Містобудівного кодексу, називалося велика кількість розрізнених нормативних актів, які регулюють галузь зараз. Наприклад, одних лише законів налічується сім, і тільки в основний з них - "Про регулювання містобудівної діяльності" - вже багато разів вносилися зміни. Всього ж кількість документів, які регулюють цю сферу, налічується до півсотні. І, судячи з неупорядоченному будівництва в столиці та інших великих містах, скандалів на будівельному ринку і перманентним протестів жителів міст, які виступають проти незаконної (як вони вважають) забудови, змінювати законодавство і покращувати ще є куди.

Зведення всіх законів і норм у єдиний комплексний документ представляється досить розумною ідеєю, вважають учасники ринку. "Це не тільки дозволить зібрати воєдино всю нормативну базу і виключити ймовірність появи в майбутньому дублюючих або суперечать один одному норм, але і дасть можливість комплексно реформувати будівельне законодавство, а також внести в нього величезну кількість правок", - вважає прес-секретар корпорації "Укрбуд" Гліб Шемовнев.

Однак зібрати всі документи під один дах - не першочергове завдання. Головне - створити таке законодавство, яке спростить і полегшить роботу забудовників, а будівельному ринку дозволить позбутися від маси перекосів, які ще можна спостерігати у нинішній період бурхливого розвитку: від наболілого питання несправедливості пайової участі та особливостей роботи з містобудівною документацією до практично повної неможливості будувати нові житлові будинки на місці старих. При цьому потрібно врахувати і інтереси всіх сторін: державні, приватні, громадські. "Це колосальна завдання. Тому Мінрегіонбуду фактично потрібно всидіти на двох стільцях - створити комплексний і деталізований документ, з яким у той же час буде нескладно працювати. Адже одна з декларованих цілей реформування будівельного законодавства - це створення сприятливих умов для інвестицій, в тому числі шляхом вдосконалення дозвільних процедур", - говорить Гліб Шемовнев.

На думку керівника юридичного департаменту DIM group Наталії Карасовой, основна вимога до Містобудівельно-тельному кодексу - не тільки визначити принципи містобудівної діяльності, але й уніфікувати визначення та поняття, забезпечити удосконалення та прозорість дозвільних процедур, створити сприятливі умови для інвестицій, усунути протиріччя з іншими нормативними актами. "Дуже важливо, щоб до роботи над новим документом залучили і будівельників, тобто тих, для кого створюється Містобудівний кодекс, на підставі якого вони будуть надалі працювати. Наскільки я розумію, міністерство готове до обговорення кодексу з громадськістю, але хотілося б бачити на сторінці урядового порталу або на сайті Мінрегіонбуду більш детальну інформацію про засідання робочої групи та питання, які на ній обговорюються", - сказала вона.

Щоправда, думки про те, яким саме має бути цей кодекс, серед учасників ринку розходяться. За логікою, він повинен включити в себе все, що сьогодні безпосередньо стосується будівництва в Україні. Але в цьому випадку підсумковий документ може виявитися просто перевантаженим і переусложненным деталями. "Приміром, не всі вважають, що так необхідно включати до кодексу той же закон про реновації старих кварталів або кожну державну будівельну норму. З іншого боку, ситуація, в якій питання, що мають пряме відношення до будівництва, будуть винесені за рамки кодексу, теж бачиться неідеальної", - міркує Гліб Шемовнев.

Очевидно, що розробка проекту кодексу - це тільки перший етап. Скільки часу займе його узгодження всіма сторонами, передбачити неможливо. Але суперечки навколо кодексу можуть розгорітися неабиякі. "Догодити" усім не вийде: те, що, приміром, влаштує громадськість, зовсім не обов'язково влаштує бізнес. Може так статися, що фінальна редакція документу буде серйозно відрізнятися від умовного чернетки, - припускає Гліб Шемовнев.

Не єдиним кодексом

Однак проблема може виявитися значно ширше, ніж припускають чиновники міністерства. Після того як почалось обговорення проекту майбутнього документа, на поверхню випливло безліч моментів, які також непогано було б відрегулювати. Зокрема, сьогодні і пересічні українці, і забудовники користуються Житловим кодексом УРСР зразка 1973 р. І проблема не в тому, що це законодавство фактично неіснуючої держави, а в тому, що його норми не узгоджуються з нормами більш просунутих законів. Наприклад, сьогодні в моду входять так звані смарт-квартири, житло невеликій площі, яке націлене на аудиторію одиноких покупців з невеликим доходом. Однак норми такого житла у різних законах прописані по-різному, і, купуючи смарт-квартиру, власник може отримати документи на житло, а на нежитловий фонд або апартаменти.

Тому не всі учасники ринку вважають, що проблеми будівельної сфери можна вирішити одним лише створенням Містобудівного кодексу. "Містобудівний кодекс - це лише звід законів. Відсутність такого єдиного документа не критично. Набагато гірше відсутність єдиного бачення того, як і за якими принципами повинні розвиватися міста", - вважає CEO SAGA Development Андрій Вавриш. Він пояснює, що, перш ніж формувати містобудівне законодавство, необхідно провести дослідження великих, середніх і малих міст, сформувати принципи комплексного розвитку територій, отримати розуміння того, що таке місто, що таке компактна середовище життєстійкого міста. Необхідно визначити, які у місті мають райони, планувальна сітка, квартали, мережа переміщень, громадські центри, межі житлових районів. Необхідно також сформувати вимоги до освітніх установ та інфраструктурі. "Ми обговорюємо Містобудівельно-вальний кодекс, але у нас немає загальних принципів містобудівної середовища, не реалізуються принципи децентралізації влади, не впроваджується просторове планування, немає збалансованої системи дозволів та державного контролю. Які завдання ми хочемо вирішити, створюючи Містобудівельно-вальний кодекс? Просто замінити одні документи іншим - це не вирішення існуючих проблем", - заявив Андрій Вавриш.

Крім цього, зазначив CEO SAGA Development, перегляд і адаптація Дбн і Сніп - правильний крок, але вони як і раніше орієнтовані на планову економіку і при цьому не враховують потреби окремо взятих регіонів.

Варто нагадати, що перша спроба об'єднати містобудівне законодавство в єдиний документ була зроблена ще в 2007 р. В 2010-му проект Містобудівного кодексу був поданий в Раду і прийнятий у першому читанні. Але в лютому 2011 р. замість прийняття кодексу був прийнятий Закон "Про регулювання містобудівної діяльності". У той же час, як показав досвід, повернення до питання розробки Містобудівного кодексу все ж актуальне, пос - кольку містобудівна діяльність в Україні регламентується сім'ю основними законами і безліччю інших нормативно-правових актів. Тому уніфікація та об'єднання цих документів - правильний напрямок діяльності Хв-регіонбуду.

Природно, що між учасниками ринку і міністерством будуть суперечки і протиріччя, оскільки Мінрегіонбуд, що забезпечує реалізацію державної політики, буде намагатися стягнути більшого контролю діяльність забудовників, а ті, у свою чергу, будуть прагнути до максимального спрощення дозвільних процедур. Але поступовий перехід галузі на європейський рівень стандартів і процедур вимагає дуже зваженого і всебічного підходу - Гра-достроительный кодекс буде визначати містобудівну політику на наступні кілька років.