"єОселя". Чому амбітна програма пробуксовує на первинному ринку нерухомості
За рік від часу запуску держпрограми "єОселя" понад 3,6 тис. сімей отримали іпотечні кредити на загальну суму понад 5,1 млрд грн. Але це в кілька разів менше від заявлених планів держави, а вплив на ринок нерухомості не відчутний. Які проблеми ще доведеться вирішити?
У держпрограми іпотеки "єОселя" дві місії: соціальна та економічна. Перша полягає у створенні робочого механізму на придбання власного житла громадянами з низьким доходом. Представники критично важливих для держави професій та пільговики отримують від "Укрфінжитла" компенсацію базової ставки, вартість іпотеки для них становить 3%.
Друга місія – стимулювати ринок нерухомості до зростання та розвитку. На її виконання умови "єОселі" під 7% орієнтували на первинний ринок. На другому етапі програми, зокрема, розширили перелік учасників за рахунок будівель на стадії будівництва та новобудов у віці до трьох років, та звузили поле для діяльності на вторинному ринку — житло можна купити у будинках не старших 10 років.
Програма працює за таким принципом: держкомпанія "Укрфінжитло" створює рамкові умови та надає банкам-учасникам програми кошти, а банки приймають рішення про кредитування кінцевих споживачів. Наразі кредити видають "Ощадбанк", "ПриватБанк", "Укргазбанк", "Укрексімбанк", Sky Bank та "Глобус Банк", ще кілька банків — на стадії інтеграції. Максимальний термін іпотеки становить 20 років, а мінімальний початковий внесок — 20% вартості житла (банк може збільшити суму з тих чи інших причин).
Вигідно, але…
За відгуками фахівців та учасників ринку нерухомості, "єОселя" — програма з найкращими умовами за всю історію існування іпотеки.
"Іпотека під 3% або 7% — це дуже вигідні умови, навіть у порівнянні з американськими та європейськими ставками на ринку кредитування нерухомості", — коментують в "Укрфінжитло".
Ставка у розмірі 3% або 7% нижча за прогнозований рівень інфляції та значно нижча від звичайних пропозицій банків.
У "єОселі" високі шанси стати іпотечною програмою №1 із привабливості для людей, які потребують житла, але не мають коштів для його придбання. Вона є своєчасною і необхідною, — переконаний Лев Парцхаладзе, президент КБУ. — Через активні бойові дії на фронті та обстріли росіянами об'єктів інфраструктури знищено близько 50 млн кв. м житла, і цим, на жаль, все не обмежиться. Житла потребують сотні тисяч українців".
Згідно з розрахунками експерта, при купівлі квартири у столиці площею 50 кв. м та першого внеску у розмірі 20%, сума щомісячного кредиту становитиме 9 тис. грн (7 тис. – тіло кредиту, 2 тис. – відсотки), а це – вартість оренди квартири. Щороку сума виплат знижуватиметься, а людина житиме у власній квартирі і з кожним місяцем все ближче до мети.
Не дивно, що заявки на участь у програмі подали тисячі українців. Втім, в "Укрфінжитло" зазначили, що щодо попиту слід враховувати специфіку продукту. Зараз хтось може зайти в "Дію" і в кілька кліків подати заявку на "єОселю" в один або всі банки-учасники програми. Тому кількість поданих заявок дійсно велика, але вона ілюструє лише інтерес до програми.
"Щодо реального попиту слід орієнтуватися на кількість клієнтів, які готові після попереднього позитивного рішення банку розпочати пошук квартири та збір документів, — пояснили в держкомпанії, — таких клієнтів — 15-20% від загальної кількості громадян, які подали заявку на кредит. Ми повністю задовольняємо цей попит зараз: черг немає, а фінансування програми достатнє".
Програма "єОселя" є цікавою та економічно вигідною, вважає Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України. Вона пропонує посильні для покупця умови кредитування, фіксовану ставку, що дозволяє розрахувати свої фінансові можливості багато років. Водночас темпи реалізації програми дуже повільні. Гальмування відбувалося через затримки з опрацюванням заявок, з видачею коштів. Воно пов'язане, зокрема, із вимогами до схеми фінансування будівництва, віку новобудов, особливо у категорії до трьох років — на ринку таких об'єктів небагато і, як правило, вони недешеві. Тому акредитовано лише 15-20 забудовників, що обмежує вибір житла.
Експерт додав: зараз на ринку в пріоритеті готове житло, а не квартира в недобудованому об'єкті, завершення якого "єОселя" не гарантує. З іншого боку, на вторинному ринку, що працює з прив'язкою до валюти, продавці не схильні чекати на місяць, щоб конвертувати отримані від продажу житла гривні у валюту. За цей час валютний курс може змінитись і вони не отримають вигоду.
"Програма має працювати як годинник, інакше викликає недовіру. Тому дуже важливо заздалегідь шукати ресурси, переглядати вимоги, збільшуючи вік будинків. Адже завдання програми — соціальне: насамперед задовольнити потреби у житлі, а вже потім — допомогти забудовникам", — зауважив пан Юрій.
Реальна історія
Одна з причин, чому невеликий відсоток людей готовий брати іпотеку – непідйомна сума першого внеску. Проте є й успішні кейси.
Надія Шульга із чоловіком п'ять років відкладала кошти для першого внеску за іпотеку. Заради наближення мрії розглядали різні варіанти: продати квартиру, де живуть, позичити гроші у родичів. Дізнавшись про "єОселю", сім'я вирішила спробувати і навіть обрала квартиру в новобудові Alliance Novobud. Але до планів повернулися лише після того, як Надія після відпустки з догляду за дитиною пропрацювала шість місяців і могла отримати довідку про доходи.
"У нас була побоювання ухвалити помилкове рішення. Адже ми знали про припинення фінансування, читали обурені коментарі на форумах щодо повільного розгляду документів", — розповідає Надія.
До дій сім'ю підштовхнула наполегливість забудовника та надана їм інформація про можливість отримати кредит на квартиру в об'єкті в Sky Bank. На збирання документів, попереднє рішення, розгляд заявки через "Дію" та укладання угоди знадобилося 10-12 днів.
"За 12 років роботи у школі — це перша реальна можливість для мене, як вчительки, розширити житло за допомогою держави", — наголошує Надія Шульга.
Натхнена власним позитивним досвідом, Надія агітує своїх колег узяти іпотеку. Але охочих поки що не знайшлося через те, що в кращому разі доведеться віддавати третину доходу на іпотеку. І якщо у "половинки" теж невисокий дохід, то придбання квартири стане непосильним фінансовим тягарем.
Alliance Novobud приєднався до програми "єОселя" на її старті — восени 2022 р. Першу угоду компанія уклала в грудні того ж року. Загалом спочатку програма мала незадовільне фінансування та невідпрацьовані процеси взаємодії, і, як наслідок, вагомих результатів досягти не вдалося. Більше того: умови "єОселі" поширювалися лише на готове житло в той час, коли можливості житла, що будується, були в рази більші і перспективніші. Так тривало до весни 2023 р. Утім, варто зазначити: програма "єОселя" — порівняно з іншими державними іпотечними програмами, наприклад, "Доступною іпотекою 7%", яка, до речі, так і не виправдала покладених на неї сподівань, має низку переваг. Серед них змінені правила фінансування: воно здійснюється через державну компанію "Укрфінжитло", яка одразу сплачує продавцю нерухомості повну її вартість. Також, порівняно з іншими програмами, у "єОселя" велика площа на одну особу, а сума позики — до 6 млн грн. Крім того, "єОселя" отримала більший суспільний резонанс завдяки гучному старту та продуманій комунікаційній стратегії. Також серед плюсів програми – діджитальний підхід до оформлення заявки через сервіс "Дія". В Alliance Novobud поставилися до питання оформлення угоди щодо "єОселя" ґрунтовно: ми не просто допомагаємо клієнтам з консультацією щодо нашого продукту, але й роз'яснюємо нюанси подання заявки в "Дії", ведемо комунікацію з банками-партнерами тощо. Тобто, звернувшись до нас, клієнту достатньо виявити бажання взяти участь у програмі та надати необхідні документи, а наші експерти зроблять усе можливе, щоб весь процес оформлення угоди пройшов швидко та комфортно. Головне, щоб потенційний позичальник мав хорошу кредитну історію та необхідний рівень доходів — це основні фактори, що впливають на рішення банку щодо кредитування.
Поштовх для "первинки"
"Вкрай важливо, щоб "єОселя" стимулювала купівлю житла на первинному ринку нерухомості, — зазначає Лев Парцхаладзе. — На зведенні одного об'єкта задіяно фахівців майже 30 професій, що дає поштовх для розвитку і будівельної, і суміжних галузей, надходження коштів в економіку країни. Активізація будівництва дозволить працювати.
Експерт розповів про дефіцит квартир у будинках готовністю 75% та помітну динаміку будівництва, пов'язаний з продажем житла ще на етапі фундаменту. Він переконаний: саме активізація будівництва дозволить досягти балансу між попитом та пропозицією.
Зараз в Україні 2 млрд. кв.м житла, з яких 1,2 млрд. — багатоквартирні будинки. І для того, щоб вийти на європейський рівень забезпечення житловою площею (50-60 кв.м/людини), потрібно побудувати мінімум 22 млрд кв. м, наростивши темпи будівництва на рік із 10 млн. кв. м до повномасштабного вторгнення – до 50-60 млн. кв. м. Як зазначив президент КБУ, ризики не отримати житло, придбане в об'єкті на стадії будівництва, є мінімальними завдяки жорсткому контролю банків за фінансовими потоками.
"Коли з'явиться умовний "план Маршала" щодо відновлення України, потрібно буде виділяти кошти не лише на відновлення, а й на будівництво житла, — додає Лев Парцхаладзе. — І "єОселя" — це дієвий інструмент як для розвитку іпотеки, так і для зниження ризику корупції.
Наразі банки-партнери акредитували 14 житлових комплексів у шести регіонах України та Києві. Ця цифра постійно зростає, як і інтерес забудовників до програми.
Позитивний вплив на ринок нерухомості матиме і видача сертифікатів-компенсацій за знищене житло через війну. Його можна використовувати для придбання житла на "вторинному ринку" або для інвестиції на первинному ринку. Експерт підкреслює: цей інструмент зробить вибір місця проживання більш комфортним для людей. Видачу перших сертифікатів-компенсацій розпочнуть восени.
Українці прагнуть мати нове житло. Але чи готові брати в іпотеку "коробку" та починати ремонт, виплачуючи, окрім щомісячного іпотечного платежу, ще й оренду квартири, в якій проживають, та витрати на ремонт? Люди, яким доступна іпотека під 3% річних, скоріше оберуть "вторинку", в яку можна заселитися одразу після кредитної угоди.
"Для того, щоб ефективно включилася "первинка", забудовникам варто "ловити", у тому числі і європейські тренди, — радять в "Укрфінжитло". — Наприклад, у Європі домінує практика продажу квартир у форматі так званого "white box", тобто з базовим ремонтом: підлога, сантехніка та білі стіни. Можна заселятися і поступово заселятися і поступово."
Перспективи програми
В "Укрфінжитло" запевняють, що налагодили механізм безперервного залучення фінансового ресурсу, але транші банкам видають згідно з їхніми заявками, які безпосередньо залежать від кількості готових угод. Держпідприємство працює над масштабуванням "єОселі", причому не лише за рахунок ресурсу держави у вигляді цінних паперів, а й за рахунок відкритого фінансового ринку. Таким чином, гроші постійно "працюють", а не просто вливаються в програму. У планах розширювати міжнародне партнерство, результати якого підвищать зиск для інвесторів, і залучати, зокрема, і зарубіжний ресурс.
Також продовжується робота над розширенням програм компенсацій, відповідної соціальної місії "єОселі" та розвитку регіонів. Органи місцевого самоврядування зацікавлені, проте не всі мають фінансовий ресурс. Насамперед компенсація орієнтована на представників важливих для держави та регіону професій — військовослужбовців, силовиків, медиків та інших. Формат може бути різним: покриття відсотків, перший платіж чи вся сума кредитів. Наразі механізм компенсації працює у трьох областях: у Закарпатській, Миколаївській та Чернівецькій. Для місцевої влади партнерство з "єОселею" означає ще й стимулювання розвитку будівництва в регіоні, нові робочі місця, скорочення "квартирної" черги та податкові надходження до місцевих бюджетів. А допомога у вирішенні житлового питання мотивуватиме залишатися в області як місцевих, так і тих, хто вимушено переїхав через війну.
Компанія "Інтергал-Буд" однією з перших приєдналася до реалізації "єОселя". Ми одразу наголосили на перспективності цієї програми, основна перевага якої – знижена відсоткова ставка для позичальника. В Україні дорога іпотека. Тому цей інструмент, ефективний та популярний у багатьох країнах світу, в Україні не має попиту. Будемо відвертими: люди, які мають кошти на перший внесок за житло і здатні щомісяця платити значні суми банку, скоріше скористаються пропозиціями розстрочки від забудовників, часто більш привабливими та гнучкими. Досить поширена практика – партнерські іпотечні програми від забудовника та банку-партнера. Але ці програми програють порівняно з "єОселею", адже це чи не перший в Україні справді масовий фінансовий інструмент, здатний зробити покупку житла доступним для більшості громадян. За програмою укладено понад 3543 угоди. Близько третини з них — купівля нерухомості у забудовника, зокрема, у компанії "Інтергал-Буд". Зараз у рамках "єОселя" у нас придбали близько сотні квартир — це приблизно десята частина всіх операцій на первинці. Але їх могло бути набагато більше. Незважаючи на декларації чиновників, що розширена програма буде націлена на справжню первинку (об'єкти незавершеного будівництва), таких угод станом на 27 вересня лише 23, що менше ніж 1% усіх виданих кредитів. Ми можемо запропонувати готове житло у будинках, які отримали сертифікат від ГІАГу. І працюємо над розширенням переліку пропозицій будинками, що знаходяться на етапі будівництва, для цього триває відповідна акредитація. Співпрацюємо з усіма шістьома банками-учасниками програми, найближчим часом додасться ще "Сенс банк". Наші клієнти за програмою "єОселя" віддають перевагу просторим двокімнатним квартирам, в середньому — 65-80 кв.м, щоб жити там із сім'єю, дітьми. Потенційна ємність ринку "єОселя" — величезна. Фіксують десятки тисяч заявок на участь, із яких у реальні угоди конвертується лише невелика частина. Реалізація програми залежить від держави та її здатності акумулювати фінансовий ресурс. Чи може повторитись ситуація з пригальмуванням через брак коштів, сказати складно. Ми сподіваємося, що програма розвиватиметься, адже значення "єОселі" важко переоцінити, особливо у регіонах, де нового будівництва замало. Доступна іпотека та платоспроможний попит на житло, який вона спричинить, простимулюють девелоперів працювати в невеликих містах і активізують ринок будівництва на регіональному рівні. Щоб наситити наявний попит, програма повинна включати первинку та фокусуватись саме на цьому сегменті. Це збільшить пропозицію квартир та простимулює будівельну галузь. Але зараз програма стимулює вторинний ринок житла (частка кредитів на "вторинці" становить майже 68%), що і для галузі, і для економіки країни погано. Ще одна ключова проблема ринку первинної нерухомості — нестача платоспроможного попиту. Якщо до повномасштабного вторгнення майже половина угод мала спекулятивний характер, люди з грошима інвестували у квадратні метри, щоб зберегти та примножити статки, то станом на 22-23 роки більшість продажів — купівля житла для власних потреб. Компанія "Інтергал-Буд" могла б запропонувати 3644 квартири для програми з доступною іпотекою, але ми не можемо цього зробити через відсутність відповідної акредитації. Наразі працюємо, щоб хоч частина проєктів на стадії будівництва отримала акредитацію у програмі. Орієнтуватися лише на збудовані об'єкти неефективно, адже пропозиція готових квартир постійно скорочується.