Новобудови під ключ: класові нюанси
Заходь і живи
Квартири в новобудовах з оздобленням "під ключ" на сьогоднішній день користуються попитом у покупців з різними фінансовими можливостями та смаковими уподобаннями. Найчастіше забудовники готові запропонувати клієнтові кілька варіантів обробки, виходячи з його запитів і бюджету. Наприклад, в ЖК Campus від Standard Development можна придбати квартиру з дизайнерським ремонтом і повним комплектом сантехніки. А компанія " ДБК-4 у своєму РК The Lakes пропонує квартири з економним варіантом ремонту: чистова обробка у всіх приміщеннях, крім санвузла.
Попит на квартири під ключ був завжди, наголошує керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов, але не було пропозиції. "Сьогодні більшість покупців купують житло, як кажуть, за останні гроші, тому квартири з ремонтом користуються хорошим попитом на поточному ринку", - додає він.
Дійсно, більш актуальні варіанти готових до заселення квартир в економ-сегменті, рідше - в сегменті комфорт, зокрема смарт-квартир. Генеральний директор Riverside Development Андрій Вавріш пояснює це тим, що забудовник своїми силами може істотно знизити вартість ремонту. Для людей, які купують недорогі квартири, вартість житла і швидкість заселення часто є ключовими факторами, оскільки дозволяють заощадити час і гроші на оренду житла.
На думку заступника генерального директора з розвитку і маркетингу компанії ТММ Олексія Говоруна, квартири з ремонтом користуються попитом насамперед у покупців, які цінують час. "В силу своєї ментальності вони воліють зосередитися на інших, більш важливі завдання, ніж самостійно виконувати або контролювати процес облаштування нового житла. Також, як правило, зацікавлені в покупці нерухомості під ключ люди, що приймають рішення про розширення, але у яких є часові обмеження, наприклад, у вересні дітям необхідно піти в школу, що не дозволяє розтягувати процес ремонту. У цю категорію останнім часом увійшла частина переселенців зі східних регіонів", - зазначає він.
Ще один плюс для покупця, на якій наголошують експерти, в тому, що вартість ремонтних робіт, що здійснюються компанією-забудовником, обійдеться дешевше порівняно з самостійним виконанням обробки.
У той же час для житла бізнес-класу ці фактори вже не працюють. Поку-
пателям потрібен більш широкий діапазон можливостей по здійсненню планів щодо квартири мрії.
"В сегментах бізнес-класу і вище обробка під ключ не настільки актуальна, вони більше намагаються реалізувати свою думку і своє рішення в конкретно взятому об'єкті. Тобто якщо ми в об'єкті бізнес-класу робимо готові ремонти в квартирах, то цим самим ми обмежуємо попит, ніж його стимулюємо", - вважає Андрій Вавріш. Девелопер практикує перепланування по бажанню клієнта ще на стадії будівництва, надаючи кожному жителю можливість отримати консультацію і замовити дизайн-проект на свій смак.
І все ж надання повного спектру ремонтно-оздоблювальних робіт вигідно відрізняє квартири забудовників бізнес - і комфорт-класів у конкурентному середовищі, впевнений генеральний директор BD Holding Кватерчук Юрій. Хоча іноді такий ремонт можна зустріти на об'єктах, що беруть участь у державних програмах, де наявність ремонту обумовлено певними вимогами.
Девелопер, який продає квартиру під ключ, підвищує таким чином ліквідність продукту, отримує додатковий прибуток і конкурентні переваги, залучаючи покупця девізом "заходь і живи".
Ризики і клопоти
Здавалося б, обидві сторони така опція влаштовує. У той же час у чергу за ній покупці не шикуються, як і далеко не всі забудовники поспішають пропонувати житло під ключ.
За даними АН "Місто", на старті близько 60% покупців житла в новобудовах воліли б квартиру з обробкою, але до моменту угоди їх кількість зменшується до незначної величини. Більшість покупців недорогої нерухомості стикаються, по суті, з вибором без вибору в плані дизайну, використовуваних будматеріалів і планування.
Частка квартир з повноцінним ремонтом на ринку первинного житла в Києві, за даними компанії "Інтергал-Буд", становить лише 5-10%. У той же час кількість реалізованих квартир з підготовкою під чистову обробку (зі штукатуркою стін і стяжкою підлоги) - близько 60%. Хоча сам забудовник пропонує покупцям квартири з готовим повноцінним ремонтом і сантехнікою в більш 40% свого житла, що будується.
Не будує квартири під ключ, наприклад, "Київміськбуд", даючи можливість кожному покупцеві зробити ремонт самому залежно від смакових уподобань та фінансових можливостей.
Не бачать в цій послузі економічної доцільності BD Holding. "Ми у свій час, проаналізувавши ринок житла класу економ, відмовилися від цієї опції на користь мінімального набору ремонтно-оздоблювальних робіт. Ви ж розумієте, що оштукатурені стіни, якісна сантехніка та міжкімнатні двері, ламінат на підлозі прямо пропорційно впливають на вартість квадратного метра. У нашому випадку, коли для клієнта важливіше низька вартість квадратного метра, а інтерес на послуги ремонту під ключ не перевищує 3-5%, економічної доцільності розвивати цей напрямок немає", - пояснив генеральний директор BD Holding Кватерчук Юрій.
Експерти також згадують такі високі ризики для забудовників, як збільшення циклу виводу даного продукту на ринок на 50-100%, необхідність надати гарантійний ремонт по виконаних робіт (на ремонт, побутову техніку). Організація робіт, вибір підрядників, контроль - лише додаткові клопоти для забудовника, який вважає за краще концентруватися на своїй головній компетенції - будівництві.
"Для забудовника це складний і кропіткий бізнес, що потребує людей з іншою кваліфікацією. Тому не кожна компанія може на постійній основі організовувати такий продукт. Однак ринок складний, продажу мало, забудовники змушені конкурувати зі вторинним житлом, це і змушує їх створювати такий продукт, як квартири з оздобленням", - аналізує Михайло Артюхов.
Безумовно, для забудовника будівництво квартир під ключ - це додатковий маркетинговий інструмент, що працює на залучення аудиторії, зазначають у ТММ. Але оскільки сьогодні 85% покупців купують житло економ-класу, додаткова вартість ремонту щодо цін на ринку може відштовхувати покупця від вибору такої пропозиції.
"Незважаючи на те, що ремонт від забудовника з точки зору економії часу набагато вигідніше, а по фінансових витратах знаходиться на одному рівні, у покупців може скластися помилкове враження, що вони зможуть зробити оздоблювальні роботи швидше", - додає Олексій Говорун.
Ціна питання
За даними "Інтергал-Буда", вартість ремонту від забудовника складає $100 за кв. м, що істотно дешевше, ніж самостійне проведення опоряджувальних робіт. Деякі фахівці по обробці під ключ практикують європейське ціно - утворення - оплата становить якийсь відсоток від вартості реалізації проекту, зазвичай 5-10%. Розцінки на послуги дизайнера інтер'єрів варіюються від 250 грн до 1000 грн за кв. м і вище залежно від переліку послуг, складності проекту бюджету та інших факторів. Послуга авторського нагляду оплачується окремо - в середньому 300-400 грн за кв. м.
Забудовник за вище зазначену суму пропонує покупцеві різні дизайни квартир по колірній гаммі і наповнення. У вартість включені ламінат в кімнаті та коридорі, плитка у ванній, кухні, на балконі, на стінах - шпалери під фарбування. У квартирах зроблена розводка проводки, встановлені розетки і вимикачі, обладнані висновки під освітлення.
У ТММ радять при підписанні договору купівлі-продажу квартири під ключ вимагати додаток з переліком оздоблювальних робіт, застосовуваних матеріалів та встановленого обладнання з максимальною конкретизацією технічних характеристик і виробників. При підписанні акту прийому-передачі квартири необхідно упевнитися у відповідності заявлених параметрів і фактичної реалізації.
В цілому проаудировать якість ремонту можна, звернувшись до техэксперту, каже Михайло Артюхов. І хоча ця послуга у нас ще не розвинена, знайти фахівців все ж можна.
Закріпитися на ринку
Незважаючи на те, що загальна кількість квартир під ключ поки невелика, експерти впевнені, що практика повної або часткової оздоблення житла закріпиться, а частка квартир, готових до проживання, на ринку збільшиться.
Як підкреслюють в ТММ, суспільство все далі відходить від радянського підходу, коли все було прийнято робити самостійно. Зараз краще передавати виконання складних робіт фахівцям. "Тому попит покупців на квартири під ключ буде зростати. Крім того, вже зараз найбільш затребуване житло з максимально високим ступенем готовності. З поліпшенням економічної ситуації в країні виникне клас людей, дохід і темп життя яких будуть спонукати купувати квадратні метри вже з оздобленням", - упевнений Олексій Говорун.
У "Інтергал-Буду", прогнозуючи збільшення частки продаваних квартир з ремонтом в найближчі кілька років, зазначають, що ремонт буде дорожчати через підвищення цін на будівельні матеріали.
"Ринок диктує стратегію для забудовників. Якщо є продажу без ремонту, то і немає необхідності пропонувати квартири з ремонтом. На мою думку, інтерес до квартир під ключ буде рости", - підсумував Михайло Артюхов.
