Арендаторы устремились в центр. Столичному бизнесу понравились "самодельные" офисы в центральных районах Киева
Начало весны отметилось для рынка непрофессиональных офисных помещений столицы двумя противоречивыми тенденциями: снижением на 9–20% цен на периферийные помещения и ростом на 13–15% — в центре города.
Емкость рынка непрофессиональных офисных помещений в Киеве составляет порядка 4 млн кв. м. По словам генерального директора компании Global Solutions Сергея Тумасова, к этому сегменту относят офисы в составе админзданий, помещения на первых этажах в новостройках и во вторичном фонде (уже переведенные в нежилые) и офисы, расположенные в квартирах.
Со второй половины февраля риэлторы констатируют увеличение спроса со стороны арендаторов непрофессиональных офисных помещений на 15–20%. По словам директора АН "Альянс-Брок" Андрея Сокура, в связи с возросшей активностью арендаторов столичные риэлторы уже отметили повышение арендных ставок на офисы, расположенные в центральных и прилегающих к ним районах столицы, на 13–15%. Если еще в начале года можно было снять помещение, например, возле Крещатика, за $35 за кв. м/мес., то сегодня за него просят уже $40 кв. м/мес.
По словам эксперта, такое изменение ставок вызвано тем, что компании, вопреки многолетним прогнозам именитых консультантов, продолжают рваться исключительно в центр. "Это, прежде всего, торговые организации, турагентства, финансовые структуры, агентства недвижимости, рекламные и консалтинговые агентства, страховые компании, юристы и представительства международных и региональных компаний", — отмечает г-н Сокур.
По мнению эксперта, наибольшим спросом у таких арендаторов пользуются сегодня помещения метражом 100–200 кв. м в центре, приближенных к нему районах, желательно с отдельным входом, по цене до $40 кв. м/мес. Хотя максимальная стоимость непрофессиональных офисов в столице составляет $45–55 за кв. м/мес. за неспециализированные офисные помещения в самом центре города, в частности на улице Крещатик и в Музейном переулке.
Устойчивым спросом в приближенных к центру районах пользуются помещения в админзданиях и офисы-квартиры. "Например, в сегменте "самодельных" офисных центров сегодня царит настоящий ажиотаж: арендаторы просто выметают с этого рынка любой неликвид, а предложений очень мало. Аренда одного офиса в таком "самодельном" офисном центре может быть на $1–5 тыс. дешевле, чем цена за аналогичные площади в том же районе, но в составе профессионального бизнес-центра", — говорит генеральный директор компании ASTERA в Киеве Андрей Плюгин. "Собственники пользуются тем, что арендаторам невыгодно переезжать с насиженного места и заново делать подходящий для них ремонт, и также "с потолка" поднимают цены", — добавляет Андрей Сокур.
В то же время самые дешевые предложения на окраинах города потеряли свою привлекательность. "Мы зафиксировали падение ставок на периферийные офисы на 9–20% — если где-нибудь на массиве в начале года собственники оценивали их в $22–25 кв. м/мес., то сегодня такое помещение уже можно снять за $20 кв. м/мес.", — отметил г-н Сокур. Офисы для самых непритязательных арендаторов могут обойтись еще дешевле. "Сегодня минимальная ставка составляет в столице $8 за кв. м/мес. Это может быть подвальное помещение, административный офис без ремонта в удаленных от центра районах или же квартира без мебели далеко от метро", — подчеркнул директор агентства недвижимости C. I. T. Эдуард Бразас.
Эксперты практически единодушно сходятся во мнении, что будущее поведение рынка непрофессиональных офисов будет всецело зависеть от деловой активности, которая установится в столице после парламентских выборов. "До выборов на рынке станет царить относительное затишье, которое будет диктовать стабильность. Но так как дефицит офисных помещений все-таки существует, то незначительный (10–15%) рост цен в принципе возможен уже во втором полугодии", — рассказал г-н Бразас.
По мнению же руководителя отдела маркетинга компании развития проектов "Киев–Донбасс" Андрея Вирченко, с развитием рынка профессиональной офисной недвижимости и сдачей в эксплуатацию запланированных объектов цены на неспециализированную офисную недвижимость будут находиться на уровне показателей января 2006 г. "Рост возможен на площади в объектах, которые расположены в "проходном" месте или возле существующих транспортных и торгово-деловых узлов. Уровень роста составит 5–8%, что будет соответствовать увеличению цен в профессиональных проектах", — отмечает г-н Вирченко.
