Офисная недвижимость: время перемен (ИНФОГРАФИКА)
В отличие от 2016 г., в котором на рынке офисной недвижимости эксперты отмечали лишь позитивные сигналы улучшения ситуации, 2017-й продемонстрировал более уверенные показатели восстановления спроса на офисную недвижимость. "Важной тенденцией стало желание арендаторов не только переезжать в новые офисы, но и расширять занимаемую площадь. Это говорит о фундаментальном восстановлении спроса на фоне роста занятости", - отмечает Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine.
Еще один индикатор активности в сегменте - восстановление интереса инвесторов к объектам офисной недвижимости. Предыдущий год охарактеризовался рядом сделок по покупке офисных объектов как инвесторами, так и конечными потребителями. Растет заинтересованность инвесторов в лучших активах и возможностях создания дополнительной стоимости объекта, таких как редевелопмент (реконструкция), и повышение эффективности менеджмента. Такую тенденцию в CBRE Ukraine объясняют тем, что капитальная стоимость объектов офисной недвижимости стабилизировалась, а разрыв между ценой потенциального покупателя и продавца начал сокращаться.
Инвестиционные сделки в офисном секторе преобладали в общем объеме инвестиций в 2017 г. и составили около 75% от общего объема инвестиционных транзакций. Среди крупных сделок следует отметить приобретение бизнес-центров Prime (общая арендная площадь или GLA - 9 тыс. кв. м) и Eurasia (30 тыс. кв. м) компанией Dragon Capital Investments Limited.
"И все же девелоперы сдержаны по отношению к новым проектам. В течение последних трех лет объем ввода помещений класса А продолжает снижаться. Следова-тельно, выбор наиболее качественных помещений, в особенности для крупных арендаторов, становится все меньше", - отмечает Радомир Цуркан.
В прошлом году объем ввода новых офисных помещений составил около 31,5 тыс. кв. м. Львиную долю нового предложения составил класс А - БЦ Astarta Organic Business Centre (GLA - 28,8 тыс. кв. м), в классе В был расширен БЦ Forum Westside (2,8 тыс. кв. м), открыты новые корпуса бизнес-парка Unit City (4 тыс. кв. м). В результате общий объем предложения офисных помещений составил около 1,7 млн кв. м, увеличившись лишь на 2% по сравнению с предыдущим годом.
Рост спроса в сочетании с низкими объемами нового предложения позитивно повлиял на поглощение свободных помещений. За год вакантность на рынке существенно снизилась: с 23% в январе 2017-го до 16,5% в декабре.
В то же время снижение вакантности в бизнес-центрах классов А и В, которое привело к стабилизации арендой ставки, является предпосылкой к ее последующему возможному росту. При этом лояльность арендодателей при заключении сделок будет уменьшаться. "Уже сейчас в офисных зданиях с небольшой вакантностью наблюдается меньшая гибкость арендодателей в части существенных уступок по коммерческим условиям, в том числе бесплатный период аренды, инвестиции в отделку помещений и т. д., по отношению к первой половине 2017-го", - отмечает Евгения Разумная, директор департамента офисной недвижимости Colliers International (Украина).
Согласно данным CBRE Ukarine в 2017 г. арендные ставки на офисные помещения оставались относительно стабильными. Наивысшая достижимая эффективная арендная ставка осталась на уровне $23/кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В то же время декларируемые ставки для помещений класса А повысились на 10-20% и варьировались в диапазоне от $16 до $35 за кв. м в месяц.
Изначально анонсированные ставки для помещений класса B также были на 10-40% выше по сравнению с концом 2016-го и оставались в диапазоне от $10 до $24 за кв. м в месяц. При этом эффективные ставки, по которым завершались сделки, остались на том же уровне - от $8 до $20 за кв. м в месяц.
По мнению управляющей МФК Gulliver Лилии Резвой, в Киеве по-прежнему будет достаточно ограничено новое предложение качественных офисных помещений. Ведь строительство новых площадей напрямую зависит от экономической ситуации в стране и отсутствия заемного финансирования. В CBRE Ukraine не исключают, что при сохранении низких объемов нового строительства и отсутствия более масштабных проектов, в ближайшие год-два возможно возникновение дефицита высококачественных помещений.
Как и в предыдущие годы, самыми активными потребителями качественных офисных помещений будут компании сферы информационных технологий и телекоммуникаций, крупные украинские финансово-промышленные группы, иностранные сервисные и консалтинговые компании, агробизнес. Спрос на качественный коворкинг (подход к организации труда людей с разной занятостью в общем пространстве) продолжит расти, рынок попытается более оперативно реагировать на возрастающий спрос на гибкие офисные решения, активнее внедрять энергоэффективность и "зеленые" стандарты.
"Мультинациональные компании будут и дальше принимать решения о переезде в более качественные помещения при сопоставимых либо более выгодных коммерческих условиях", - уверена Лилия Резвая. По-прежнему будут пользоваться популярностью многофункциональные комплексы. "Бизнес-центр уже не может предоставлять в аренду просто помещение. Бизнес-центр - это уже гораздо более комплексное понятие. Это атмосфера, это стиль жизни, это активность внутри, - говорит она. - То есть, кроме высоты, ширины и длины, есть его наполнение. И от качества этого наполнения и уровня сервиса, предоставляемого управляющей компанией БЦ, зависит, какие компании будут его арендаторами, надолго ли задержатся, будут ли комфортно себя чувствовать и будут ли счастливы сотрудники компании-арендатора. Да, сейчас мы говорим о счастье людей как о критерии успешности бизнес-центра".
"Настоящий момент пока остается благоприятным как для арендаторов, так и для покупателей, поскольку все еще можно найти качественные помещения/объекты по умеренным ставкам/ценам", - отмечает Евгения Разумная. Далее, по ее словам, вакантность будет снижаться, учитывая, что количество новых строящихся объектов остается незначительным, а цикл строительства в среднем составляет два года. "В таких условиях для девелоперов было бы целесообразным активизировать свою деятельность", - считает эксперт.
2017 г. на рынке офисной недвижимости возобновилась динамика, которая, по нашим прогнозам, сохранится и в 2018-м. Компании не только смотрят в сторону релокации офисов, но и расширяют новые офисы. Это касается IT-, агро- и фармацевтического секторов, которые сегодня наиболее активны в Украине.
Конкуренция между бизнес-центрами высокая. Но в то же время наблюдается интерес арендаторов к новым качественным объектам недвижимости - с развитой инфраструктурой, энергоэффективными технологиями. Дока-зательство этому - заполненность на 80% первой и второй очереди БЦ ASTARTA Organic Business Centre сразу после открытия и интерес арендаторов к третьей очереди, которая только планируется к открытию осенью 2018 г.
В 2018 г. сохранится тенденция переезда компаний в офисные объекты с максимально широким набором дополнительных сервисов и услуг. Это относится к инженерным системам здания, инфраструктуре. Например, пользуются популярностью БЦ ASTARTA, построенные по принципу "город в городе". В них предусмотрено все, что необходимо современному офисному сотруднику, который находится в рамках делового квартала: столовая, ресторан, отделение банка, магазин цветов и подарков, страховая компания, офис нотариуса, зона бытовых услуг, салон красоты, спортклуб, а во внутреннем дворике создана специальная зона отдыха. Наши арендаторы позитивно оценивают наличие таких дополнительных "сервисов".
Еще одной тенденцией является рост популярности коворкингов. Например, в нашем БЦ открыты Creative Quarter и Travel Hub. Молодым стартапам, которых сейчас великое множество, особенно в сфере IT, неинтересно заниматься поиском офиса. Акцентируясь на своем бизнесе, они хотят сразу же начать заниматься делом и иметь для этого ГОТОВЫЙ, удобный и комфортный офис, что, по сути, предлагает формат коворкинга. При этом, когда компания полноценно станет на ноги, она, очевидно, будет нуждаться в полноценном личном офисном пространстве и вполне может стать арендатором этого же бизнес-центра.
Очевидная нехватка офисных помещений большого формата и интересов арендаторов к таковым провоцируют рост арендных ставок. Рост пока незначительный, но тенденция очевидна.
Текущая социально-экономическая ситуация по-прежнему не самая благоприятная для инвестиций, но девелоперы в 2017 г. стали спокойнее смотреть в сторону новых проектов. Это подтверждает продолжение строительства некоторых давно ожидаемых ТРЦ в Киеве, активный поиск покупателя на проект "Республика", а также активизация строительства в регионах, например, строительства ТРЦ 100 тыс. кв. м в Запорожье, несколько крупных сделок покупки недвижимости, реализованные Dragon Capital в 2017 г. Что касается БЦ ASTARTA Organic Busines Centre, мы продолжаем строительство третьей очереди в соответствии с планом и планируем ее открытие в октябре 2018 г.
