Хто створює бум на ринку житлової нерухомості
Потенційні і реальні
Згідно з результатами дослідження, проведеного компанією "Євро-Рейтинг" спільно з Rate1, 40% з тисячі опитаних респондентів потрапили в групу "потенційний попит" (хочуть, але не можуть), 15% - "платоспроможний попит", тобто готові купити нерухомість вже в найближчі роки. Тим не менш реальних покупців - менше 5% опитаних.
Тих же, хто не тільки планує, але і робить покупку, можна умовно розділити на кілька категорій. В першу чергу, за словами члена ради директорів Конфедерації будівельників України, власника девелоперської компанії "Ак - рополь" Дмитра Войцеха, це молоді сім'ї з маленькими дітьми або сім'ї, які планують дітей. Є покупці і старші - наприклад, сім'я розмінює житлоплощу побільше, щоб дорослі діти могли жити окремо. Також продовжують купувати житло люди, які переїжджають зі східних регіонів країни.
До перерахованих вище категорій в компанії "Інтергал-Буд" додають ще й тих, хто купує житло з метою інвестування. Також там акцентують увагу на щорічне збільшення кількості молоді, активних в сегменті економ - і комфорт - класів.
Про покупців до 35 років, що з'явилися на столичному ринку, згадав і голова правління Спілки консультантів з нерухомості Іван Кудояров. Молодь заробляє гроші в проектах, пов'язаних з ІТ-ін-дустрией, відеозйомки, шоу. "Вони можуть інвестувати в споруджувану квартиру: в Києві - це близько $20 тис., в передмісті - близько $15 тис.", - зазначає він.
За даними експерта, три чверті угод з купівлі житла припадає на первинний ринок, у споруджуваних будинках. Купують досить багато, хоча чіткої інформації щодо кількості угод немає, оскільки в Україні немає такого реєстру.
Але про будівельний бум можна говорити хоча б виходячи з небаченого раніше кількості будмайданчиків у Києві та столичному регіоні - близько 500 будинків та комплексів.
В цілому ж портрет покупця за останній час не зазнав особливих змін. Найчастіше операцію з купівлі здійснює сімейний чоловік 35-45 років, який має одного-двох неповнолітніх дітей, зі стабільною роботою і доходом.
Три фактора
Експерти визначили, що ринок нерухомості перебуває на злеті завдяки трьом чинникам: обвалу національної валюти, недовіри споживачів до банківської системи та війні на сході країни.
За підрахунками економіста Віктора Ськаршевського, за останні три роки населення спустошило депозити в банках на $13 млрд і 52 млрд грн. Не маючи, по суті, гідної альтернативи інвестицій, люди вкладають у нерухомість. Походження таких грошей пояснює популярність малометражних квартир - у них інвестують те, що відкладалося роками.
За словами генерального директора BD Holding Юрія Кватерчука, зниження бюджету покупки також обумовлено зростанням комунальних платежів. Така тенденція підштовхнула архітекторів очолюваної ним компанії оптимізувати площа квартир у споруджуваних житлових комплексах. Приміром, якщо раніше розмір трикімнатної квартири становив 80-90 кв. м, то зараз забудовник пропонує "трійки" по 60-70
кв. м. В ЖК "Європейка" передбачені і малогабаритні квартири від 19 кв. м.
Питання з акцентом
А от іноземцям проблематично придбати квартиру на первинному ринку України незалежно від метражу. За останні 100 угод, які уклав на ринку Іван Кудояров, закордонні покупці йому не траплялися. Виявляється, забудовники не хочуть працювати з нерезидентами, оскільки це досить складний процес: необхідно відкрити спеціальний інвестиційний рахунок в українському банку, перерахувати на нього гроші, сплатити за квартиру і податки. На вторинному ринку іноземці нечасто, але зустрічаються. У столиці з 650 угод в місяць близько шести-семи припадає на іноземців. Зазвичай це англійці, німці та американці. Що стосується росіян, то якщо до війни вони набували кожну 10-ю квартиру в Києві, то зараз це одна угода з 30-50.
Довгі інвестиції
Вигідно інвестувати в житло, щоб здавати його в оренду, - питання залишається дискусійним. І хоча забудовники впевнені, що квартира як бізнес-проект - справа варта, експерти сумніваються.
"Покупка квартири на етапі будівництва, так і з документами - дуже вигідна інвестиція. Наприклад, у передмісті Києва Ірпені, де веде будівельні проекти наша компанія, купивши квартиру в споруджуваному будинку, можна заробити близько 20%, продавши житло після завершення будівництва. Здавати в оренду квартири в новобудовах в місті дуже популярно. Інвестиції в нерухомість сьогодні і вигідніше і безпечніше банківських вкладів", - запевняє Дмитро Войцех.
Згоден з ним і Кватерчук Юрій, який зазначає, що через відсутність довіри до банківської системи і розвинутих альтернативних способів заощадження коштів українці в минулому році активно інвестували в нерухомість. При цьому на відміну від вторинної нерухомості, яка повільно втрачає у вартості, споруджуване житло має визначені перспективи для цінового зростання. "В околицях столиці володарем нової квартири можна стати, маючи в кишені $13 тис. А якщо придбаний об'єкт протягом року-двох буде введений в експлуатацію здано в оренду, це дозволить власнику отримувати щомісячний додатковий дохід і протягом п'яти-семи років повністю повернути вкладені кошти", - коментує експерт.
А ось Іван Кудояров вважає, що така інвестиція - не зовсім вигідний бізнес, і певні формули ліквідності це підтверджують.
Заключний цегла
У чому експерти одностайні, так це в тому, що в найближчі роки попит на нерухомість в нових будинках буде залишатися досить високим. Ситуація на ринку досить стабільна, каже Дмитро Войцех. І додає, що в найближчі рік-два нерухомість залишиться самої надійної та вигідною інвестицією.
А ось в BD Holding відзначають, що динаміка продажів першого кварталу поточного року не така висока, як у 2016-м. Але говорити про те, що тенденція збережеться протягом року, рано, стверджує Юрій Кватерчук. Чого точно не варто очікувати, на його думку, так це зниження вартості квадратного метра. Мова скоріше буде йти про збільшення акційних пропозицій з боку девелоперів і більш гнучких умовах розстрочки.
Основним інвестором житла в українських новобудовах залишається платоспроможне населення. Але на сьогодні склалася ситуація, коли не використовуються ні механізмів, ні ресурси, для того щоб розширити базу тих, хто може придбати житло.
У той же час ми бачимо серйозне зростання пропозиції на ринку. Зростання кількості споруджуваного житла настільки значний, що Київська область за останні п'ять років подвоїла темпи і не зменшує їх. Цей фактор найбільше впливає на економ-сегмент і є пристойною альтернативою для тих, хто купує житло вперше, переселенців і людей, які в процесі урбанізації переїжджають у міста. Зрозуміло, що цей клас житла залишається найбільш популярним за кількісними показниками.
Зараз починається шикарна ера покупця, ера конкуренції якості проектів. Формуються конкретні вимоги до комфорту вдома, насиченості інфраструктури, благоустрою прилеглих територій. Це незворотній мейнстрім - ми відходимо від ринку продавця до ринку покупця. Якісне перевтілення пропозиції свідчить про більшої зрілості ринку.
Якщо прогнозувати розвиток ринку на найближчі два роки, то перш за все потрібно згадати про фактори, що впливають на цей процес. По-перше, можна очікувати додаткового імпульсу від заходу на ринок інвесторів з-за кордону. Другий фактор - стан економіки і кредитно-грошової політики, які сьогодні мають стабільні показники зростання. Напруга виборчої кампанії дасть додатковий поштовх в частині захисту інтересів громадян, бізнесу, розгортання державної машини в напрямку підвищення платоспроможності населення. Тому можна очікувати зростання попиту з боку громадян.
Третій фактор - ринок нерухомості. Пропозиція зростає у випереджаючому темпі щодо обсягу продажу, а значить, відбудеться корекція на самому ринку. Ринок розшаровується, буде відбуватися цінова сегрегація і при цьому зростати якість пропозиції. Однак у середньому ціни будуть доступними.
Багатьом компаніям, які не зможуть перебудуватися відповідно з новими викликами ринку, буде складно пережити цей процес. Але це якісна трансформація, викликана ринковими змаганням, самої конкуренцією, і це добре, адже відбуватиметься боротьба ідей і рішень. Від цього виграють всі гравці на ринку та сам ринок в цілому.
