"Українська мрія" під 5%. Чим нова іпотека від Зеленського відрізняється від старої

1 грудня у щорічному посланні до Верховної Ради Володимир Зеленський анонсував програму кредитування під назвою "Українська мрія". Громадяни, які сплачують податки, зможуть отримати кредит за ставкою 5% для придбання нерухомості та автомобіля, а також на освіту чи зміну професії.

Деталі цієї програми в інтерв'ю "Інтерфакс-Україна" нещодавно розкрив заступник керівника Офісу президента Ростислав Шурма. Він розповів, як вона працюватиме у частині іпотеки. Отже є сім'я із загальним доходом 20-30 тис. грн. Це неважко уявити, коли середня заробітна плата в країні становить 14 тис. грн. Завдання держави — дати цій сім'ї можливість отримати квартиру 60-70 кв. м за щомісячним платежем 10 тис. грн. Приваблива пропозиція, якщо враховувати, що оренда квартири у Києві коштує 12-14 тис. грн. на місяць.

У 2022 р. влада хоче видати за програмою "Українська мрія" 30 тис. іпотечних кредитів, ще через рік — 70 тис., а потім вийти на стабільні 150 тис. таких кредитів щорічно, що у 2-2,5 рази збільшить обсяги будівництва в країні. Плани чудові, і вони виглядають красиво, але настільки гладко вони можуть не спрацювати.

Попит на пільгову іпотеку

У серпні та вересні 2019 р. про доступну іпотеку говорив Олексій Гончарук. Обіцяв він це, перебуваючи спочатку на посаді заступника керівника ОП, який відповідає за економічний блок, а потім як прем'єр-міністр. "Іпотека під 12-13% у гривні вже наступного року? Неможливо? Я так не думаю! Готуйте бізнес-плани, шановні підприємці", — говорив він.

У квітні 2020 р. Зеленський анонсував іпотеку для населення під 10% річних. За перший місяць роботи програми було видано понад 200 іпотечних кредитів на 75 млн грн.

А 1 березня 2021 р. почала працювати програма "Доступна іпотека 7%". З назви зрозуміло, під який відсоток річних купується нерухомість. Міністр фінансів Сергій Марченко заявляв, що програмою можуть скористатися 5 тис. сімей у 2021 р.

За її правилами, предметом іпотеки мали виступати квартири чи будинки на первинному та вторинному ринках, введені в експлуатацію з 2018 р. Нормативна площа — 50 кв. м на особу або сім'ю з двох осіб та додатково 20 кв. м на кожного наступного члена сім'ї. Пізніше змінами у відповідну ухвалу Кабміну обмеження за віком житла зняли, тільки для міст-мільйонників він не повинен перевищувати 10 років. Максимальна сума іпотеки – 2 млн грн, максимальна вартість предмета іпотеки – не більше 2,5 млн грн. Максимальний термін видачі кредиту – 20 років.

Але програма не стала популярною. За даними Мінфіну, на 13 січня 2022 р. було підписано лише 1417 договорів на суму 1,221 млрд грн. Заявок було трохи більше – 1943. Більшість договорів укладено на вторинному ринку (77,61%), на первинному – 22,39%. На першому місці – Київська область (31,5% заявок), на другому – Київ (30,55%), а на третьому – Львівська область (6,51%).

"Якщо взяти загальний обсяг виданих іпотечних кредитів, то за 10 місяців 2021 р. це понад 7 млрд грн, а за рік буде понад 10 млрд. А 1,2 млрд — це близько 15% від усієї іпотеки в Україні. Програма має невеликий попит", — каже експерт з житлових програм Олег Синельников.

Такий результат пояснюється обмеженнями та завищеними умовами входу до програми. По-перше, перший внесок досить великий — 15% вартості нерухомості. Деякі банки насправді просять і більше, а це сотні тисяч гривень. Додамо сюди ще й банківські комісії, і платіж виходить чималий. По-друге, обмежений метраж для сім'ї: важко знайти саме таку квартиру. По-третє, позичальником має бути громадянин віком до 50 років, який не має у власності житла понад 50 кв. м , і з максимальним доходом у розмірі 10 середніх зарплат у регіоні, де знаходиться нерухомість.

Проблема з довірою

Програма доступної іпотеки може пробуксовувати через зрозумілу недовіру громадян та їх побоювання, що кредит вони можуть не виплатити. Адже 7% чи тепер 5% річних – це для позичальника. Банки кредитують за своєю ставкою, а держава компенсує цю різницю. Але які гарантії того, що вона не перестане це робити?

"У нас держава в цьому плані несумлінна, — каже експерт консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. — На ті ж іпотечні молодіжні кредити, які були раніше, за кожної влади Верховна Рада не могла прийняти компенсації за відсотками. Банк у позичальника вимагає всю суму, держава не компенсує, тому людям доводиться зі своєї кишені платити всі відсотки. Прийде нова влада і скаже, що за іпотекою 5% не компенсуватимуть. У якийсь момент люди опиняться зі своїми 25% річних віч-на-віч".

"Кредитує не держава, а банки за своєю реальною ставкою 13-18% річних. Банки оцінюють високий ризик припинення державою своїх зобов'язань компенсації ставки. Вони закладають у тіло кредиту ризик, і він високий, — каже Олег Синельников. — Головне, чого немає в цій програмі, — гарантованого, закріпленого в бюджеті обсягу коштів на всі роки її роботи".

Гроші іпотеки під 7% йдуть через компанію "Укрфінжитло", яка була створена у 2020 р. та крім іпотеки займається ще й лізингом під 5%. У неї уряд заливає кошти через облігації внутрішньої держпозики (ОВДП) і, судячи з інтерв'ю Ростислава Шурми, ця ж компанія кредитуватиме за програмою "Українська мрія" під 5%.

"Мінфін у жовтні-листопаді 2021 р. випустив під програми цієї організації ОВДП на 20 млрд грн на 15 років і під 13% річних, — продовжує Олег Синельников. — Насправді це дуже сумнівний з економічного погляду для держави механізм. Держава бере у борг досить велику суму під високий відсоток, і за ці гроші влада обіцяє купувати у комерційних структур, забудовників квартири з подальшим здаванням їх у лізинг, або віддаватиме в іпотеку під 5% річних. Цю різницю компенсуватимуть усі платники податків, причому не лише тіло кредиту, — 20 млрд грн, — а й щокварталу Мінфін платитиме "Укрфінжитлу" по 650 млн грн відсотків за цими цінними паперами".

Нового вау-ефекту не буде

Можливо, програма "Українська мрія" щодо іпотеки буде успішнішою, ніж її попередниця, а деякі обмеження знімуть. Ростислав Шурма заявив, що єдина умова для участі у ній — "білі" доходи. Чиновник провів розрахунки, як треба платити, якщо позичальник отримує нову квартиру. Він узяв вартість нерухомості в 1,5 млн грн, і, за його підрахунками, виплата цієї суми становитиме 75 тис. грн на рік, або 6,25 тис. грн на місяць, не рахуючи процентної ставки 5% річних. На місяць відсотки становитимуть близько 3 тис. грн. За словами Шурми, платіж буде спадаючим: 75 тис. грн потрібно буде внести в перший рік, а потім ця сума скорочуватиметься. Проте складно зрозуміти, як, оскільки щорічного платежу в 75 тис. грн якраз вистачить, щоби погасити 1,5 млн грн за 20 років.

Втім, якщо вірити Шурмі, то перешкод стане менше, та й 5% за річної інфляції 10% — це, безумовно, вигідно.

Але проблема в тому, що таких квартир, як у прикладі Шурми, небагато. Ми подивилися на популярному ресурсі оголошень, чи можна купити квартиру з таким метражем і за такою ціною в житловому фонді не старше 2011 р. Пропозицій виявилося небагато — всього 82. Вони зустрічаються в Одесі, Харкові, Чернівцях, Хмельницькому, передмісті Києва, але дуже рідко — у самій столиці. Справді, житло по $900 за квадратний метр знайти складно.

"Такої новобудови в Києві не існує, — каже засновниця агентства нерухомості NEXT DOOR Юлія Войналович. — Вторинний ринок на сьогоднішній день за $1000 за квадратний метр важко знайти. Будинок повинен бути не старший за певний вік, а на сьогодні це близько $1500 за квадратний метр. Будинок до 5 років — це житло, що устало, що проявило себе. Воно користується попитом і часто навіть дорожче, ніж новобуд".

Отже, 30 тис. угод цього року за іпотекою 5% — дуже оптимістичний показник. Але навіть якщо він буде виконаний, це не зробить погоди на ринку.

"30 тис. угод — невелика кількість. Якщо це на таке місто-мільйонник, як Київ, може, воно вплинуло б саме на ринок нерухомості, а якщо це вся Україна, особливо не вплине. Це та сама історія, що 7%, але це краще, ніж нічого, — говорить президент Спілки фахівців з нерухомості України Віктор Несін. — Якщо під 5% будуть обмеження і сюди потрапить незначна кількість людей, то на ринок нерухомості це ніяк не вплине. Якщо ж буде широке використання, вартість нерухомості може збільшитися, тому збільшиться кількість людей, які зможуть собі її дозволити".

Експерти зазначають, що за останні рік-два нерухомість в Україні дорожчає на 30-40% і без пільгових іпотек. Причинами цього є інфляція та високий попит. Швидше за все, нерухомість продовжить дорожчати через промислову інфляцію та зростання вартості будівельних матеріалів.

"Тенденція до зростання присутня по сьогодні, — каже Юлія Войналович. — Зараз у Києві на одного киянина припадає 7 кв. м новобудови. Вона уже й так у дефіциті. За $100 тис. рік тому ви могли купити 100 квадратних метрів, зараз на ці гроші ви у кращому випадку купите 70 метрів житла. Є попит, і це створює зростання цін. Тому іпотечне кредитування за 5% вау-ефекту не зробить, бо він і так є".

Засновник проптех-компанії M4U Володимир Даниленко вважає, що для запуску програми "Українська мрія" необхідно ухвалити закон про гарантування прав інвесторів у нерухомість та налагодити роботу дозвільної системи. "Два роки в Києві практично не видаються дозволи на будівництво, — каже Даниленко. — Багато девелоперських проєктів готові до початку будівництва та продажу і чекають лише дозволів. При цьому попит залишається стабільним. Це призвело до того, що до початку грудня 2021 р. в новобудовах, що активно будуються, розпродано в середньому 70% проти 45% наприкінці 2019 р. Запуск доступного кредитування купівлі житла може призвести до зростання попиту, але без адекватної пропозиції він так і не буде задоволений. И ми опинимося в ситуації, коли доступна іпотека наче є, але вона не працює, тому що купувати нічого".

Доступною іпотекою держава хоче дати шанс на своє житло не найзаможнішим громадянам. Можливо, для цього потрібно починати не з іпотеки, а з будівництва доступного житла.