Мільярди пообіцяли, але поки не дають: чому затягується "реанімація" найбільшого забудовника країни "Київміськбуд"

Рішення про вливання в будівельного гіганта із 70-річною історією додаткових 2,56 млрд гривень депутати ухвалили ще наприкінці жовтня минулого року. Але обіцяні кошти з міського бюджету компанія і досі не отримала, а її житлові комплекси продовжують стояти без жодних ознак відновлення робіт. Чому процес тягнеться так довго та до чого готуватись десяткам тисяч покупців, які вклали свої накопичення у колись "живі", а нині намертво заморожені будівництва "Київміськбуду" – детально розберемо далі.

Причини падіння будівельного колоса

В листопаді 2023 року спеціально створена тимчасова контрольна комісія Київради встановила за висновками незалежної аудиторської перевірки, що фінансові проблеми "Київміськбуду" були викликані кількома зовнішніми факторами. Більшість з них вплинули на весь будівельний ринок: це пандемія COVID-19, повномасштабна війна, зниження попиту на житло, відсутність банківського кредитування. Але один з названих чинників був унікальний саме для "Київміськбуду" – це так званий фактор "Укрбуду". 

Річ у тім, що ще в червні 2020-го року Кабінет міністрів України зобов’язав "Київміськбуд" добудувати житлові комплекси будівельної корпорації "Укрбуд" і передати її клієнтам квартири. Сам "Укрбуд" до цього опинився в стані фінансової неспроможності, а "економіка" його проєктів, тобто різниця між тими коштами, які треба було вкласти в добудову, та тими, які можна отримати від продажу ще непроданих майбутніх площ, не приваблювала жодного забудовника, аби взятися за них добровільно. Тож Уряду довелося "Київміськбуд" саме зобов’язати: це слово тут ключове, і ми до нього ще повернемось. 

Фактично поки компанія боролася з падінням продажів через коронавірус (йшов четвертий місяць карантину), їй додали величезний фінансовий тягар у вигляді 18 недобудов "Укрбуду". І його "Київміськбуд" тягнув наступні півтора роки. Але коли повномасштабна війна, яка з перших днів дісталася й столиці, повністю зупинила продажі житла, фінансовий ресурс компанії був майже вичерпаний. У 2022 році "Київміськбуд" ще здав в експлуатацію три житлові комплекси на 100 тисяч квадратних метрів та чотири паркінги на 617 місць, але стало зрозуміло: далі він "не тягне". В умовах, коли нові покупці перестали купувати квартири, а старі платити за розтермінуваннями, коли виник страшний дефіцит робочих рук, а собівартість будівництва вкотре підскочила, було ніяк не обійтись без нових фінансових вливань.

"Виклики останніх років – передані зобов'язання щодо "Укрбуду", епідемія коронавірусу, повномасштабна війна – вимагали практичної підтримки з боку нашого акціонера (80% акцій "Київміськбуду" перебувають у власності громади столиці в особі Київської міської ради – ред.). У формі докапіталізації, кредитів чи запуску програми стимулювання купівлі житла. На жаль, цієї підтримки компанія не отримала, – пояснив тодішній президент забудовника Ігор Кушнір в грудні 2023-го.

Ці слова він написав, повідомляючи про своє звільнення після 12 років роботи на посаді президента компанії. Посприяли цьому журналісти проєкту Bihus.info: поки Кушнір намагався добитися виділення коштів для добудови з міського бюджету (тоді йшлося про мільярд гривень), ті звинуватили його в недоброчесності. Зрештою звинувачення не підтвердились в ході вже згаданого аудиту та перевірок, і тимчасово відсторонений від посади керівник повернувся до роботи. Але репутаційний удар по Кушніру вже був нанесений. Компанія потребувала зміни президента.

Менеджмент новий, напрацювання старі

Нового керівника призначили за півтора місяці: в лютому 2024 року ним став досвідчений будівельник з багаторічним стажем Василь Олійник. Забігаючи вперед – на посаді він пропрацював близько 16 місяців. Тож яких результатів вдалося добитися протягом цього часу?

По перше, за керівництва Олійника компанія після збиткових 2022-23 років вже в першому кварталі 2024 року вийшла в плюс. Але стало це наслідком не ефективного управління, а остаточного "затягування поясів": майже всі будмайданчики були повністю заморожені, а дефіцитний персонал звільнений. Дохід ж вдалося отримати завдяки продажу збудованих ще за президентства Кушніра готових підземних паркомісць та комор у підвалах.

А от далі динаміка очікувано впала. За перші вісім місяців президентства Олійника були сформовані два ключових висновки. Перший – що для відновлення роботи компанії потрібна докапіталізація з міського бюджету. Другий – що треба звертатися до Кабміну щодо компенсації витрат, пов’язаних з добудовою об’єктів "Укрбуду". І все б нічого, якби перше не озвучувалось колишнім менеджментом "Київміськбуду" ще навесні 2023-го, а друге не містилося у осінніх рекомендаціях тимчасової контрольної комісії, даних на основі фінансового прогнозування аудиторської компанії з "великої четвірки" Ernst&Young. Навіть озвучена тоді сума і до сьогодні не змінилася – на добудову житлових комплексів "Укрбуду" від Уряду потрібні 2,28 млрд гривень.

Водночас не можна ігнорувати той факт, що питання збільшення статутного капіталу "Київміськбуду" дійшло до сесійної зали Київради та було проголосоване саме за керівництва Василя Олійника. Чому потрібну суму обґрунтовували цілих чотири місяці (ця робота почалася лише в липні) і чим займалися ще чотири – питання відкрите, як і те чому обсяг фінансування знадобився в два з половиною рази більший, ніж свого часу намагався отримати Ігор Кушнір.

Хоча напрацьовані ще тоді плани істотно не змінилися: спочатку розподілити отримані кошти на 10 житлових комплексів з максимальним рівнем готовності, далі повернути в роботу інші найбільш інвестиційно привабливі ЖК, а отриманий дохід направити вже на добудову решти розпочатих будівельних проєктів.

Але виділення з бюджету необхідних 2,56 млрд гривень таки підтримали, і це головне. Тут треба зробити маленьку ремарку – це сума, яка не враховує вищезгадані 2,28 млрд, які "Київміськбуд" розраховує отримати від Кабміну за спадок "Укрбуду". Відповідне звернення до Уряду також було підтримане депутатами Київради, але й до нього ми повернемось пізніше.

Новин про наступні кроки менеджменту клієнтам "Київміськбуду" довелося чекати місяцями. І вони не те щоб дуже тішили: надалі компанія звітувала лише про проміжні, та ще й суто технічні результати. Річ у тім, що для подальшого виділення бюджетних коштів потрібно було також оновити статут компанії. Нову редакцію затвердили на загальних зборах акціонерів лише в середині лютого, а остаточно статут набув чинності тільки в квітні.

А що з будмайданчиками?

Абсолютно справедливим буде питання, навіщо настільки акцентуватися на швидкості прийняття рішень та здійснення необхідних кроків, якщо процес все одно просувається вперед? Відповідь проста – бо йдеться не просто про забудовника, хай і найбільшого в країні. Весь цей час на своє житло чекають близько 40 тисяч родин, які придбали у "Київміськбуду" та "Укрбуду" квартири на етапі будівництва. І кожен додатковий місяць зволікання – це фінансові витрати, нерви та добробут українців, які під час великої війни залишаються без власного даху над головою та бодай якихось відчутних гарантій закінчення епопеї, яка для деяких з них тягнеться вже п’ять років.

І доки в світлих просторих кабінетах неквапливо вирішуються бюрократичні питання, закинуті недобуди поступово руйнуються. Якщо рік тому на 6-ти найбільш готових із загалом 24-х проєктів ще відбувалися якісь мінімальні роботи, як не потребували великих фінансових вливань, то сьогодні немає навіть цього.

"За 24 рік взагалі зупинилися процеси на абсолютно всіх будівельних майданчиках. На жаль, з осені саме 24-го року ми взагалі спостерігаємо погіршення ситуації. І в тому числі на певних майданчиках знімають крани, є затоплення, є руйнування, є відкриті проблеми", – розповідає представник об’єднаної ініціативної групи ЖК "Київміськбуду" і "Укрбуду" Денис Бойко. "Зараз ці проблеми тільки посилюються".

Яскравим прикладом є ЖК "Абрикосовий", який зупинився на стадії майже повного завершення фасадних робіт. Через замороження будівництва зараз фасади трьох будинків руйнуються, а через відсутність комунікацій регулярно відбуваються затоплення. Тобто навіть те, що вже збудовано, не було належним чином законсервоване.

Що відбувається з "Київміськбудом" зараз?

Покупці квартир "Київміськбуду" побоюються, що найближчим часом ситуація навряд чи зміниться. Частково ці побоювання підтвердила теперішня очільниця компанії Світлана Самсонова, на яку поклали виконання обов’язків президента після звільнення Василя Олійника у травні 2025 року. Під час спілкування з представниками ініціативної групи інвесторів вона повідомила, що серед пріоритетів наразі виплата компанією податків, забезпечення електропостачання будмайданчиків та охорони наявних будівельних матеріалів.

Тож цілком можна припустити, що питання безпосередньо відновлення робіт зараз взагалі не в фокусі керівництва "Київміськбуду". Адже профіль Самсонової – це юридичний напрям, за який вона відповідала на посаді членкині правління та віцепрезидентки ще у складі команди свого попередника.

Тож і результати відповідні. Завершено аудит фінансової звітності "Київміськбуду" за 2023-24 роки, готується реструктуризація боргів компанії. Поданий пакет документів на реєстрацію акцій в Національну комісію з цінних паперів та фондового ринку. В червні 2025-го також були проведені ще одні збори акціонерів – тепер на них підтримали жовтневе рішення Київради про докапіталізацію. А далі – гірка бюрократична іронія – потрібне затвердження депутатами на сесії результатів вже цих зборів. Тільки після цього можливе буде фактичне виділення запланованих в міському бюджеті на 2025 рік коштів. А навіть більш гірка іронія полягає в тому, що рішення на нещодавніх зборах одноосібно приймав саме представник Київміськради, який представляв 96,36% голосуючих акцій компанії. Тож голосування іншого представника акціонерів (так, у зборах брали участь лише двоє) вже ні на що не впливало.

То коли чекати на відновлення робіт?

За приблизним планом перші "живі" кошти на добудову "Київміськбуд" має отримати восени цього року, орієнтовно в жовтні-листопаді. Тоді ж частка міста в загальній кількості акцій компанії зросте з поточних 80% до 99,87%.

Та чи обіцяє це інвесторам "Київміськбуду" світле майбутнє? На жаль, поки ні. І причина тому – ситуація з тією самою компенсацією у 2,28 млрд, яку компанія розраховує отримати від Уряду за добудову об’єктів "Укрбуду", і до якої ми обіцяли повернутися.

Річ у тім, що ці кошти попри сумнівні перспективи отримання вже закладені у загальний кошторис "реанімації" забудовника. Тобто на повне відновлення всіх процесів потрібні 4,84 млрд (така оцінка міститься в сценарії фінансового прогнозування від Ernst&Young), а не тільки гарантовані наразі 2,56 млрд з бюджету міста.

Водночас готовності Уряду виділяти з держбюджету бодай щось поки не помітно. Формально Кабмін не те, щоб сильно сперечається з логікою міста – "ви зобов’язали добудувати, ви добудову і профінансуйте". Але наразі перемовини зводяться до того, що в умовах гострого бюджетного дефіциту під час війни це просто неможливо. Днями заступник голови КМДА і голова Наглядової ради "Київміськбуду" Владислав Андронов анонсував створення міжвідомчої робочої групи для розв'язання питання. Саме так, більше ніж через п'ять років після його виникнення. І чому цього разу все має скластися – питання і досі відкрите.

А відтак грандіозний план кризових менеджерів "Київміськбуду" ризикує розсипатися як картковий будиночок. Адже на першому етапі отримані від міста кошти планується направити в тому числі на об’єкти "Укрбуду" – без чітких гарантій компенсації відповідних витрат державою.

Як ставитися до такої необґрунтованої надії на майбутнє порозуміння вічно конфронтуючої центральної та місцевої влади – особиста справа кожного інвестора "Київміськбуду" та "Укрбуду". Зрештою, половина – це краще, ніж зовсім нічого. Але якщо Київ та Уряд не знайдуть спільної мови, цілком імовірно, що остаточно хмари над найбільшим забудовником столиці розсіються ще дуже нескоро.