Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Банкиры подсчитывают прибыль от недвижимости

Понедельник, 6 Сентября 2004, 00:00

Кредитование покупки недвижимости еще в 2004 г. затмит своих «собратьев» по потребительским займам (автокредитование и рассрочку). Предпосылки к двукратному росту до конца года, прогнозируемому сейчас финансистами, появились в последние пару месяцев. На «золотую жилу» банки попали сразу после того, как, предвкушая затишье на рынке кредитования авто из-за весеннего удорожания иномарок, стали перекладывать свои активы в ипотеку.

Гривня подешевеет
Весь август ипотечный рынок ждал определенности. Решающую роль здесь играл Национальный банк, от которого на протяжении прошлого месяца ожидали последней редакции правил по валютному кредитованию. Порядка 90–95% ипотечных займов берутся гражданами в иностранной валюте, поэтому обещаемые НБУ ограничения по валютному кредитованию в первую очередь ударили бы по ипотечному рынку.

Можно понять облегчение финансистов, которым на прошлой неделе сообщили, что центробанк не будет усложнять получение займов в СКВ лицам, не имеющим документально подтвержденных валютных поступлений. «Нацбанк уже отправил в Минюст согласованное с банками постановление №411, которым упорядочивается резервирование под активные операции. В этом постановлении мы отказались от идеи ухудшения условий кредитования в иностранной валюте, а пошли по пути улучшения кредитования в национальной валюте», — сообщил на прошлой неделе и. о. председателя Национального банка Арсений Яценюк.

Новым документом предполагается изменить порядок формирования резервов при кредитовании. НБУ планирует разрешить финучреждениям учитывать при расчете резервов 50% залога по ипотечному кредиту в валюте, а по гривневым займам повысить этот показатель до 70%. Кроме того, постановлением прописано право заемщика предоставлять в залог имущественные права на строящееся жилье. Под подобные операции будет браться достаточно либеральная резервная ставка — 50%. Нацбанк намерен смягчить требования и к займам, залогом по которым выступают депозиты: если валюта вклада совпадает с валютой кредита, то под него не формируется резерв, в противном случае на счете в НБУ придется заморозить 20% суммы кредита.

Ожидается, что вышеперечисленные новации создадут предпосылки к удешевлению займов в нацвалюте. «После вступления в силу нового постановления должна уменьшиться стоимость гривневого кредита, поскольку по займам в нацвалюте будут формироваться меньшие резервы», — считает Арсений Яценюк.

Имущественные права не признают
Впрочем, не обошлось и без неприятных сюрпризов. В то время как Нацбанк раскрепощал кредитный рынок, Министерство юстиции создавало на нем новые преграды. Начинания Минюста могут серьезно изменить структуру рынка, поскольку их законодательное утверждение существенно усложнит работу на первичном рынке. В частности, министерство разработало новый законопроект, которым финучреждениям запрещают кредитовать под залог имущественных прав на недостроенное жилье. Тем самым предполагается перечеркнуть программы целого ряда коммерческих банков, которые работают на основании генеральных соглашений с застройщиками. «Так действуют «Аваль», Укрсоцбанк, Укргазбанк, «Аркада» и другие. Эта схема позволяет застройщикам существенно наращивать объемы продаж квартир и получать авансовые средства на возведение объектов. После введения запрета на закладывание имущественных прав можно ожидать падения продаж у застройщиков, вплотную работающих с банками. Строительным компаниям ничего не останется, как выдумывать новые схемы финансирования сооружения жилья за счет взносов вкладчиков», — отметил в разговоре с «ДС» директор АН C.I.T. Эдуард Бразас.

Инициативу Минюста поясняют противоречием между законами «Об ипотеке» и «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах». Противоречие содержится в самом понятии — «ипотека». «В данном случае основные понятия, на мой взгляд, должны определяться базовым законом «Об ипотеке», которым определено, что под ипотекой подразумевается залог недвижимого имущества. А, как известно, имущественные права на любой объект являются движимым имуществом, которое, соответственно, не может быть предметом ипотеки», — пояснил для «ДС» законодательную коллизию исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Сергей Волков.

Еще одна проблема, возникающая при кредитовании под залог имущественных прав — это оформление залогов в реестрах. Ведь движимые и недвижимые залоги регистрируются в разных реестрах — в Государственном реестре обременений движимого имущества и Государственном реестре ипотек. «Могут возникнуть процедурные трудности: необходимость перезаключения «движимого» договора на «ипотечный», регистрации ипотеки в реестре. Опять же, когда идет регистрация объекта недвижимого имущества в БТИ, то, согласно действующему законодательству, она может занять 14 дней. А это дополнительный риск — две недели имущество будет «зависать», и возникнет неопределенность в вопросе права собственности на него. Банк окажется не защищенным перед заемщиком. Для банков будет затруднен механизм отчуждения имущественных прав на будущий объект недвижимости в случае дефолта заемщика. Выходом из ситуации может быть другая законодательная норма, определяющая переход от залога имущественных прав на будущий объект недвижимости к ипотеке этого же объекта», — прокомментировала для «ДС» ситуацию начальник управления кредитной политики ОАО «Первый Инвестиционный Банк» Елена Андроник.

Объемы удвоятся
Однако законодательные прорехи не отвадили банкиров от строительных компаний, и финансисты продолжают подписывать с ними соглашения. «В этом месяце мы заключили договоры с компаниями «Т.М.М.» и «Киевгорстрой-1». В настоящее время проведены переговоры и готовится подписание договора о сотрудничестве еще с несколькими строительными организациями. Среди них ООО «Киеввысотстрой», НПО «Будсервіс», ООО «Гарантбуд», СК «Гранит», ООО «Экобуд» и другие», — сообщил «ДС» начальник центра ипотечного кредитования Киевского центрального филиала банка «Аваль» Виктор Высоцкий.

Вместе с тем финансисты продолжают семимильными шагами наращивать свои кредитные портфели. Делают это, как правило, двумя способами — удешевляя кредитование (в среднем по системе оно опустилось в цене на 1%) и удлиняя сроки. «В первом полугодии на ипотечном рынке наблюдалось затишье, но с мая рост продолжился. Всего с начала года портфель ипотечных кредитов нашего банка увеличился на $20 млн, составив $40 млн. Таким образом, доля ипотечных кредитов в структуре кредитного портфеля физических лиц выросла с 24 до 28%», — рассказал «ДС» начальник управления розничного кредитования АКИБ «УкрСиббанк» Иван Истомин.

Интерес к кредитованию покупок недвижимости объясняется просто. Изучив два главных потребительских рынка (ипотека и автокредитование), финансисты сошлись во мнении, что выдача займов под покупку недвижимости — наименее рисковый вид операций. А потому для большинства именно она станет приоритетом. «Из нашего опыта могу сказать, что заемщики, приобретающие недвижимость, более ответственны, чем граждане, берущие кредит на покупку авто. Невозвраты здесь минимальны. Поэтому ипотека — наименее рисковое направление, и мы намерены его серьезно развивать. Если за последние три месяца удельный вес ипотечных кредитов в портфеле потребительского кредитования банка вырос с 20 до 30%, то до конца года он может достичь 50%», — отметил в интервью «ДС» начальник отдела кредитования физических лиц банка «Финансы и Кредит» Евгений Мецгер.

Прыти отечественным финансистам добавит и нарастающая конкуренция со стороны иностранцев, которые все активнее кредитуют покупки недвижимости. Причем они не обделяют вниманием заемщиков, предоставляя кредиты и предпринимателям, и физическим лицам. Особенно в этой части преуспел ПроКредит Банк, который работает и как агент по линии своего акционера Western NIS Enterprise Fund, делающего ставку на кредитование рядовых граждан, и самостоятельно, обслуживая малый и средний бизнес. «Мы ощутили увеличение спроса на ипотечные кредиты со стороны предпринимателей, которые активно берут займы под покупку как коммерческой, так и жилой недвижимости. Нередко речь идет о покупке дорогой недвижимости, которая стоит порядка $100 тыс. Если раньше мы рассматривали 1–2 ипотечных кредита в месяц во всем банке, то теперь выдаем 8–10 подобных займов только в киевских отделениях», — рассказал «ДС» руководитель отдела развития бизнес-клиентов Киевского центрального отделения ПроКредит Банка Евгений Заиграев.

В целом, по оценкам финансистов, до конца года объемы кредитования покупок должны увеличиться в 2–2,5 раза. Таким образом, удельный вес кредитных продаж в общем объеме продаж недвижимости вырастет с нынешних 15–20 до 35–40%.