Всеволод Миколаїв: Що нам коштує будинок побудувати і що нам стоїть у хаті жити?

У попередньому матеріалі (DS News, 18.07.2016) автор стверджував, що основна проблема житлового господарства - це не організація ОСББ та приватних управителів, а необхідність проведення капітальних ремонтів та реконструкції більшої частини будинків, раціональне продовження термінів їх експлуатації. У пропонованій статті йтиметься про те, чи можуть взагалі власники квартир, вони ж - співвласники будинків, містити наявне житло з урахуванням витрат на капітальні ремонти та необхідність придбавати нові квартири після знесення старих будинків. Якщо ні, то це вже питання державної житлової політики!

Без урахування витрат на капітальні ремонти і в цілому на реновацію будинків середня вартість житлових послуг в Україні становить зараз 1,6 грн на один кв. м в місяць. При середній площі квартири 57 кв. м, середня сім'я платить за житло близько 1100 грн на рік, або близько 40 євро.

Такі цифри здадуться неприродно малими на тлі статистичних даних з ЄС, де витрати на житло, на відміну від нашої статистики, включають, крім поточного утримання, вартість капітального ремонту і придбання нових квартир і будинків.

При тому, що європейські родини дозволяють собі витрачати майже в десять разів більше, ніж ми, всі житлово-комунальні послуги коштують там майже в двадцять разів більше, причому в основному за рахунок саме житла, на яке в цілому витрачається майже в 125 разів більше коштів. Вище і питома вага в структурі витрат, хоча для порівняння більше підходять абсолютні цифри. Звичайно, є відмінності від України: в розмірах і якості квартир, тарифах і цінах, але не на порядки.

Так, наприклад, у сусідній Польщі річна реальна плата за середню квартиру 73 кв. м становить близько 120 євро. Але з урахуванням капітальних ремонтів - ще плюс 360 євро (0,4 євро в місяць за 1 кв. м), включаючи витрати на придбання житла - додатково 2700 євро, разом 3180 євро в рік. Це більше ніж, усі споживчі витрати середньої української родини.

У сусідній Білорусі оплату житлових послуг, крім поточного утримання будинку, також входить ремонтна складова - 0,44 дол. за 1 кв. м. Та результати видно - будинки виглядають як нові.
У Росії схаменулися, але із запізненням: тільки в останні роки почали створювати фонди капітального ремонту за участю федерального бюджету, бюджетів суб'єктів федерації і власників квартир. При цьому, за різними оцінками, виявилось, що жителі в змозі фінансувати 20-30% вартості капітальних ремонтів.

Ми ж досі замовчували проблему. Тільки в останні місяці у зв'язку з прийняттям дискусійного Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" вона спливла як би попутно з реформування Жеків. У зв'язку з цим Директор департаменту систем життєзабезпечення та житлової політики Мінрегіону України Дмитро Корчак заявив, що на масштабний ремонт 85% старих будинків, в яких проживають більшість українців, грошей на державному рівні немає. А значить кожен повинен зрозуміти, що він співвласник будинку і несе відповідальність не тільки за свою квартиру, але і за будинок, в якому ця квартира знаходиться.

Додамо, що при цьому і державним чиновникам, і власникам квартир треба б зрозуміти реальну ціну прав і обов'язків бути домовласником. Розберемося спочатку з капітальними ремонтами.

Треба визнати, що загальний стан будинків у нас значно гірше, ніж де-небудь в Європі внаслідок накопичених десятиліттями "недоремонтов". А це означає як накопичену суму потреб у проведенні робіт, так і їх постійне подорожчання (з 2004 р. по 2015 р. - в 7 разів). Наше вибіркове обстеження показало, що зараз у різних за віком житлових будинках Києва вартість їх капітального ремонту становить 700-2000 грн з розрахунку на 1 кв. м житлової площі квартир, або 15-60 тис. грн на мешканця.

У масштабах країни цифри такі. Припустимо, що при даних потреби в капітальному ремонті, рівні зношеності будівель і поточних цінах на матеріали і будівельні роботи середня вартість капітальних ремонтів багатоквартирних будинків становитиме щонайменше 1 тис. грн на 1 кв. м загальної площі квартир. З розрахунку на 370 млн кв. м житла у міських багатоквартирних будинках, що потребують ремонту, це вимагатиме коштів в обсязі 370 млрд грн. Якщо умовно розділити ці кошти між мешканцями багатоповерхівок, то накопичені потреби становитимуть в середньому до 20 тис. грн на людину.

Таким чином, щоб не втратити житловий фонд, нам необхідно надолужити згаяне і належним чином обслуговувати будинки в майбутньому. Тобто, збереження і нормального утримання житла в Україні має коштувати значно дорожче.
А тепер розкладемо середню температуру по лікарень по домівках різного ступеня зносу та сімей з різним рівнем доходів. Виявиться, що чим гірше стан будинку, тим бідніший його жителі, або чим бідніша жителі, тим гірше стан будинку. Тому можливості фінансувати ремонти чи купувати нове житло за власні кошти не можуть до 80% мешканців багатоквартирних будинків.

Це робить нереальним реалізацію положень нового Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", де передбачається, що співвласники зобов'язані здійснювати дорогі заходи щодо належного утримання, технічного обслуговування, проведення поточного і капітального ремонту загального майна багатоквартирного будинку; забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будівлі і нести відповідальність за неналежну експлуатацію згідно з законом; своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги.

Вихід з цього становища може бути знайдений тільки на державному рівні, адже, відповідно до статті 47 Конституції України, "громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону". І цей вихід, мабуть, доведеться шукати не стільки в ліквідації комунальних Жеків, скільки у реформуванні всієї системи відносин власності і управління в житловій сфері.
Про це - в наступному матеріалі.

Всеволод Миколаїв, доктор економічних наук, професор, Інститут суспільно-економічних досліджень, спеціально для "ДС"