Охота на дачу

Непомерные расценки на аренду дач в окрестностях столицы, которые из года в год только растут, все чаще заставляют горожан задуматься о покупке собственного домика для летнего отдыха. Выбор подобных объектов просто огромен — в Киевской области продается более 26 тыс. дач.

Тем не менее найти дом своей мечты непросто, особенно если потенциальный покупатель располагает небольшим бюджетом. Уловив тенденцию роста спроса, хозяева начали повышать цены. В итоге за фанерную избушку под Киевом придется выложить едва ли не дороже, чем за просторный коттедж в часе езды от столицы.

Летний вариант

Жители столицы все чаще мечтают обзавестись дачей в пригороде. По оценкам риэлторов, спрос на покупку летних домов в этом году по сравнению с минувшим сезоном вырос как минимум на 10–15%.

С начала года, по данным SV Development, в Киевской области продано почти 2,5 тыс. объектов, хотя активный сезон, по сути, начался лишь месяц назад. В компании рассчитывают, что по итогам 2013 г. количество сделок заметно превысит прошлогодние показатели (5,2 тыс.).

"Спросом пользуется практически вся сезонная недвижимость — от фанерных домиков в старых дачных кооперативах до современных коттеджей", — утверждает аналитик SV Development Сергей Костецкий.

Но большинство покупателей охотятся за недорогими домами стоимостью до $25 тыс. За такие деньги они хотят получить дачу площадью 50–60 кв. м относительно нестарой постройки с участком в шесть соток, с электричеством, газом и скважиной. Аренда подобного домика в этом году стоит $500–1 тыс. в месяц в зависимости от месторасположения, и платить нужно как минимум за четыре месяца.

В итоге за сезон придется выложить $2–4 тыс. Несложные подсчеты показывают, что вернуть вложенное в покупку сезонной недвижимости удастся не скоро. Но цены из года в год растут. Кроме того, собственная дача позволяет отдыхать на природе не только летом, но и в остальные сезоны. Реально также заработать, сдавая ее в аренду.

Одним из обязательных условий тех, кто присматривается к летней недвижимости, является удобная транспортная доступность. Большинство горожан планируют отдыхать на даче на выходных в межсезонье и жить там летом, ежедневно выезжая на работу, поэтому ищут дом на расстоянии не далее 20–30 км от столицы.

Самыми востребованными являются житомирское, одесское и вышгородское направления. Те, кто живет и работает на левом берегу, интересуются дачами в бориспольском направлении. Наименее популярные — обуховское и бородянское направления.

Первое покупатели среднего класса считают слишком элитным и не готовы переплачивать за престижное месторасположение, второе не отличается хорошей транспортной доступностью. Но есть и те, кто хочет купить летнюю недвижимость, чтобы вывозить туда на все лето детей с бабушкой или неработающей супругой и наведываться лишь на выходных.

В этом случае покупатели готовы рассматривать более отдаленные от Киева варианты (до 50 км), рассчитывая приобрести за те же деньги более качественный дом.

Киевляне, располагающие бюджетом от $50 тыс. и выше, более требовательны. Они не готовы удаляться от города дальше, чем на 20 км, и желают поселиться в просторном доме (до 100 кв. м и больше) со всеми удобствами. Одним из обязательных условий является также наличие поблизости леса или водоема.

Дачная карта

По данным риэлторов, сейчас под Киевом на продажу выставлено более 26 тыс. домов и дач, что на 5–7% больше, чем в прошлом году. Но в реальности эта цифра в несколько раз выше, так как многие собственники предпочитают искать покупателей через объявления в специализированных изданиях, интернете и посредством сарафанного радио.

Имеющееся предложение превышает спрос в несколько раз, поэтому, на первый взгляд, выбирать есть из чего. Но в реальности найти подходящий объект не так-то просто.

Недорогие дачи, на которые приходится основной спрос, представлены преимущественно старыми фанерными домиками без удобств и ремонта. Но, несмотря на то что возле Киева много дачных кооперативов, в общем предложении такие объекты занимают не более 20%. Большинство их владельцев предпочитают отдыхать там сами или же зарабатывать на сдаче в аренду.

Больше всего такой недвижимости продается в вышгородском и бориспольском направлениях, причем по мере отдаления от столицы предложение растет. Скажем, если на расстоянии 20 км от городской черты в сторону Вышгорода риэлторы могут предложить всего около сотни старых дач, то в радиусе до 50 км их уже порядка 1 тыс., поскольку хозяева отдаленных от Киева домов, не располагающие собственным автомобилем, устали кататься так далеко, а сдать их в аренду непросто.

Дач поприличнее (кирпич, постройка не старше 20 лет) в кооперативах в общем предложении еще меньше — не более 10–15%. Но подобных объектов немало в селах Киевской области. Как правило, большинство из них газифицированы, имеют скважину, а некоторые и водопровод. Из дополнительных бонусов — большой земельный участок. В селах приусадебная территория редко бывает меньше 15–20 соток.

К тому же во многих населенных пунктах столичного региона в последнее время заметно улучшилась инфраструктура: появилось много магазинов, заасфальтированы дороги.

И все же большинство продающейся летней недвижимости — это относительно новые дома, построенные в течение последних 15 лет. Как правило, их площадь составляет 80–100 кв. м, они газифицированы, с удобствами, неплохим ремонтом. Но выручить за подобные объекты владельцы хотят порядка $50 тыс. и более, что далеко не всегда устраивает потенциальных покупателей. Львиная доля комфортабельных дач расположена в обуховском, житомирском, одесском, вышгородском, бориспольском направлениях и находится как на территории дачных кооперативов, так и в селах или зонах частной застройки.

Ценовой спидометр

Так как выбор самых доступных по цене домов не столь большой, как того хотелось бы покупателям, хозяева не спешат отдавать их задешево. Стоимость подобной недвижимости в дачных кооперативах, расположенных в радиусе до 20 км от столицы, явно завышена. Найти даже самый примитивный домик по цене до $20–25 тыс., за которые и рассчитывают обзавестись дачей большинство горожан, сложно, а если такие объекты попадаются, они уходят буквально за пару дней.

Примечательно, что за последний год нижняя ценовая планка в этом сегменте повысилась на 10–15% (в минувшем сезоне реально было найти небольшой домик под Киевом и за $18 тыс.). В принципе подобные объявления попадаются и сейчас, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что объект либо проблемный, либо совсем убитый, либо расположен на подтопляемой территории или возле свалки.

Большинство же владельцев пытаются выжать из своей недвижимости по максимуму и выставляют заоблачные цены. С продажей они не спешат, в ожидании покупателей сдавая объект в аренду. А так как спрос на нее традиционно высок, дома редко пустуют. В итоге достаточно скромные дачи без особых удобств продаются по $30–35 тыс. и дороже.

К примеру, за кирпичный дом с мансардой площадью 50 кв. м в 18 км от столицы (Киево-Святошинский р-н) с участком в шесть соток хозяин хочет получить $42 тыс. Из имеющихся в нем удобств — лишь электричество и скважина, газ нужно проводить самостоятельно. Дом в Обуховском районе площадью 55 кв. м с печным отоплением и колодцем стоит $40 тыс.

По мере отдаления от Киева аппетиты собственников снижаются. Скажем, во Фрунзовке (Броварской р-н) в 50 км от столицы кирпичный дом постройки 90-х годов площадью 100 кв. м с участком в 20 соток выставляется всего за $20 тыс. В Усовке (Згуровский р-н) в 70 км от Киева за $15 тыс. можно приобрести старый кирпичный дом площадью 80 кв. м с 30 сотками земли, газом, колодцем и электричеством.

Фанерные домики в дачных кооперативах на расстоянии 50 км от столицы реально найти за $7–10 тыс. А в 60–70 км от городской черты за $10 тыс. можно купить вполне приличный сельский дом.

Таковой предлагается, к примеру, в Переяслав-Хмельницком р-не (60 кв. м, 10 соток земли, электричество, газ, вода). Стоит отметить, что дачи, расположенные далеко от Киева, за последний год практически не подорожали. Более того, нередко продавцы готовы уступать потенциальному покупателю до 10% от заявленной стоимости.

Современных коттеджей среднего класса (площадь до 150 кв. м, участок 6–10 соток), которые пригодны для круглогодичного проживания, но могут рассматриваться покупателями и как вариант для летнего отдыха, на продажу выставлено значительно больше, чем дешевых дач. Причем за последний год число таких объектов увеличилось, по меньшей мере, на 15%.

Тем не менее цены, хоть и не растут, падать не спешат. Дома, расположенные в непосредственной близости от столицы, выставляются как минимум по $1 тыс./ кв. м. Скажем, коттедж под Борисполем площадью 130 кв. м с участком 10 соток без особых изысков, но с водопроводом и канализацией можно приобрести за $135 тыс.

Такой же объект по Обуховской трассе будет стоить уже не менее $160–170 тыс. Но, как и в случае с более скромными строениями, по мере отдаления от городской черты аппетиты хозяев снижаются. Скажем, дом в 150 кв. м возле Бородянки в 50 км от Киева реально купить за $120 тыс. В этом случае покупатели могут рассчитывать и на более солидные скидки, которые могут достигать 15%.

Где искать идеальный дом

Хотя найти дачу своей мечты не так просто, сделать это все же реально даже покупателям с небольшими бюджетами. Правда, для этого нужно знать, где именно искать. Горожанам, планирующим потратить $20–25 тыс., в агентства недвижимости лучше не обращаться. В их базах данных подобные объекты присутствуют в крайне ограниченном количестве, а качество того, что есть, далеко от совершенства.

Зачастую риэлторы ищут недорогие сельские дома, а затем выставляют их на продажу через свои ресурсы, "приклеив" к цене до 10–15% и не забывая дополнительно попросить комиссионные у потенциального покупателя. Лучшие объекты продаются либо через специализированные издания, либо через интернет-ресурсы ("Авизо", Slando и пр.). В агентства же попадает недвижимость, которую владельцу не удается реализовать длительное время.

Информацию о домах, продающихся в дачных кооперативах, можно получить у председателей этих обществ, причем при правильном подходе у них можно узнать не только всю подноготную о самом объекте (насколько качественно он построен, стоит ли таких денег) и его владельце, но и о соседях. Кроме того, покупка напрямую у хозяина позволит сэкономить на риэлторских комиссионных.

В агентства недвижимости стоит обращаться, если речь идет о покупке коттеджа. Как правило, их собственники подают объявления в первую очередь в специализированные компании, поэтому выбор объектов там наиболее широкий. По приблизительным оценкам "ДС", через агентства недвижимости реализуется лишь 20–30% недорогих дач и до 70–80% коттеджей.

Дачное настроение

Проводить лето в душном мегаполисе согласны все меньше киевлян. В нынешнем году спрос на аренду дач просто зашкаливает, что позволило найти постояльцев даже собственникам откровенных лачуг и хибар, взвинтивших арендные ставки до небес. Самые дешевые дачи в ближайшем пригороде столицы сдаются по $500 в месяц, причем хозяева требуют оплату за весь сезон наперед, т. е. за четыре-пять месяцев.

Но даже таких вариантов на всех желающих не хватает — большинство дешевых домиков предусмотрительные киевляне забронировали еще в начале нынешней весны.

Выбор более комфортабельных коттеджей на рынке заметно шире. Однако и цены там абсолютно другие — $1–4 тыс. в месяц и выше в зависимости от уровня особняка и его месторасположения. Платить такие деньги могут позволить себе не многие.

Поэтому обремененные детьми киевляне все чаще задумываются о покупке собственного летнего домика, тем более что, имея в распоряжении недвижимость за городом, можно не только решить вопрос летнего отдыха, но и ездить туда на выходные в течение всего года, выгодно сдавать в аренду, а позже перепродать.

Только за последний год недорогие дачи под Киевом выросли в цене как минимум на 10% и, скорее всего, будут дорожать и в дальнейшем.

Подобные настроения потенциальных покупателей уже отразились на рыночной статистике. С начала года было продано 2,5 тыс. дач, а до конца сезона данная цифра, по всей видимости, удвоится. Причем спросом пользуется все: начиная от самых дешевых фанерных "скворечников" с удобствами во дворе и заканчивая современными коттеджами.

Если выбор последних просто огромен, то домики бюджетного класса под Киевом давно попали в разряд дефицитных. Это позволяет их владельцам повышать цены. Минувшим летом, имея $20 тыс., покупатель мог перебирать объектами. Теперь же найти хоть какой-то дом в пределах 20 км от столицы за такие деньги проблематично.

Но, отъехав от Киева чуть дальше, покупатель с такой суммой может претендовать уже не просто на фанерный "скворечник" в дачном кооперативе, а на вполне комфортный сельский дом с большим приусадебным участком.