• USD 28.4
  • EUR 33.8
  • GBP 38
Спецпроекты

АЮУ & ВС: семнадцатый вебинар. Валентина Симоненко

Очередная серия онлайн-встреч с судьями Верховного Суда от Ассоциации юристов Украины была посвящена обсуждению судебной практики по спорам из договора аренды земельного участка вместе с судьей БП ВС Валентиной Симоненко

Реклама на dsnews.ua

Традиционно собрали ключевые тезисы доклада спикера. Ответы на остальные вопросы от зрителей ждите уже скоро в традиционной рубрике АЮУ — «За кадром».

Подробнее обсудить актуальную практику Верховного Суда можно будет обсудить вместе с судьями уже 26-27 ноября на IX Судебном форуме: «ВЕКТОР РАЗВИТИЯ 2020».

Все вебинары от Ассоциации юристов Украины доступны по ссылке.

Предисловие

Валентина Симоненко напомнила, что вся практика по решению споров правоотношений земельного участка возникает по 4-х вопросов: волеизъявления сторон договора, существенные условия, передача земельного участка, регистрация права.

Волеизъявления сторон договора

Регулируется в первую очередь Гражданским Кодексом Украины (ст. 221 — 223, 225 — 227, 229 — 231). При этом, воля участников заключается в их обоюдном, осознанном согласии совместно достичь определенной цели. Именно такое намерение является определяющим для определения (не)наличия факта волеизъявления при заключении/прекращении договора. Именно это является самой распространенной основанием для оспаривания договора земельного участка.

Также госпожа Симоненко обратила внимание на постановление БП ВС от 16/06/2020 №145/2947/16, которое поясняет вопрос волеизъявления, пути его реализации.

Среди ключевых положений постановления указано, что когда сторона не проявила свою волю к совершению сделки, приобретение обусловленных и гражданских прав и обязанностей, сделка является не совершенной. Права и обязанности по такой сделке лицом не приобретены, а правоотношения — не возникли.

Кроме того, БП ВС пришла к выводу, что именно подпись является неотделимым элементом письменного договора, а её наличие должно подтверждать намерения и волеизъявления участников сделки, идентифицировать их. Также отмечено, что фиксация волеизъявления должна быть в документах — одном или нескольких.

Также спикер подчеркнула, что именно в этом постановлении дан несколько революционный вывод — о незаключении договора. Так, в постановлении указано, что договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Кроме того, письменная форма является соблюденной, только если волеизъявление зафиксировано подписью.

Существенные условия

Рассматривая второй вопрос, по которому возникает практика разрешения споров правоотношений земельного участка, г-жа Симоненко напомнила, что существенными условиями, в соответствии со ст. 15 Закона № 161-XIV являются: 1. объект аренды, 2. дата заключения и срок действия договора аренды, 3. арендная плата с указанием всех соответствующих нюансов.

Подробнее вопрос судья рассмотрела на примере постановления БП ВС 145/2047/16 от 16/06/2020 года.

Здесь БП ВС пришла к выводу, что договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем его существенным условиям. Среди них условия: 1. о предмете договора, 2. определенные законом, как существенные или необходимые для такого вида договора, 3. в которых по заявлению хотя бы одной стороны должно быть достигнуто согласие. Отсутствие хотя бы одного из них является основанием для отказа в регистрации договора.

В сочетании с предыдущей, судья обратила внимание на постановление БП ВС от 15/01/2020 года №322/1178/17. В ней БП ВС пришла к выводу, что реализация права аренды возможна только после регистрации такого права или договора.

«Поскольку реализация права аренды земельного участка возможна только после регистрации такого права, то далее БП говорит, что и сроки договора могут быть определяющими только после регистрации такого права, если стороны иное не отметили в договоре аренды», — отметила Симоненко.

Здесь договор считается «незаключенным», если стороны не достигли согласия хотя бы в одном существенном условии. При этом, такой договор не может быть признан недействительным, ведь учитывая отсутствие существенных условий, нельзя считать сделку совершенной. 

Последствия же недействительности к такому договору не могут быть применены. При этом, эффективным способом защиты в этом случае является негаторный иск — требование о возврате земельного участка.

Далее Валентина Симоненко обратила внимание на постановление БП ВС №150/928/14 от 30/05/2018 года о государственной регистрации. Суд пришел к выводу, что право аренды земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. Реализация права возможна также после регистрации договора. Моментом его заключения считается именно государственная регистрация.

При этом, обязанность обеспечить регистрацию возлагается именно на арендатора. Соответственно, использовать земельный участок он имеет право только после госрегистрации договора.

Срок действия спорного договора, при этом, начинается после вступления в силу — не с момента заключения. То есть, с момента, когда начинают действовать права и обязанности. Стороны же наделены значительными правами в отношении определения такого срока. 

Способы защиты права

Г-жа Симоненко рассказала, что, согласно постановлению БП ВС от 23 октября 2019 года в деле № 922/3537/17, суд может защитить право первичного арендатора, когда на основании судебного решения он сможет зарегистрировать его право аренды в Госреестре прав на движимое имущество.

Но такую возможность он получит только, если на момент вступления судебного решения об удовлетворении иска в законную силу, арендатор будет иметь действующее право аренды. В частности, если не истечёт срок аренды или не возобновится первоначальный договор аренды.

«В противном случае в иске следует отказать», — подчеркнула спикер.

Напоследок судья БП ВС Валентина Симоненко ответила на вопросы зрителей.

    Реклама на dsnews.ua