Де будуть жити жертви будівельної піраміди Войцеховського

Будівельна афера одного з найбільш скандальних забудовників країни Анатолія Войцеховського ще раз показала, що українці беззахисні в подібних ситуаціях. Потерпілими можуть виявитися, за різними оцінками, від 10 тис. до 25 тис. чоловік. Ті, хто купив квартиру в незаконно побудованому будинку, фактично не мають на неї ніяких прав. А ті, хто вклав гроші в об'єкт, навряд чи дочекаються житла.

Недостроям закон не писаний

Печерський районний суд Києва затримав Анатолія Войцеховського на два місяці з можливістю вийти під заставу в 14 млн грн. За інформацією Генпрокуратури, бізнесмена підозрюють в умисному ухиленні від сплати податків у розмірі 12,5 млн грн. і створення організованої злочинної групи для самовільного захоплення земельних ділянок у різних районах Києва. Поки йде слідство заарештовані належать скандального забудовника 94 об'єкта нерухомості, 17 земельних ділянок та 15 будівництв на різних стадіях готовності. І це тільки вершина будівельної піраміди на чолі з компаніями "Укогруп" і "Сіті-груп", яка створювалася протягом більше десяти років. За інформацією ГПУ, у період з 2004 по 2013 рр. група Войцеховського "самовільно захопила земельні ділянки під будівництво 40 об'єктів", ще кілька будівництв незаконно розпочато зовсім нещодавно. Практично всі будинки зводяться без повного пакету дозвільних документів, з порушенням технічних вимог. Клієнтів залучали низькими цінами. Приміром, квартири невеликої площі в новобудовах компаній, пов'язаних з Войцеховським, зараз продаються за 230-250 тис. грн. — на 20-30% дешевше, ніж на ринку первинної нерухомості столиці.

Скільки сімей постраждали від будівельних афер Войцеховського, точно невідомо. "Якщо б будівництво було законним, то даною інформацією володіли б архітектурно-будівельна інспекція Держстат. За підрахунками КМДА, кількість обманутих інвесторів — близько 10 тис.", — заявив "ДС" заступник голови КМДА Олександр Спасибко. Представники обдурених інвесторів говорять, що попалися на вудку шахрая набагато більше — близько 25 тис. Для порівняння: в результаті афери групи будівельних компаній "Еліта-центр" в Києві постраждали 1693 людини.

Будівельні афери — не рідкість в Україні. Аналогічні піраміди, тільки поменше, періодично будуються і в інших містах країни. Невдачливі інвестори в кращому випадку заселяються в побудовані будинки, які так і не здані в експлуатацію, а в гіршому — втрачають свої гроші. Але проблему незаконних будівництв і компенсації громадянам втрачених інвестицій влади вперто ігнорують. Законопроект №3542 "Про захист прав постраждалих інвесторів при будівництві житлової нерухомості", який був внесений до Верховної Ради в кінці 2013 р., після зауважень Головного юридичного управління ВР був відправлений на доопрацювання. Але переписувати документ не стали, і його благополучно поховали.

Про гроші і квартирах можна забути

Прогриміла на всю країну афера "Еліта-центру" ні українців, ні влада нічому не навчила. Тоді КМДА взяла на себе зобов'язання забудовника і, хай дуже повільно, але все ж виділяє постраждалим квартири в будинках інших будівельних компаній. У випадку з будівництвами Войцеховського столична влада не має наміру надавати постраждалим квартири, та й не зобов'язані це робити. "У держави або міста немає правових підстав компенсувати вкладені інвестиції приватним особам. Це приватні питання інвестування, які замикаються на сторонах відповідних правовідносин", — заявив "ДС" керуючий партнер юридичної фірми Lex Associates Іван Трофименко.

Інші варіанти вирішення проблеми також мають мало шансів на успіх. "Інвестори можуть звернутися в Генпрокуратуру і вимагати визнати їх потерпілими з наступним стягненням своїх інвестицій з обвинувачених у кримінальній справі", — пояснив "ДС" керуючий партнер адвокатського об'єднання "Безпалий і партнери" Тарас Безпалий. Але ймовірність повернення грошей у цьому випадку незначна. Як правило, статутні фонди входять в піраміду компаній дуже маленькі, власного майна у них немає.

Ще один можливий вихід із ситуації — добудувати об'єкти. Але хто повинен цим займатися і за які кошти, знову-таки незрозуміло. Великі будівельні компанії не горять бажанням завершувати чужі будівництва, в яких практично всі квартири вже продані й перепродані по кілька разів. "Не слідують спокушатися, що великі компанії зможуть підхопити недобудовані проекти. Законодавчо це неможливо", — говорить почесний президент групи компаній KAN Development Ігор Ніконов.

Шлях, який пропонують влади, виглядає і зовсім безнадійним. "Варіантом добудови будинку, що знаходиться на високій стадії готовності, є об'єднання співвласників до ОСББ та добудова за свій рахунок", — говорить Олександр Спасибко. Але, як показує практика, навіть якщо інвестори і об'єднуються, вони часто не можуть домовитися про розмір доплат, тим більше що мова йде про досить значні суми, яких у багатьох людей просто немає.

У випадку з будинками "від Войцеховського" все ще складніше. Справа в тому, що більшість об'єктів будуються на самовільно захоплених землях, причому нерідко на ділянках, де будівництво в принципі заборонено. Крім того, такі об'єкти зводяться з порушенням будівельних норм і часом навіть небезпечні для проживання людей. Щоб їх добудувати, треба спочатку провести експертизу, визначити, які технічні порушення були допущені і чи можна їх виправити. Природно, це виллється в додаткові фінансові витрати для інвесторів. Якщо ж перебудувати розпочатий об'єкт неможливо, то його доведеться зносити. "Згідно із законом знесення допускається, якщо об'єкт не може бути приведений у відповідність з містобудівними нормами, а права інших осіб продовжують порушуватися", — говорить старший юрист юридичної фірми "Салком" Тимофій Сікорський.

Непроста ситуація і з людьми, які купили квартири у вже побудованих будинках "від Войцеховського". Справа в тому, що багато об'єкти були введені в експлуатацію на підставі незаконних рішень судів. Це означає, що мешканці мають право власності на квартири в самостроях. "Вірогідність позбавлення права власності на квартири в таких об'єктах нерухомості вкрай низька. У більшості випадків такі інвестори є сумлінними покупцями в розумінні Цивільного кодексу", — каже Тарас Безпалий. Але щоб мешканці стали реальними господарями своїх квартир, будинку треба буде узаконити. Це буде можливо після проведення експертизи, переконавшись, що будівля відповідає основним будівельним нормам.

Процес узаконення багатоповерхівок може бути досить довгим і витратним. Спочатку треба оформити права на землю — право власності, оренди, постійного користування та ін. Потім розробити проект будівництва, зареєструвати декларацію або отримати дозвіл на виконання будівельних робіт, а потім ввести в експлуатацію на загальних засадах — шляхом реєстрації декларації або отримання сертифіката. Тобто, по суті, доведеться пройти всі етапи документального оформлення нового будівництва. Але хто буде цим займатися — незрозуміло. Приміром, у КМДА пропонують всі турботи по оформленню документів покласти на об'єднання інвесторів і обіцяють їм усіляке сприяння. Однак зробити це буде вкрай складно, адже в Україні немає єдиного порядку прийняття в експлуатацію незаконно побудованих багатоповерхівок. Кожен з таких об'єктів повинен бути легалізований по-різному, що робить цей процес практично неможливим.