Трансформація офісів. На БЦ впливає бажання компаній запропонувати співробітникам найкращі умови
Цьому сприяли: мінімальний обсяг вільних площ, який на кінець I кв. 2019 р. склав 6,8%, обмежена кількість нових бізнес-центрів як в класі А, так і в класі B і, як наслідок, підвищення орендних ставок. "У короткостроковій перспективі це позначиться на високій заповнюваності об'єктів, які будуть введені в експлуатацію в найближчі два роки, ще до закінчення будівництва", - прогнозує Олександра Глобіну, керівник відділу офісних площ компанії JLL в Україні. У майбутньому в компанії очікують відновлення інтересу девелоперів та інвесторів, що призведе до відновлення офісного будівництва та балансу ринку в найближчі п'ять років.
За підсумками року обсяг валового поглинання офісів склав близько 145 тис. кв. м. Згідно з дослідженнями компанії CBRE Ukraine (Київ) в структурі нових угод по оренді офісних приміщень 53% загального обсягу попиту склали угоди по переїзду, третина - операції по розширенню, 9% - угоди типу "переїзд з розширенням", 6% - оренда компаніями, які вперше вийшли на ринок.
Законодавці тенденцій
Стрімкий розвиток інтернет-технологій, швидкості з'єднання і широти покриття, кількості користувачів всесвітньої павутини (Україна займає сьоме місце в Європі), інтелектуальний потенціал населення і розвинена освітня мережа внз і IT-шкіл призвели до галопуючого розвитку аутсорсингових компаній, що спеціалізуються на обслуговуванні провідних міжнародних ТНК (18 українських компаній увійшли до світової топ-100). У підсумку частка в структурі попиту на професійні офісні приміщення з боку IT-компаній щорічно зростає, і до початку 2019 р. підприємства сфери інформаційних технологій займають 44%, торгові підприємства - 11%, консалтингові компанії - 9%, будівництво і девелопмент - 7,7% і офіси виробничих корпорацій - 8,2%.
Як зазначив Костянтин Олійник, керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG, бум попиту на офісні приміщення з боку ІТ-компаній оживив практично всі законсервовані, заморожені і відстрочені девелоперські проекти. За 2017-2018 роках представники ІТ поглинули всі вакантне пропозицію в діючих БЦ, спровокувавши стрімке скорочення вакантності, різке зростання ставок оренди і немислимий роком раніше сплеск девелоперської активності. Як результат, зростання орендних ставок призводить до політиці оптимізації витрат у компаній, які не мають міжнародних валютних контрактів, і провокує переїзд в інші приміщення. "З іншого боку, більшість працівників і рядового персоналу IT-компаній не перетинаються з клієнтами, а тому не мають необхідності дотримуватися ділової dress-code в одязі, - коментує Костянтин Олійник. - Відповідно, таке сусідство може виявитися цілком неприйнятним для ряду установ, де суворість зовнішнього вигляду є виробничою необхідністю. У підсумку вони вибирають і переїжджають в офісні будівлі, де відсутні комп'ютерники". Серед інших причин переїзду експерт називає зростання репутації і доходів компанії і переїзд у більш престижні центри, неможливість розширення в рамках існуючих будівель, бажання обновити атмосферу і ремонт та ін.
Орієнтація на працівників
Серед основних вимог більшості великих компаній в IT-сфері та сфері послуг можна відзначити наступні: площа поверху в будівлі не менш як 1000 кв. м, вільні планування приміщень і перспектива розширення простору (штат комп'ютерних компаній зазвичай щорічно збільшується на 25-50%). "Компанії в IT-сфері та сфері послуг можуть динамічно змінювати кількість персоналу, структуру підрозділів та департаментів, саме тому в офісній будівлі повинна існувати можливість застосування гнучкої моделі зміни офісного приміщення по необхідності", - зазначає Олександр Носаченко, керуючий директор Collliers International (Україна). Розташування офісу поблизу станції метро більш пріоритетна, ніж у центральних районах міста. Важливою вимогою всіх великих компаній є друга категорія електропостачання, центральна система кондиціонування і вентиляції.
При виборі офісного приміщення важливу роль також відіграють наступні фактори: висота стель, освітлення, ліфтова система і кількість ліфтів, система обслуговування будівлі, наявність авто - і велопарковки, кількість паркомісць, наявність закладів громадського харчування в будівлі. При розрахунку необхідної площі для офісу найчастіше передбачають близько 10 кв. м на одну людину (з урахуванням зони рецепшн, кухні та ін). Але все залежить від виду діяльності компанії. З урахуванням останніх угод, скоєних Colliers International, експерти виділяють і інші вимоги орендарів: забезпечення умов доступу в приміщення людям з обмеженими можливостями, розміщення офісу не вище певного поверху згідно з політикою безпеки.
Щодо організації робочих просторів, в компанії JLL в Україні відзначають тренд на створення більш функціональних офісів, орієнтованих на запити співробітників. Наприклад, роботодавці більше уваги приділяють створенню кімнат матері і дитини, ігрових, зон для відпочинку і занять спортом, лікарських та масажних кабінетів. В першу чергу це відбилося на офісах компаній IT, FMCG сегментів та фарміндустрії, проте в майбутньому на велику утилітарність і гнучкість просторів будуть орієнтуватися і інші компанії. "Цей тренд пов'язаний з розвитком інновацій, а отже, більшою конкуренцією за талановиті кадри, які можуть розробляти ці нові технології", - додає Олександра Глобина.
Крім того, сьогодні роботодавці прагнуть до підвищення продуктивності команди, тому намагаються запропонувати співробітникам все необхідне в офісі і одночасно забезпечити їм більшу мобільність, якщо вона необхідна.
У Києві, як і раніше досить обмежена нова пропозиція якісних офісних приміщень, тому продовжує спостерігатися попит на гідні об'єкти.
Серед переваг МФК Gulliver - бізнес-центру класу А: гарна транспортна розв'язка, зручний паркінг, розвинена інфраструктура, шикарні види з вікон, технічна складова і багатофункціональність. Маючи якісні пропозиції та ринкові умови для орендарів, ми не потребуємо особливого просуванні, але в умовах конкуренції зобов'язані бути на виду. Основним каналом просування для нас є інтернет. Не менш ефективно працює сарафанне радіо: рекомендації наших орендарів - міжнародних та українських компаній, є індикатором ефективності роботи команди.
Вибираючи приміщення, орендарі аналізують чотири основних показника: розташування будинку, його клас, цінову політику і технічні характеристики БЦ. При цьому вирішальними факторами будуть запропоновані комерційні умови і місце розташування об'єкта щодо станцій метро та основних транспортних магістралей. Зараз на ринку оренди комерційної нерухомості активні високотехнологічні компанії, вони хочуть розміщувати свої офіси в БЦ, побудованих за останнім словом техніки, автоматизованих і з дбайливим ставленням до навколишнього середовища. Також орендарі приділяють особливу увагу репутації керуючої компанії, розуміючи, що в особі професійного керівника-господарника придбають додаткові конкурентні переваги. За роки експлуатації об'єкт з грамотним управлінням не застаріє ні технічно, ні морально, орендарю гарантовані "правильні" сусіди, підтримка у вирішенні будь-яких побутових питань, зацікавленість в довгострокових і благонадійних відносинах, а тому гнучка позиція у подальшому співробітництві, націлена на сценарій win-win. За об'єкти і сервіс такої якості орендарі готові платити, як і за необхідну інфраструктуру.
Резюмуючи, хочу зазначити: при виборі офісу відштовхуйтеся від ефективності - сукупності багатьох якостей. І найголовніше, змінюйте ставлення до оренди офісу, вона не повинна розглядатися тільки як рядок у витратах. Якісний офіс - це ваш актив, який безпосередньо впливає на підбір якісного персоналу, ефективність та успішність компанії в цілому.
