Общество

Почему построить дом станет сложнее и дороже

ГАСИ получит право выдавать разрешение на возведение любых многоквартирных домов

Фото: УНИАН

Государственная архитектурно-строительная инспекция совместно с Министерством регионального развития, строительства и ЖКХ, пригласив в соавторы 14 народных депутатов, разработали изменения в законодательство, касающиеся «усовершенствования градостроительной документации» (законопроект №4733-1). Авторы документа считают ошибкой упрощение разрешительных процедур в строительстве, которое состоялось пять лет назад. Поэтому предлагают вернуться к прежнему порядку, когда возводить многоэтажные здания разрешалось только после получения разрешения на строительные работы. Эту идею давно продвигал глава ГАСИ Александр Кудрявцев, который уже год без особых успехов реформирует это довольно коррумпированное ведомство. Но теперь чиновники решили не довольствоваться точечными исправлениями, а радикально переписать градостроительное законодательство.

В документе много позитивных новаций. В частности, разрешительную систему упростят для возведения частных домов, дач, гаражей, объектов малого бизнеса и других подобных сооружений, которые составляют 80% всех строек. Застройщики будут сообщать в ГАСИ о начале строительства, но, не дожидаясь ответной реакции от чиновников, смогут сразу же приступать к работам. Это на руку не только частникам, но и компаниям, специализирующимся на загородном строительстве. «С таким подходом коттеджный городок никогда не попадет на экспертизу проектной документации, для него не будет требоваться получение разрешения на строительство», — говорит вице-президент Академии строительства Украины Анатолий Беркута.

А вот строительным компаниям, которые возводят многоэтажные жилые дома, придется вспомнить все «прелести» общения с чиновниками ГАСИ. Нынешнее законодательство дает застройщикам лазейку: если заявить, что возводится, например, пятиэтажный жилой дом (такие здания относятся к третьей категории сложности объектов строительства), то можно просто предъявить в ГАСИ декларацию, а потом смело начинать сооружение огромного жилого комплекса вместо заявленной пятиэтажки. По данным ведомства, каждый пятый объект заявленной третьей категории сложности не является таковым на самом деле. Экономия для застройщиков очевидна. Занижая категорию, они могут не отводить землю под придомовую территорию, места для парковки и т. д. Действующее законодательство не позволяет инспекторам ГАСИ проверять достоверность данных на этапе регистрации декларации, и этим вовсю пользуются  застройщики. В конце концов нарушение все же выявляют, но к тому времени ситуацию исправить уже непросто.

«Если во время проверки обнаруживается, что застройщик занизил категорию сложности, это автоматически переносит строительство в разряд незаконного. В результате тысячи инвесторов становятся заложниками строительных аферистов. Фактически 20% строек в Украине, которые проектировщики и застройщики относят к третьей категории сложности, находятся сегодня в зоне риска», — говорит Александр Кудрявцев. Только в Киеве насчитывается около 50 проблемных объектов строительства.

Чтобы ликвидировать поле для подобных манипуляций, авторы законопроекта предлагают обязать застройщиков получать разрешение в ГАСИ на возведение любого многоквартирного дома. Идея вполне здравая — она может предотвратить многочисленные злоупотребления со стороны стройкомпаний. В последнее время они, например, особенно полюбили разбивать крупные жилые комплексы на отдельные дома и подавать декларацию на каждый из них. Но и строителей можно понять — общение с представителями ГАСИ обходится недешево, поэтому они стараются его минимизировать.

Официально регистрация деклараций и выдача разрешений бесплатная. Но получить их довольно сложно. По слухам, на оба  документа существуют неофициальные тарифы, которые составляют от 1 до 10% стоимости квадратного метра.

К тому же, чтобы получить условно «бесплатное» разрешение на строительство, необходимо сначала пройти экспертизу проектной документации. При этом официальные расходы могут составить от нескольких тысяч до 833 тыс. грн. (максимальный размер для экспертных госучреждений).

Так что, с одной стороны, требование получать разрешение на возведение многоквартирных домов будет способствовать наведению порядка на строительном рынке. Но с другой — предлагаемое новшество создаст благодатную почву для коррупции. «Законопроект значительно усиливает зависимость застройщика от Государственной архитектурно-строительной инспекции, которая закручивает гайки в полной мере», — говорит партнер Ukraine Turnaround Real Estate Fund Сергей Овчинников. К примеру, если сейчас градостроительные условия и ограничения (документ, в котором отображены планировочные и архитектурные требования к объекту и к его размещению на участке) может отменить только орган местной власти, который их выдал, то, согласно законопроекту, такое право получит и ГАСИ.

К слову, передача местным властям функций ГАСИ, официально стартовавшая 1 сентября прошлого года, застопорилась. На сегодняшний день  эти полномочия взяли на себя лишь 18 органов местного самоуправления. В ГАСИ говорят, что местные власти не хотят брать на себя ответственность, а потому отказываются от такого «подарка». В муниципалитетах же утверждают, что процесс передачи полномочий тормозит сама ГАСИ: долго рассматривает документы о создании местных инспекций, находит в них ошибки, возвращает на доработку и т. д. Не исключено, что в ГАСИ на самом деле не горят желанием отдавать свои полномочия на места, ведь на выдаче разрешительных документов и контроле за стройками можно неплохо заработать.

Александр Буртовой
Партнер юридической фирмы «Антика»

Скорее всего, предложенные в законопроекте изменения будут на руку лицам, занимающимся выдачей лицензий, ведь, согласно документу, лицензированию подлежит строительство объектов архитектуры, отвечающих классу «средние последствия». А это весьма широкий спектр объектов: многоквартирные жилые дома, школы, больницы, ТРЦ и др. Окажутся в выигрыше и лица, которые проводят экспертизу проектной документации. В соответствии с действующим законодательством экспертиза обязательна лишь для объектов четвертой и пятой категорий сложности, а согласно законопроекту — затронет также объекты, которые сейчас относятся к третьей категории. 

Иван Трофименко
Управляющий партнер ЮФ Lex Associates

С учетом новых норм все объекты, в которых могут постоянно пребывать более 50 человек, должны будут получать разрешения на строительство. Требование жесткое. Но прохождение проектной документацией экспертизы минимизирует возможность нарушений всевозможных норм, которые должны соблюдаться при строительстве. Это обеспечивает своего рода дополнительное рецензирование проектной документации на предмет соблюдения норм прочности, долговечности и надежности конструкций, санитарных требований, экологических нормативов, пожарной безопасности и других важных параметров.

От новых правил на строительном рынке выиграют прежде всего потребители. Они будут уверены в более «стойкой» разрешительной документации, которую при наличии хорошей экспертизы уже сложнее отменить в судебном порядке.

Иван Герасименко
Директор компании по обслуживанию инвестиций Investment Service Ukraine, адвокат

От нововведений, предложенных в этом законопроекте, выиграют покупатели недвижимости в многоквартирном жилом доме. Если застройщик умышленно занизил категорию возводящегося объекта, чтобы начать работы по декларативному принципу, и в процессе пристроил к нему еще несколько этажей или подъездов, то такое здание считается самовольным строительством. И люди, купив квартиру в таком доме, рискуют остаться без жилья. Если же все жилые дома будут проходить через экспертизу проектов и получение разрешения на строительство, то потенциально таких манипуляций может быть меньше. Выиграют от новшества и крупные строительные компании, которые возводят большие жилые комплексы. Они и сейчас получают разрешения на строительство. Но у них станет меньше нечестных конкурентов.