Государство

Жилье по выгодной цене

Делая ставку на первичную недвижимость, застройщики расширяют предложение за счет самых разных видов планировок, разрабатывают оригинальный дизайн и о

Делая ставку на первичную недвижимость, застройщики расширяют предложение за счет самых разных видов планировок, разрабатывают оригинальный дизайн и отделку помещения. Все большую популярность приобретают в новостройках апартаменты под ключ. Компании обеспечивают потенциальным покупателям системы скидок, поощрений, программы по рассрочке либо кредитованию. Растет интерес к достаточно новому виду правоотношений — договору аренды жилья с правом выкупа.

Весенняя оттепель

Хотя строительная отрасль еще не вышла из кризиса, позитивная динамика все же наблюдается. Руководитель отдела маркетинга и PR компании "Интергал-Буд" Юлия Горох констатирует, что объемы продаж первичной недвижимости в 2012 г. существенно выросли: квартир в новостройках впервые было реализовано почти столько же, сколько и на вторичке. Основная причина повышения спроса — высокий уровень цен на вторичном рынке, большой объем предложения устаревшего жилого фонда, отсутствие доступного банковского кредитования на фоне более выгодных условий покупки нового жилья (более низкие цены, особенно на начальном этапе строительства, предоставление рассрочки и пр.) с улучшенными планировками, новыми коммуникациями и инфраструктурой.

Поскольку уровень доходов населения по-прежнему невысок, наиболее востребованными остаются новые одно- и двухкомнатные квартиры в эконом-сегменте. Сейчас сохраняется относительная ценовая стабильность и стоимость может колебаться в основном за счет изменения стадии готовности конкретных объектов, что незначительно влияет на общую ситуацию на рынке недвижимости.

Директор по продажам компании "Трест "Югозаптрансстрой" Михаил Артюхов тоже отмечает растущую популярность первичного жилья — сейчас все больше покупателей отдают предпочтение новостройкам. Эксперт прогнозирует, что, скорее всего, в 2013–1015 гг. структура рынка недвижимости выровняется и спрос распределится поровну между первичным и вторичным сегментами. Как рассказал г-н Артюхов, по данным на февраль, в объекте компании "Трест "Югозаптрансстрой" категории бизнес-класса на Печерске (ЖК "Панорама на Печерске") объем продаж увеличился более чем на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В первую очередь это обусловлено тем, что две секции, которые сейчас выставлены на продажу, имеют лучшие планировочные решения, чем в уже сданных секциях первой очереди. Еще одна причина увеличения продаж — высокая степень готовности объекта. Секции достроены и готовятся к вводу в эксплуатацию, соответственно, они выглядят достаточно привлекательно для покупателей, главным образом с точки зрения минимизации рисков при вложении финансовых средств в новое жилье.

Сейчас строительство новых домов — привилегия лишь самых стабильных и успешных строительных компаний. Если два года продолжали возводить начатые проекты только самые стойкие застройщики, а о том, чтобы начинать что-то новое, и речь не шла, то сейчас ситуация гораздо более оптимистическая. По данным компании "Интергал-Буд", в конце 2012 г. в Киеве было начато строительство свыше 15 новых объектов. Большая часть из них — новые проекты эконом- и бизнес-классов, развитием которых занимаются крупные застройщики.

Михаил Артюхов считает, что в столице будет увеличиваться количество строящихся объектов эконом-класса. Но это не означает, что не будут развиваться бизнес- и премиум-сегменты: сейчас "Трест "Югозаптрансстрой" успешно достроил (но пока не ввел в эксплуатацию) и реализует ЖК бизнес-класса "Панорама на Печерске".

По словам генерального директора компании-застройщика ООО "Днепровская Ривьера" (коттеджный комплекс "Итальянский квартал") Ирины Синкевич, возведение новых объектов зависит от финансовой целесообразности, потенциального спроса, конкурентоспособности новых проектов. Сейчас на рынке достаточное количество жилья разной категории. Некоторые застройщики на основе анализа рыночных показателей структуры спроса, а также с целью минимизации финансовых рисков (которые наступают в случае умень- шения объема, увеличения срока продаж и стоимости строительства) пересматривают концепции строительства того или иного объекта, делая его более финансово доступным для покупателя.

Жилье с изюминкой

Новые тенденции на рынке недвижимости свидетельствую о том, что застройщики стараются привлекать покупателей не только удачными объемно-планировочными решениями и продуманной инфраструктурой жилых комплексов, но и разнообразными приятными дополнениями. Это может быть собственный парк, фонтанный комплекс или оригинальное декоративное оформление территории и фасадов. Тем не менее, как отмечает Юлия Горох, покупатели часто делают выбор в пользу рациональности и удобства. Все большую популярность приобретают квартиры с готовым ремонтом под ключ, как в ЖК "Яскравий" и "Парковые озера" компании "Интергал-Буд". Выбирая такой вариант, покупатель приобретает квартиру с полной отделкой, кухонным гарнитуром и сантехникой, полностью готовую для проживания. Это позволяет сэкономить время, деньги и сделать процесс переезда более комфортным.

По словам Ирины Синкевич, в связи с достаточно высоким уровнем конкуренции на рынке жилищного строительства застройщики стремятся продемонстрировать свои преимущества: используют при строительстве прогрессивные материалы, новейшие технологии, предлагают развитую инфраструктуру, создают собственную сервисную службу с достаточно широким спектром оказываемых услуг. Они расширяют предложение за счет самых разных видов планировок (в том числе свободных), предлагают квартиры разной площади, разрабатывают оригинальный дизайн и отделку помещения. К тому же с целью ускорения процесса реализации строящейся недвижимости застройщики внедряют системы скидок, поощрений, программы по рассрочке либо кредитованию. На данный момент растет интерес как со стороны застройщиков, так и со стороны потенциальных покупателей к достаточно новому виду правоотношений — договору аренды жилья с правом выкупа.

По мнению Михаила Артюхова, квартиры под ключ — это хорошее решение для эконом-сегмента. Такой тренд уже появился в Украине и, похоже, будет пользоваться все большей популярностью. В бизнес-сегменте такие предложения от застройщиков практически не встречаются — очевидно, на данный продукт просто нет спроса. "В нашей новостройке бизнес-класса мы сделали шоу-рум, который уже сейчас можно приобрести. С другой стороны, мы готовы организовать такой же ремонт для покупателя любой квартиры в нашем новострое", — рассказывает г-н Артюхов.

Ставка на старину

На сегодняшний день на вторичном рынке жилья ситуация довольно сложная. Отсутствие лояльных кредитных программ вынуждает многих покупателей приобретать квартиры с заведомо плохими условиями для проживания. Ведь старые дома, как правило, имеют изношенные инженерные системы, реконструкция которых может привести к совершенно непредсказуемым последствиям. По словам Ирины Синкевич, главными факторами при выборе жилья на вторичном рынке недвижимости являются соотношение цены и качества, транспортная доступность, расположение, наличие определенного набора объектов социальной инфраструктуры.

Михаил Артюхов отмечает, что в сегменте вторичной недвижимости наибольшим спросом пользуется Печерский район. Здесь актуальны все квартиры — от однокомнатных и выше. Далее по популярности идут Шевченковский, Голосеевский, Оболонский и Соломенский районы. В них чаще всего запрашивают двух- и трехкомнатные квартиры. В Дарницком, Днепровском, Святошинском районах и на Подоле популярны одно- и двухкомнатные квартиры.

Застройщики стали лояльнее

При формировании ценовой политики строительные компании в первую очередь учитывают уровень спроса и предложения в конкретных районах города, а также собственные затраты на возведение жилья, отдельные особенности проектов (класс, расположение, инфраструктуру). По словам Юлии Горох, при определении цены квадратного метра первичной недвижимости большое значение имеет степень готовности объекта. Разница в цене между зданием на начальном этапе строительства и перед сдачей в эксплуатацию может составлять около 15-20%.

Эксперты сходятся во мнении, что цены на строящуюся жилую недвижимость не претерпят в ближайшем будущем существенных изменений. Ценовая политика определяется рынком и основывается на расчетах экономической эффективности проекта. Как рассказывает Ирина Синкевич, на формирование стоимости жилья большое влияние оказывают применяемые материалы и технологии, качество инженерных систем и пр. Маркетинговая стратегия предприятия-застройщика позволяет определить правильный вариант позиционирования объекта и, соответственно, портрет потенциального покупателя, его потребительские требования, и на основании этого установить адекватную ценовую политику. Самые высокие цены наблюдаются у застройщиков, позиционирующих свои объекты как уникальные, в которых сочетаются оригинальная концепция, месторасположение, развитая инфраструктура, лучшие современные материалы, инновационные инженерные системы. На ценообразование объекта в значительной степени влияет также окружающая застройка и экология (например, расположение в зеленой зоне, возле какого-либо водоема или, наоборот, — наличие поблизости вредных производств). Упомянутые факторы будут в значительной степени влиять на стоимость квадратного метра объектов как на первичном, так и на вторичном рынке.

Разнообразные скидки и специальные предложения способны привлечь большее количество покупателей. Но реальные скидки, которые предлагают сейчас застройщики потенциальным покупателям, как правило, небольшие. Зачастую они устанавливаются на начальных этапах строительства, однако не стоит забывать о том, что низкая цена квадратного метра экономически необоснована, поэтому необходимо адекватно оценивать риски при покупке слишком дешевой недвижимости.

По данным компании "Интергал-Буд", в зависимости от проекта от 40 до 65% квартир на первичном рынке продаются в рассрочку. Так, компания "Интергал-Буд" предоставляет покупателям при покупке квартиры несколько вариантов рассрочки: до ввода домов в эксплуатацию либо до 2,5 года после ввода в эксплуатацию. Также действует гибкая система скидок в зависимости от типа квартиры и размера первого взноса. В данный момент действуют весенние скидки на квартиры в строящемся доме по улице Саперно-Слободской и в ЖК "Яскравий".

Новинки сезона

Юлия Горох рассказывает, что в 2012 г. компания "Интергал-Буд" начала реализацию жилого дома и торгового центра по улице Саперно-Слободской, а также жилого комплекса бизнес-класса "Малахит" по улице Сурикова, 3. В 2013 г. компания планирует предложить покупателям сразу несколько новых проектов, два из которых расположены в центральных районах города: на улицах Андрющенко и Мельникова. Эти объекты ориентированы на покупателей, подыскивающих качественное жилье с комфортными рациональными планировками в престижных районах Киева с развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Ведутся работы по проектированию жилых комплексов на улице Демиевской и на Позняках. Также компания "Интергал-Буд" продолжает строительство следующих очередей уже хорошо зарекомендовавших себя на рынке ЖК "Яскравий" и "Парковые озера".

По словам Ирины Синкевич, хотя преобладающим типом застройки в Киеве остаются многоэтажные дома, в последнее время наблюдается спрос на так называемое "городское жилье" — таунхаузы, одной из отличительных особенностей которых является наличие собственного земельного участка. Это абсолютно новый продукт на рынке недвижимости, потребителями которого могут быть семьи, желающие улучшить качество и комфортность жизни. Цена таких объектов зависит от многих факторов: находится таунхауз в составе коттеджного поселка или это автономная застройка, удаленность от центра города, транспортная доступность, общая охраняемая территория, наличие объектов инфраструктуры, позволяющих удовлетворить потенциального покупателя. Таунхаузы от компании "Днепровская Ривьера" построены полностью по технологии индивидуального дома в рамках целостной коттеджной застройки в городской черте на берегу Днепра. Месторасположение является одним из существенных преимуществ такой застройки. Кроме того, таунхаузы отличаются изысканностью архитектурного стиля, надежностью внедренных инженерных систем и конструктивных решений, высоким качеством используемых при строительстве материалов, наличием собственной эксплуатационной службы для комфортного проживания. При продаже объектов недвижимости, входящей в состав комплекса, предлагаются скидки и рассрочка путем заключения договора аренды с правом выкупа.