• USD 27.8
  • EUR 33.5
  • GBP 38.6
Спецпроєкти

Область в одні руки. Хто і як скупить Україну після відкриття ринку землі

Уряд розробив проект законодавчих змін, які регламентують лібералізацію ринку. Що нам готують?
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock
Реклама на dsnews.ua

Сектор розвитку

Аграрний сектор в Україні - один з найбільш динамічно зростаючих. На його частку припадає приблизно 16-17% ВВП і до 40% експортної виручки країни. В сучасному світі вже ніхто не робить ставку на сільське господарство в якості ключового драйвера ВВП, але і немає примітивної недооцінки ролі цього сектора економіки в розвитку держави. Тут включаються непрямі фактори впливу: соціокультурні, демографічні. Саме тому агросектор в лідерах по отриманню держдотацій хоч в США, хоч в ЄС. Незважаючи на незначну питому вагу в структурі валового продукту, сільське господарство є постійним об'єктом урядової турботи в сусідній Польщі. Даний сектор економіки хоч і відноситься до первинного, а стало бути характерний більше для доіндустріального укладу, одночасно є основою для динамічного розвитку деяких підвидів вторинного сегмента економіки: харчової, переробної промисловості. А також є непрямим стимулом для розширення самого великого драйвера ВВП - сектору послуг (третинний сектор економіки), наприклад екологічного та харчового туризму.

В Україні до зазначених вище факторів варто додати одну з ключових ролей агросектору вирівнювання дефіциту платіжного балансу країни: втрата 20-30%-ной експортної виручки в разі невдалої аграрної реформи дуже дорого може обійтися країні. І не варто недооцінювати чинник продовольчої безпеки, хоча б у контексті відносно низьких внутрішніх цін на певний набір сільськогосподарських товарів.

Тендітна унікальність

У чому унікальність України як країни з високорозвиненою аграрним бізнесом? У нас сформувалася ефективна тріада у вигляді сімейних та фермерських господарств, до яких починаючи з нульових років додалися великі аграрні холдинги. У світі, як правило, переважають країни або з фермерським укладом господарювання (як у Польщі), або з холдинговим (Аргентина). У першому випадку ставка робиться на підвищення рівня доданої вартості, держдотації та випуск більш складної продукції, у другому - на інвестиції, нові технології та вирощування монокультур. В Україні всі ці напрямки диверсифіковані, існує широка верства особистих господарств, які приєднали свої паї в процесі приватизації держземлі.

Сьогодні приблизно 51% активно використовуваної землі (без урахування державних наділів) знаходиться під малими та середніми фермерськими господарствами, а також сільгосппідприємствами. Середній розмір перше складає до 100 га, а друге - до 150 га.

Реклама на dsnews.ua

На великі агрохолдинги припадає приблизно 27% активного земельного банку країни. У особистих господарств наділи в сумі утворюють решта 22%.

Особисті господарства забезпечують внутрішній ринок т. н. неторгуемыми на міжнародному ринку продуктами. Агрохолдинги залучають інвестиції, здійснюють капіталовкладення, розвивають логістику, адаптують нові технології, забезпечують експортні поставки. Фермери - основа для розвитку національної переробної і харчової промисловості.

Розвиток даної тріади дозволяє диверсифікувати основні види ризиків, які неминуче виникають при домінуванні якогось одного типу господарювання. Одностороння ставка на агрохолдинги - це екологічні ризики і сильна залежність від міжнародної цінової кон'юнктури. Домінування виключно фермерських господарств - це низький рівень накопичення інвестицій та залежність від державних пільг і дотацій, на які в деяких країнах доводиться витрачати 2-3% ВВП.

Питання перед відкриттям

Можна виділити наступні базові передумови лібералізації ринку землі.

По-перше, інституційне посилення ролі сімейних та фермерських господарств як основних суб'єктів земельних відносин в країні та системного базису землекористування. Мова йде про внесення відповідних доповнень до Конституції, як це зробили в Польщі щодо польського рольника, тобто сімейної ферми. Всі інші закони та підзаконні акти повинні бути підпорядковані цим конституційним принципом. Саме так можна зберегти соціокультурний феномен українського села і уникнути найбільш токсичних соціальних, екологічних та економічних ризиків.

По-друге, забезпечення фермерів дешевим і доступним фінансовим інструментарієм для викупу земельних пулів. На даний момент наші фермери в одну хвіртку програють фінансовим спекулянтам і інвесторам з країн, де базові процентні ставки вже близькі до нуля. Не кажучи вже про еліти, які за допомогою ринку землі зможуть легалізувати свої капітали.

По-третє, надійний захист титулів власності, особливо у системі земельного кадастру, наприклад, з допомогою перекладу механізму наповнення реєстрів на технологію блокчейн і впровадження титульної системи Торренса.

Уряд ще не дав чіткої відповіді про те, як забезпечити виконання названих вище трьох пунктів.

Приміром, у бюджеті планують закласти 4-5 млрд грн на компенсацію відсоткової ставки за кредитами фермерам. Розмір компенсації в межах облікової ставки НБУ. Мова йде про іпотечні кредити для викупу землі сельскохозназначенія. Незважаючи на важливість забезпечення фермерів доступними фінінструментів, в подібних кредитних проектах зазначений вище механізм працює зі значними спотвореннями. Для компенсації ставок необхідно розробляти бізнес-модель, яка залежить від строків бюджетного планування в державі. Якщо річний бюджет - компенсація теж річна, якщо трирічний - можна розширити програму на три роки. Позичальник повинен мати бюджетні гарантії, що він отримає компенсацію відсоткової ставки. Іпотека - це кредитування на 20-30 років, і ніхто не дасть позичальнику гарантії того, що через п'ять років нова влада виділить йому кошти на компенсацію відсоткової ставки. Те ж саме можна сказати і про фермерів. У разі реалізації планів Мінекономіки з урахуванням бюджетної компенсації зможуть отримати кредит під 3-5% у наступному році, що навіть нижче ставки, яку вони виплачують власникам паїв, але через два-три роки держава цілком може відмовитися від виділення коштів, і тоді вони втратять свою землю, віддавши її банку - держателю іпотеки.

Викупити свої наділи за два-три роки багато не зможуть, адже середнє фермерське господарство обробляє в Україні приблизно 100 га землі, та для викупу доведеться брати кредит в розмірі не менше $100 тис. Погасить фермер за кілька років навіть з урахуванням компенсації таку суму - велике питання. Але це зовсім не означає, що фермерам не потрібно надавати фінансові інструменти для викупу землі. Просто кредитні механізми повинні передбачати не тільки довгострокові гарантії держави щодо компенсації відсоткової ставки, але і сама наявність довгих кредитів на 20-30 років, як це зараз і відбувається в Польщі.

Питання якісного наповнення земельного кадастру тільки належить вирішити, а інституційне посилення ролі фермерських та сімейних господарств як ключових суб'єктів земельних відносин ніхто і не думає здійснювати.

Невраховані ризики

Які ключові ризики земельної реформи? В першу чергу це можливе обезземелення селян, як сталося, наприклад в Бразилії, коли там впровадили схожий сценарій ринкової лібералізації (3% власників акумулювали 75% земель). Проблему можна вирішити тільки поступальними реформами, в тому числі за допомогою збільшення державних інвестицій у соціальну та транспортну сільську інфраструктуру. Щоб у селян були стимули продовжити господарювання на своїй землі.

З цього першого витікає другий ризик - висока концентрація земельних ділянок в руках обмеженої кількості власників. Тут не обійтися без застосування спеціальних фільтрів і запобіжників.

І третій ризик - тривалий виведення земель з господарського обороту і зміна цільового призначення. Проблема вирішується за допомогою законодавчого закріплення соціального характеру землекористування в країні, з чітким механізмом націоналізації земель.

Як же мінімізуються дані ризики в урядовому законопроекті?

Право власності на землю планують закріпити за громадянами України, юридичними особами-резидентами, територіальними громадами і державою. Наявність у списку юридичних осіб без відповідної заборони нерезидентам бути прямими (або опосередкованими) учасниками або бенефіціарами говорить про компрадорської моделі ринку землі в Україні. Історично компрадори -торгові посередники з іноземними компаніями на внутрішньому і зовнішньому ринках. Так у нас може виникнути цілий прошарок місцевих еліт, які з допомогою реєстрації компаній в Україні будуть продавати землю іноземним спекулянтам. Парадоксальне спостереження: компрадорські еліти зникли в Азії та Африці на тлі розвитку національної промисловості і зживання колоніалізму. І вони ж можуть виникнути в Україні на тлі деіндустріалізації і формування хвилі нового колоніалізму...

Що стосується фільтрів за надмірної концентрації: частка одного учасника по володінню землею не може перевищувати 0,5% всіх земель сельхозназнчения, тобто приблизно 200 тис. га. Цю цифру прихильники реформ часто люблять порівнювати з нинішніми земельними банками агрохолдингів, забуваючи додати, що зараз мова йде про користуванні орендною землею, а не про приватної власності (і середній термін оренди не перевищує 10 років).

Крім того, в рамках однієї галузі в одні руки не давати більше 15% землі. При цьому ніяких обмежень на рівні ВІДГ або окремих населених пунктів у законі немає. Це означає, що один покупець (враховуючи середню площу земель ВІДГ чи села) може стати власником 40-50 сіл або десятка окремих громад.

А два десятки фірм, що належать одному кінцевому бенефіціару, зможуть "купити", наприклад, Чернівецьку область.

Адже контроль за афілійованими зв'язками компаній, що володіють землею, в законі чітко не прописано, і за допомогою схемотехніки міжнародного структурування бізнесу скупка земель "на одне обличчя" цілком реальна. До речі, це можуть бути і російські структури, так як формально покупцями виступлять належні їм нідерландські або кіпрські резиденти. В такому випадку не треба завойовувати Україну - її можна буде просто купити.

Орендарям надали переважне право викупу за ринковою ціною. Крім того, фізособи зможуть викуповувати землі за нормативною оцінкою протягом п'яти років. Але ось чи будуть у них для цього необхідні фінансові ресурси, питання риторичне.

До речі, про ціну. Експерти, які порівнюють продаж землі з можливістю реалізувати свій айфон або які стверджують про "ринковий" механізм ціноутворення, просто не знають (або роблять вигляд) про те, що земля - це особливий вид товару зі специфічним режимом ринкового обороту. Є чіткі фінансові індикатори, згідно з якими ціна не буде високою. По-перше - висока прибутковість альтернативних фінансових інструментів, наприклад ОВДП. По-друге - низька додана вартість, яка генерується в рослинництві з гектара. Від неї безпосередньо залежить розмір орендної плати, тобто рентний дохід інвестора. Сьогодні це від 930 грн/га в Закарпатській до 3500 грн/га у Черкаській областях. Тобто мова йде про $37-140 з гектара.

Навіть якщо рівень альтернативних ставок прибутковості у нас знизиться до 10%, ціна землі буде коливатися від 370 до $1400 за гектар залежно від родючості, розташування і маси інших факторів.

В такому випадку сім'я, що володіє 10 га, зможе виручити від продажу не більше $15 тис. Цих грошей явно недостатньо не тільки для початку нового бізнесу, але навіть на повноцінний переїзд в мегаполіс. Зате продаж землі позбавляє власника постійного пасивного доходу у вигляді оренди. У цьому контексті не буде перебільшенням сказати, що фактор оренди землі був ключовим елементом конкурентної переваги нашого аграрного сектору на світовому ринку. Нинішній аграрний потенціал країни виріс саме на ньому: ресурси, які не потрібно було відволікати на викуп землі, йшли на модернізацію виробництв.

Тут можна заперечити, що власник повинен сам вирішувати, що робити з активом. Так, якщо мова йде про смартфон. Але велика частина країни - це землі сільськогосподарського призначення, а продаж їх змінить траєкторію не тільки продавця, а й всієї нації. Якщо жителі міст продадуть свої приватизовані квартири - це явно ніяк не вплине на майбутнє нашої держави, на відміну від продажу приватизованих земель.

У лібералізації ринку землі є кілька прихованих мотиваторів. Це і групи, бажаючі заробити на продажу держземель (в основному академічних аграрних інститутів). Це і корупційні еліти, яким у світлі імплементації стандартів BEPS і розкриття власників рахунків та бенефіціарів контрольованих іноземних компаній терміново потрібна нова финплощадка для легалізації. Це і фінансове спекулятивне лобі, яка бажає заробити на скуповування дешевих активів. Там точно не буде у великій кількості так званих "китайців і арабів", а також системних інвесторів з інших країн. Такі покупці воліють країни зі стійкими правовими інститутами і механізмом захисту прав інвесторів та кредиторів або корупційні економіки з довготривалими режимами, які можуть дати особисті гарантії. Україна ж з її традицією гайдамацьких воєн цілком здатна вже через кілька років обнулити усі результати легалізації ринку землі на користь вічного пошуку народної правди і суспільного блага.

    Реклама на dsnews.ua