Сочтемся?
Кризисное новшество — рынок взаимозачетов недоступных для снятия банковских депозитов и залоговой недвижимости — принимает реальные очертания. Если еще в начале апреля такие сделки были единичны, то к концу месяца их стали заключать полным ходом. С одной стороны, расширился перечень финучреждений, готовых принять участие в таких операциях, с другой — банки и владельцы залогов все же начали понемногу сбрасывать цены на свой товар. К тому же теперь проблемный депозит можно обменять и на недвижимость, не обремененную залогом, причем не только на квартиры, дома или земельные участки, но и на паркоместа и гаражи. А занимаются подобным бартером с недавних пор, кроме банков и "депозитных бирж", еще и застройщики.
Строим, продаем, меняем!
Правда, клиентов застройщики выбирают избирательно. В качестве потенциального покупателя квартиры корреспондент "ВД" обратилась в инвестиционно-строительную компанию "Місто", рекламирующую возможность покупки по бартерным схемам жилья и паркингов. Едва представившись обладателем солидного вклада в одном из отечественных банков с временной администрацией, корреспондент услышала категорический отказ. "С этим банком мы не работаем", — отрезали в отделе продаж, напоследок все-таки записав наши координаты и пообещав перезвонить, если "что-то будет получаться". Видимо, не получилось — ответного звонка мы так и не
дождались.
Как правило, строительные компании охотно работают с тремя-пятью банками, депозиты которых готовы принимать в счет оплаты квартиры. Исключения могут сделать в тех случаях, если в ходе дополнительного анализа убедятся, что банк, в котором размещен вклад покупателя, не безнадежен. При этом узнать информацию о том, с какими финучреждениями строительные компании работают по описанной схеме, весьма непросто. Она не публикуется в открытых источниках и не разглашается даже любопытным клиентам в ходе личного общения.
Но это — не единственный подвох при обмене вклада на жилье от застройщика. Нередко компании предлагают для бартерного обмена квартиры в домах-недостроях, и в этом случае есть риск смены реноме владельца заблокированного депозита на обладателя несуществующего жилья. К тому же отпугивают высокие цены, устанавливаемые на такое жилье. Так, для оплаты однокомнатной квартиры в незавершенной киевской новостройке потребуется от 600-700 тыс. грн., а на "вторичке" — от 400 тыс. грн.
Квартира с барахолки
Альтернативный вариант обмена замороженного вклада на недвижимость, не обремененную залогом, как ни странно, предлагают именно заемщики, не справляющиеся с погашением своего кредита. Взяв объемную ссуду и практически погасив ее, они ищут деньги на выплату небольшого остатка, не продавая сам залог по этому кредиту, а предлагая дополнительную недвижимость. "Я брал в кредит трехкомнатную квартиру, осталось выплатить $30 тыс., но сейчас таких денег нет — потерял хорошо оплачиваемую работу. Поэтому, чтобы погасить остаток долга, продаю два своих земельных участка в Броварском районе", — объясняет Александр Иванюк, заемщик одного из банков средней руки. — Поскольку найти покупателя с наличными деньгами не удалось, я решил искать владельца проблемного депозита в своем же банке, чтобы произвести взаимозачет".
Найти десятки подобных предложений, как и оставить свою заявку об обмене вклада, можно на плодящихся в последнее время "биржах депозитов". Их количество буквально за пару месяцев перевалило за десяток. Кроме бесплатной открытой базы объявлений, организаторы "депозитных бирж" располагают и закрытыми заявками. Расценки у этих весьма востребованных "заменителей" риелторов практически аналогичны стоимости услуг в агентствах недвижимости. За 2-2,5% от суммы сделки с каждой стороны сотрудники биржи сведут вместе владельцев недвижимости и вклада в одном банке (иначе произвести обмен пока невозможно), добьются согласия финучреждения на взаимозачет и даже обеспечат частичное юридическое сопровождение сделки. "Но вам в любом случае придется дополнительно привлекать юристов, чтобы обеспечить надлежащую проверку всех документов на квартиру", — признались нам в одной из таких бирж. При этом такая сделка должна проходить только по соглашению с банком, согласно его инструкциям, в банковском отделении в присутствии менеджера финучреждения.
Плюсы обмена вклада на дополнительное имущество заемщика в том, что цена предлагаемой недвижимости, как правило, соответствует рыночной. Имея на руках дополнительный "товар", который можно реализовать, "продавцы" не так остро чувствуют необходимость привязываться к наблюдавшимся еще полтора года назад пиковым ценам на недвижимость.
Залог из банка
Более рискованный вариант — обмен депозита на залоговое имущество. Его также можно осуществить при посредничестве "биржевиков" либо самостоятельно обратиться в банк, располагающий базой залогов, выставленных на продажу. Правда, как отмечают собеседники "ВД", предлагать обмен депозита на недвижимость стоит непосредственно в головном офисе или крупнейших отделениях — там лучше осведомлены о возможности таких сделок. В региональных же отделениях все еще нередко можно услышать, что такие процедуры финучреждение не осуществляет.
Но, согласившись, банк, как сторона заинтересованная в сделке, вряд ли будет отстаивать интересы "покупателя", тщательно проверяя "историю" недвижимости после того, как она попала в залог. "Менеджер банка договаривается о встрече заемщика и покупателя, консультирует клиентов о необходимых документах для проведения сделки купли-продажи, а также сообщает о расходах, связанных с оформлением сделки", — так перечислили все сопровождение обменной операции со стороны финучреждения в одном из проблемных украинских банков.
К тому же, как и при прямой покупке обремененного залогом жилья, существует риск оспаривания сделки в суде "продающей" стороной. "Не исключен вариант, когда старый собственник в судебном порядке начнет оспаривать сделку по реализации залогового имущества, например, из-за нарушения процедуры его конфискации или оценки", — поясняет Николай Сидоренко, адвокат юридической компании "Шмаров и Партнеры".
Положительная тенденция на рынке продажи и обмена залогов — цены на них все же начали снижаться. До недавнего времени проблема завышенных на 15-30% (по сравнению с рыночными) цен на залоговую недвижимость была одной из главных причин торможения сделок по ее покупке или обмену. Но в апреле и сами финучреждения, имеющие в собственности отчужденное имущество, и заемщики, продающие кредитные жилье и землю при помощи банков, начали соглашаться на торг.
По прогнозам "биржевиков", летом банки пересмотрят и официальные "ценники" на залоговое имущество в сторону уменьшения. А пока что "депозитчики", готовые обменять зависший вклад на жилье или землю "кредитчиков", могут торговаться увереннее, рассчитывая на дисконт до 15% от изначальной цены.