Ипотека от Зеленского под 10%. Когда ждать и ждать ли вообще?

Владимир Зеленский продолжает обещать украинцам "пряники". В интервью "Интерфакс-Украина" президент сообщил, что по его заданию Кабинет Министров и Национальный банк работают над существенным снижением процентных ставок по кредитам, которые украинцы берут в банках на приобретение жилья.

Не как в Германии, но тоже неплохо

До сих пор ни одному президенту и правительству за все время независимости так и не удалось обеспечить украинцев доступным жильем или доступными кредитами для его приобретения (эту труднейшую проблему граждане решают сами - кто во что горазд). Фонд молодежного кредитования, через который помощь в приобретении жилья могли получить только избранные, не в счет. Наоборот, правительство (Виктора Януковича) сумело лишь подложить свинью бесквартирным украинцам, разрешив в 2003 г. валютное кредитование в том числе на приобретение жилья. В итоге из-за девальвации гривни десятки тысяч украинцев оказались просто не в состоянии обслуживать ипотеку и попали в долговое рабство.

Теперь же Зеленский обещает, что ипотека станет намного доступнее - 10% годовых уже в сентябре этого года. "Это очень сложное задание, но это уже реально", - заявил Зеленский.

Конечно, ипотека под 10% годовых - это не так круто, как в Польше (3-4% годовых) или Германии (2%), но все же лучше, чем сейчас - сегодня средняя ставка по ипотеке находится в диапазоне 18-25% годовых.

"ДС" попыталась разобраться, насколько осуществимо обещание Зеленского.

Теоретически возможные 10%

Украинцы покупают жилье, вкладывая в жилищное строительство огромные суммы - 32-35 млрд грн в год. Однако приобретают они его преимущественно без походов в банк, и главная причина - ставки по ипотеке слишком высоки. Для снижения стоимости ипотеки макроэкономические предпосылки есть. Как известно, в конце января НБУ снизил учетную ставку с 13,5 до 11% и спрогнозировал, что до конца года она может быть снижена до 7%. Это означает, что будет снижаться как процентная ставка по депозитам, так и по кредитам, в том числе и по ипотеке. Если учетная ставка достигнет 7%, то ипотека под 10% станет теоретически возможной. Однако для этого нужно, чтобы сыграл еще ряд факторов - была обеспечена курсовая стабильность, росла экономика, была прогнозируемой инфляция.

Сегодня ипотека на рынке жилой недвижимости играет очень незначительную роль. Компания "Олимп Консалтинг" со ссылкой на Министерство юстиции опубликовала статистику, согласно которой за 2019 г. с привлечением ипотеки было заключено только 13,5 тыс. договоров купли-продажи жилой недвижимости, или лишь 3% от всего количества сделок.

Ипотека не столь популярна и у самих банков. Как указано в Отчете о финансовой стабильности, обнародованном НБУ в декабре прошлого года, большинство банков все еще остерегаются кредитовать покупку жилья: 92% выдачи новых ипотечных кредитов припадает на треть банков. При этом новые кредиты банки выдают преимущественно для покупки жилья на вторичном рынке, тогда как кредитование нового жилья по партнерским программам банков с застройщиками стремительно замедляется. Например, за девять месяцев 2019 г. банки сократили по сравнению с девятью месяцами 2018 г. выдачу ипотечных кредитов на 7%, при этом почти 72% выданных кредитов были на покупку жилья на вторичном рынке, тогда как еще три года назад вторичка занимала 28,5%. Что парадоксально - за девять месяцев 2019 г. в Украине было введено в эксплуатацию жилья на 36,6% больше, чем за аналогичный период предыдущего года, в том числе в Киеве прирост составил 53,6%. Другими словами, жилья на рынок выбрасывается все больше, а ипотечное кредитование сокращается.

При этом ипотека все еще остается уделом избранных - чаще всего ее берут домохозяйства, которые имеют подтвержденный доход в размере 50-100 тыс. грн в месяц.

Ипотека под приемлемый процент, несомненно, давно желанна на украинском рынке недвижимости. В ее отсутствие застройщики пытаются решить проблему нехватки средств у покупателей жилья, выдавая им рассрочки. Однако ипотеку это заменить не может - рассрочку по оплате квартиры застройщик выдает, как правило, на срок до окончания строительства или на два-три года, максимум на пять-семь лет. Тогда как около 60% новых ипотечных кредитов банки сейчас выдают на 15-20 лет, а средний срок ипотеки составляет 13 лет.

Банки просят навести порядок

НБУ в упомянутом отчете пришел к выводу, что банковский сектор Украины в хорошем состоянии и макроэкономическая ситуация содействует возобновлению долгосрочного кредитования, но конкретно ипотеке будут мешать высокие риски на первичном рынке недвижимости. И здесь, как оказалось, целый пласт проблем. Основной риск, который пугает банки, - мораторий на взыскание жилья, которое они получили в качестве залога по валютным кредитам. Этот мораторий был введен в 2014 г., когда девальвация гривни сделала валютную ипотеку неподъемной для заемщиков, и это вызвало кредитные бунты.

Однако действие моратория заканчивается в октябре этого года, но будут ли решены другие проблемы на первичном рынке недвижимости и если решены, то когда? В частности, банки считают риском низкий уровень защиты прав инвесторов и непрозрачность схем инвестирования в строительство. "Сейчас наличие договора ни по одному из механизмов финансирования строительства не дает гарантий, что объект будет своевременно достроен и вообще передан конечному собственнику", - говорится в отчете НБУ. Также отсутствует финансовая ответственность застройщика за нарушение условий договора - обязательства сторон формально в договорах определены, но на практике они не действуют.

Еще один негативный фактор - несвоевременность введения жилья в эксплуатацию: только 30% опрошенных застройщиков уверены, что выдержат запланированные сроки. При этом обычная задержка сдачи жилья в эксплуатацию составляет три-шесть месяцев, а каждый десятый застройщик задерживает сдачу дома на 1,5 года.

При этом у банков много претензий и к самим застройщикам: у них есть проблемы с разрешительной документацией, отсутствует информация о конечных бенефициарных собственниках компаний и о схемах финансирования. Такая анархия на строительном рынке периодически выливается в громкие скандалы, когда владельцы компаний-застройщиков исчезают с деньгами, а тысячи обманутых инвесторов, вложивших в покупку квартир последнее, штурмуют в гневе их офисы. Самый последний пример - история с компанией "Укрбуд", когда остановилось строительство 46 домов и 13 тыс. инвесторов оказались под угрозой потерять все.

На сегодня непрозрачность застройщиков привела к тому, что сформировался целый "фонд долгостроев" - на конец августа 2019 г. в Киеве насчитывалось 66 жилых комплексов, которые попадают под признаки долго- или недостроев. А общее количество квартир в недостроях в полтора раза превышает среднегодовое количество новых квартир за последние пять лет.

Поэтому банки могут получить возможность выдавать ипотеку под 10% годовых, но это не значит, что они захотят ее выдавать массово - ни один разумный банк не станет кредитовать проект, который может остановиться, и получить на свой баланс недострой. Банки предпочли бы, чтобы на строительном рынке требования к прозрачности и ответственности были подобны финансовому рынку. Если команда Зеленского наведет порядок и здесь, то тогда у ипотеки под 10% годовых есть шанс стать массовой, а не популистской акцией.