Антон Мирончук: нові правила Кабміну можуть покласти край "сірим" таунхаусам
Нові правила у сфері приватного будівництва можуть суттєво змінити ринок заміської нерухомості в Україні. Після ухвалення постанови Кабміну №305 забудовникам стане значно складніше зводити таунхауси та "клубні будинки" за спрощеними схемами, а ціни на таке житло можуть зрости щонайменше на 10%
За словами Мирончука, роками частина заміського ринку працювала у "сірій" зоні. Забудовники оформлювали ділянки під індивідуальне будівництво, отримували документи на один приватний будинок, а фактично будували цілі комплекси таунхаусів або малоповерхові багатоквартирні будинки.
"Це дозволяло економити на експертизах, мережах та податках", — пояснює він.
Тепер уряд чітко розмежував індивідуальне житло та комерційний девелопмент. Спрощена процедура через будівельний паспорт відтепер стосується лише садових і дачних будинків до двох поверхів площею до 500 кв. м.
Головна зміна — виключення таунхаусів і дуплексів зі спрощеного переліку забудови. Для таких об’єктів тепер необхідно отримувати містобудівні умови та обмеження, проходити експертизу та вводити будівлі в експлуатацію як повноцінні девелоперські проєкти.
"Швидко зайти на ділянку, збудувати "коробку" і розпродати її частинами більше не вийде", — зазначає Мирончук.
На його думку, це поступово витіснить із ринку випадкових забудовників і змусить ринок переходити до більш системної моделі роботи.
Водночас уряд залишив тимчасове спрощення для індивідуального житла. Під час воєнного стану та ще протягом року після його завершення будинки площею до 200 кв. м можна буде будувати навіть без будівельного паспорта — лише на підставі схеми намірів забудови.
Як зазначає бізнесмен, це має пришвидшити відновлення житла для українців під час війни.
Окрему увагу Антон Мирончук звертає на цифровізацію будівельної сфери через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва.
Тепер проєкти мають оформлювати лише сертифіковані архітектори або інженери. Для фахівців також запроваджують систему персональної відповідальності: за дві серйозні помилки спеціаліста можуть заблокувати в системі.
"Це мінімізує кількість небезпечних "самобудів", але водночас підвищить вартість послуг професійних проєктувальників", — пояснює він.
На думку Антона Мирончука, нові правила неминуче вплинуть на ціни заміської нерухомості.
Серед головних причин він називає збільшення собівартості будівництва, необхідність повної легалізації процесів та поступове зникнення дешевих об’єктів, які раніше будувалися з порушеннями.
Крім того, поки ринок адаптуватиметься до нових правил, обсяги нового будівництва можуть тимчасово скоротитися.
"На тлі вже зростаючого попиту на заміське житло під Києвом додаткове регуляторне навантаження може підняти ціни ще мінімум на 10%", — вважає бізнесмен.
Попри можливе подорожчання, покупці можуть виграти у якості та юридичній безпеці нерухомості.
За словами Мирончука, раніше власники таунхаусів часто стикалися з проблемами підключення комунікацій або документів через порушення під час будівництва.
Тепер же, зазначає він, ринок поступово переходить від моделі "побудували як-небудь — продали подешевше" до більш прозорого та контрольованого формату.