Дачный ренессанс. На рынок загородной недвижимости вышла зажиточная столичная молодежь
С наступлением плюсовой температуры количество сделок на рынке пригородного жилья увеличилось по сравнению с зимними показателями на 30%, а цены выросли в среднем на 10%. Но уже к концу года стоимость на отдельные виды загородного жилья может значительно упасть.
Дорогая прописка
По словам директора агентства недвижимости "Альянс-Брок" Андрея Сокура, покупатели все еще имеют довольно большой выбор. Так, желающие приобрести коттедж в нижнем ценовом сегменте ($100–200 тыс.) могут сегодня выбирать из около двухсот объектов, имеющихся в наличие на рынке (большая часть из которых представляет собой дома в сельских населенных пунктах). В ценовом диапазоне выше среднего (коттеджи по цене до $400 тыс. с целевым назначением земли "под жилищное строительство" и возможностью прописки в таком доме) покупатели смогут выбрать из порядка 100–150 объектов. Эксклюзивных же домов (стоимость свыше $2 млн) сейчас на рынке насчитывается около двух-трех десятков. Наибольший выбор потенциальному покупателю предлагает сегмент недорогих дач и дачных домиков (от $6 до $150 тыс.), которых в предложениях столичных агентств недвижимости и газет бесплатных объявлений насчитывается до 300–400.
"Принципиальным отличием между коттеджами и дачами является то, что земля под коттеджем имеет целевое назначение "под жилищное строительство" и предусматривает возможность прописки живущих по этому адресу. Более субъективной, но важной потребительской составляющей различий является еще и то, что под коттеджем может быть и 40, и 60 соток земли, а под дачей не больше 6–12", — говорит г-н Сокур. Эти сегменты рынка загородной недвижимости пользуются спросом у разных покупателей. Коттеджи преимущественно приобретают представители политической и культурной элиты, региональные и столичные топ-менеджеры с хорошим ежемесячным доходом, собственники различных предприятий, их директорский состав и частные предприниматели. Дачи и дачные домики пользуются спросом у людей предпенсионного и пенсионного возраста, которым такое жилище приобретают, как правило, их дети. "Покупатель самых дешевых коттеджей — $100–150 тыс. — значительно помолодел. Еще год-два назад средний возраст наиболее активных из них составлял 35–40 лет, то сегодня приобретают землю под индивидуальное строительство семейные молодые люди в возрасте 28–35 лет со стажем совместной жизни 1–5 лет и средним уровнем доходов около $1,5 тыс. в месяц. Обычно у них в наличии есть как минимум один автомобиль. Практически всегда такая семья имеет собственное жилье в городе или проживает совместно с родителями, но хочет иметь свой загородный дом в 15–20-километровой зоне от Киева и согласна кредитоваться", — рассказывает учредитель АО "Полесье" Анатолий Осадчий. Средний ценовой сегмент рынка загородной недвижимости — коттеджи стоимостью $200–400 тыс., по мнению экспертов, пользуется спросом у топ-менеджеров успешных компаний, банковских служащих, частных предпринимателей и т. п., то есть людей, имеющих ежемесячный доход от $5 тыс. Покупатели с доходом свыше $10 тыс. в месяц, по словам риэлторов, предпочитают жилье по цене порядка $700 тыс в цивилизованных и разрекламированных коттеджных городках.
"Спрос на дома в коттеджных поселках сегодня увеличился. Это вызвано, на мой взгляд, тем, что на рынок загородного жилья приходит все больше людей, обладающих немалыми средствами", — сообщил г-н Сокур. Что касается наиболее дорогих — стоимостью от $2 до $5 млн, то, по словам директора агентства недвижимости RED Ярослава Цуканова, их основной потребитель на сегодняшний день не изменился — это по-прежнему самая богатая прослойка политической и бизнес-элиты столицы.
Между Обуховым и "Варшавкой"
Как отмечает Ярослав Цуканов, наибольший уровень предложения во всех сегментах рынка загородного жилья сегодня дают местности между Обуховской и Варшавской трассой. "В этой части пригорода расположено очень много населенных пунктов, чего нельзя сказать о Броварском, Бориспольском, Вышгородском направлениях, где их всего по 3–5, а остальное пространство занимают леса. Кроме того, большая часть обеспеченного населения столицы, которая и является основным потребителем рынка загородного жилья, живет на правобережье, а, следовательно, в транспортном отношении эти направления им более удобны", — говорит г-н Цуканов.
По мнению эксперта, структура территориальных предпочтений на рынке загородного жилья в принципе соответствует структуре предложения. По-прежнему, уже на протяжении многих лет, покупатели больше всего интересуются Обуховским направлением, далее следуют Одесское и Житомирское и окрестности сел Старые и Новые Петровцы.
По словам специалиста, минимальные цены в этих направлениях начинаются с $200–250 тыс. за домовладение, включая земельный участок. "Сегодня средняя стоимость коттеджа в районе Козина составляет $0,5–1,5 млн. Средняя цена в остальных поселках в районе Новообуховской, Одесской и Житомирской трасс составляет $300–500 тыс., в районе Новых и Старых Петровцев коттеджи оцениваются в среднем в 300–400 тыс., в менее расхожих, но все же популярных местах — вокруг Вишенок, Боярки, Ирпеня, в $200–300 тыс.", — рассказывает Ярослав Цуканов.
Как сообщил эксперт, гораздо дешевле для потребителя сейчас может обойтись строительство собственного коттеджа на приобретенном участке в этом районе. "Стоимость возведения добротного домовладения со всеми отделочными работами и ландшафтным дизайном составляет на сегодня порядка $600–700 за кв. м, коробку же с крышей вполне реально построить за $300 за кв. м, таким образом, наиболее востребованный метраж в 150 кв. м на приобретенном участке можно возвести за $100 тыс.", — полагает г-н Цуканов.
По ценовым характеристикам, по информации риэлторов, наиболее популярны сейчас коттеджи в диапазоне от $100 до $120 тыс. "Если бы такое предложение было в достаточном количестве, оно бы разлетелось, как горячие пирожки, — говорит Ярослав Цуканов. — Тем не менее настоящих современных коттеджей на нормальном по величине земельном участке сегодня попросту нет: за последние три года ни один девелопер не начал осваивать проект с такого рода жильем, к тому же частным образом еще пару лет назад строили совсем другие коттеджи — площадью от 400 кв. м, которые и стоят соответственно $350–400 тыс. за домовладение".
Большое будет дешеветь
Эксперты сходятся во мнении, что цены на коттеджи, дачи и землю под застройку для конечного потребителя будут вести себя по-разному: хорошее предложение продолжит неуклонно дорожать, в то время как неликвид понизит свою рыночную стоимость. "Можно однозначно сказать, что и дачи, и коттеджи, которые обладают тремя основными характеристиками: хорошей транспортной доступностью, проложенной дорогой и коммуникациями, приятными видовыми характеристиками продолжат дорожать, в то время как остальные объекты не будут особо востребованы — в результате некоторые собственники могут снизить на них цену", — рассказывает г-н Цуканов, отмечая, что в первую очередь понижение цен может коснуться самых крупных по метражу объектов (от 400–500 кв. м), расположенных в не очень удачных местах. "Если сегодня средняя цена домовладения составляет порядка $900–1,4 тыс. за кв. м усадьбы плюс земельная составляющая, то уже к концу сезона большие дома могут потерять до 20% этой стоимости, хотя цена земли под ними вряд ли изменится", — сообщил он.
По мнению же Андрея Сокура, помимо домов с вышеперечисленными характеристиками за сезон в цене существенно могут прибавить и дома в так называемых стихийных коттеджных городках — до 20–30% от сегодняшней стоимости. "Этой весной и летом будет расти стоимость коттеджей среднего ценового диапазона" — отмечает он.
