Тарифный беспредел
Наличие частного ЖЭКа, когда-то считавшееся преимуществом при покупке квартиры, все чаще становится причиной отказа потенциальных клиентов застройщиков и риэлторов от заключения сделки.
Причина — участившиеся конфликты между этими компаниями и жильцами, обвиняющими частные ЖЭКи в непомерно завышенных тарифах, введении штрафных санкций и требовании дополнительных платежей за охрану, гостевую парковку, оформление пропусков для входа в дом ремонтников и ряд других псевдоуслуг.
В частных руках
Организация частных жилищно-эксплуатационных контор изначально была придумана застройщиками, дабы выиграть в конкурентной борьбе перед другими продавцами нового жилья, обеспечив своим клиентам более высокий уровень обслуживания.
Но со временем строители осознали, что это не только лишний бонус потенциальным покупателям, но и возможность неплохо заработать после сдачи дома в эксплуатацию.
После начала финансового кризиса в 2008 г. доходы многих застройщиков от деятельности их частных ЖЭКов стали сопоставимы, а то и превысили размер доходов от продажи квартир в строящихся домах, что и позволило многим компаниям остаться на плаву.
Опрошенные "ДС" юристы отмечают, что для застройщика организация частного ЖЭКа не представляет никаких проблем: при содействии заказчика строительства создается ООО, имеющее право, в соответствии с уставом, предоставлять услуги по содержанию дома и придомовой территории либо содержать комплекс на балансе.
Как результат, собственные эксплуатационные конторы имеют практически все крупные столичные строительные компании: "Киевгорстрой", "Познякижилстрой", ТММ, корпорация "Столица" и
т. д., а каждая третья новостройка в столице обслуживается частным ЖЭКом. Из недавно сданных в эксплуатацию это как относительно дорогие комплексы (ЖК "Новопечерские Липки", "Триумф", "Престиж Холл", "Парк Авеню", "Изумрудный", "Времена Года" и пр.), так и те, что продавались как доступное жилье (ЖК "Паркове місто", "Чайка").
"На большинство услуг, оказываемых жителям новостроек в дополнение к стандартному перечню, установлены индивидуальные тарифы, которые должны лишь согласовываться с органом местного самоуправления. Это и позволяет частным ЖЭКам неплохо зарабатывать", — отмечает советник ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Наталья Доценко-Белоус.
Немудрено, что плата за содержание жилья в новых комплексах столицы, обслуживаемых частными ЖЭКами, колеблется от 4,5 до 18 грн. за кв. м, тогда как жители домов, обслуживаемых коммунальными конторами, платят от 2,5 до 4 грн. за квадрат.
То есть за однокомнатную квартиру в 50 кв. м ее владельцам приходится отдавать частному ЖЭКу до 900 грн. в месяц без учета стоимости электроэнергии, газа, отопления, воды и канализации, а за 100-метровые апартаменты — до 1,8 тыс. грн. в месяц.
Золотое дно
Украинское законодательство требует, чтобы рентабельность эксплуатационных контор не превышала 12%. Но расчеты ОСМД "Управдом" (создано в домах, построенных корпорацией "Познякижилстрой" на бул. Леси Украинки, которые обслуживает частный ЖЭК этой же корпорации "Рада-4") показывают, что данная организация ежемесячно получает порядка 100–200% прибыли в зависимости от сезона, что в денежном эквиваленте составляет сотни тысяч гривень.
С аналогичной рентабельностью работают и большинство других частных эксплуатационных предприятий. По данным столичной прокуратуры, которая провела в прошлом году выборочные проверки частных ЖЭКов, тарифы каждого второго не были утверждены Киеврадой, а составляющие себестоимости утвержденных тарифов были рассчитаны с нарушением законодательства.
К примеру, ООО "Жилье комфорт-сервис" безосновательно в пять раз завысило квартплату для жителей дома №16 на улице Кудряшова (комплекс "Времена Года), в результате чего только за один месяц необоснованно начислило к оплате более 125 тыс. грн. ООО "Голосеево" взимало деньги за те услуги, которые жильцам не оказывались.
Например, мусоропровод в комплексе не функционирует, хотя в платежках значилось его использование. В результате жители комплекса переплатили более 400 тыс. грн.
А их попытки организовать собственное общество совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) до сих пор так и не увенчались успехом: частный ЖЭК завалил недовольных судебными исками, а трех инициаторов создания ОСМД даже пытался лишить квартир.
Жильцам одного из комплексов компании ТММ пришлось платить деньги за оформление пропусков на каждого ремонтника, которых приглашают для проведения отделочных работ.
А некоторые частные эксплуатационные организации требуют деньги за парковку гостей и выдачу справок, оформление которых должно осуществляться бесплатно.
В желании получать сверхприбыль некоторые застройщики не брезгуют даже созданием липовых ОСМД. Так, меньше месяца назад в строящемся жилищном комплексе на Левобережном массиве (ул. Раисы Окипной, 18) с помощью близких к застройщику лиц и нескольких заселившихся в дом жильцов из числа работников строительной организации было создано ОСМД, которое заключило договор с близкой к строителям управляющей компанией.
В результате в доме установлена квартплата в размере 15,2 грн за кв. м, а услуги, как утверждают остальные жильцы, не предоставляются. Причем в случае отказа платить по установленным тарифам владельцев квартир попросту не пропускают в дом, блокируя их магнитные карты для входа в парадное.
Но лидером злоупотреблений в этой сфере, пожалуй, можно назвать ООО "Зараз", обслуживающее жилой комплекс "Чайка", жители которого конфликтуют со своим частным ЖЭКом уже несколько лет.
По некогда, что называется, не глядя подписанным договорам с этой организацией ООО получило возможность штрафовать жильцов даже по самым непритязательным поводам, фактически взяв на себя роль Государственной архитектурно-строительной комиссии.
Например, за внесение изменений в планировку квартиры, а также в системы энергообеспечения и центрального отопления от жильцов требуют заплатить до 20% от рыночной стоимости квартиры.
Формально даже переустановка розетки или полотенцесушителя может стать поводом для наложения такого штрафа. Не радуют владельцев квартир ЖК "Чайка" и тарифы за коммунальные услуги, которые вдвое выше среднегородских.
В итоге часть жителей этого комплекса, по свидетельству столичных риэлторов, попросту продают свою жилплощадь, предпочитая купить аналогичную по величине квартиру в другом доме столицы.
Ни жить, ни продать
Возможность беспрепятственно устанавливать грабительские тарифы на услуги стала причиной возникновения в столице новой тенденции: падения продаж жилья в домах, обслуживаемых частными эксплуатационными конторами, причем как на первичном, так и на вторичном рынке.
По словам генерального директора АН "Альянс-Брок" Андрея Сокура, при принятии решения о покупке недвижимости клиенты все чаще обращают внимание на качество и условия обслуживания их будущего жилья, отдавая предпочтение либо коммунальным ЖЭКам, либо хорошо зарекомендовавшим себя частным компаниям.
"Эта тенденция проявилась на протяжении последнего года. Особенно она характерна для квартир в домах эконом-класса, где наличие частного ЖЭКа становится не преимуществом, а недостатком. Информацию ищут на специализированных интернет-форумах и в социальных сетях. Если потенциальный покупатель узнает о коммунальных проблемах в доме или чрезмерно завышенных тарифах, сделка все чаще срывается", — констатирует г-н Сокур.
Подтверждают эту тенденцию и в Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, приводя в качестве примера конфликт между жильцами престижного комплекса "Дипломат-Холл" и обслуживающим этот комплекс ООО "Поряд.ок".
"После того как Киевское территориальное отделение АМКУ наложило на "Поряд.ок" штраф в размере 68 тыс. грн. за несвоевременное включение отопления в отдельных квартирах комплекса и принуждение жильцов к заключению кабальных договоров в качестве условия включения отопления, продать эту недвижимость стало гораздо сложнее. Узнав о беспорядках с облуживанием дома, покупатели отказываются от приобретения там апартаментов", — заявили "ДС" в АСНУ.
По данным ассоциации, аналогичные проблемы возникают и с продажами квартир в ЖК "Чайка", а также жилых комплексов корпорации "Познякижилстрой", обслуживаемых частными эксплуатационными организациями "Рада-1", "Рада-2", "Рада-3", "Рада-4".
По словам ее специалистов, на интернет-сайтах достаточно информации о том, что снег возле некоторых комплексов не чистится всю зиму, а повалившиеся на дорогостоящие машины деревья не убирают месяцами.
"Учитывая немалую стоимость квартир в этих домах, продать их в последнее время становится проблематично: за такие деньги можно подыскать жилплощадь с более качественным и менее дорогим обслуживанием", — добавили в АСНУ.
Самое парадоксальное, что все эти факты подтверждают даже сами застройщики. Правда, они отмечают, что это характерно лишь для жилья эконом-класса (от 7,2 тыс. грн. за кв. м. — "ДС"), до трети потенциальных покупателей которого отказываются от заключения сделки из-за высоких тарифов частного ЖЭКа.
"Для большинства же будущих покупателей апартаментов в домах бизнес- и премиум-класса, планирующих выложить за квадратные метры миллионы гривень, наличие частного ЖЭКа выглядит преимуществом и только подталкивает приобретать подобную недвижимость", — утверждают в одной из киевских строительных компаний.
Очевидно, что тенденция снижения продаж в домах, ставших печально известными благодаря завышенным тарифам на обслуживание и конфликтам с жильцами, будет только усиливаться и постепенно распространится по другим крупным городам страны. Тем более что выбор недвижимости на продажу сейчас поистине огромен, а спрос минимален.
Но и надеяться на то, что застройщики добровольно откажутся от легких денег, тоже не приходится. Порядок в этой сфере обязаны навести правительство и местные власти, введя единые правила работы как для коммунальных, так и для частных эксплуатационных компаний.
В противном случае число конфликтов между частными ЖЭКами и жильцами будет только расти, что неминуемо приведет к массовым акциям протеста под стенами органов власти.
