Игрушечная столица

Розничный бизнес в столице попал в сложное положение. Интерес спекулянтов, перекинувшийся с жилья на коммерческую недвижимость, взвинтил цены на торговые помещения в центре Киева до предела. Инвесторы уже вкладывают деньги в магазины и кафе исключительно из соображений престижа, не ожидая отдачи в ближайшие 15–20 лет. Обычные предприниматели, привыкшие зарабатывать на торговле, не могут из-за нехватки площадей расширить свой бизнес.

Опасная активность
Риэлторы отмечают колоссальный интерес к этому сегменту рынка инвесторов, не имеющих отношения к торговле и рассматривающих киевские магазины лишь как способ размещения свободных средств. По словам консультанта АН RED Ярослава Цуканова, сегодня такими инвесторами приобретается больше половины всех непрофессиональных торговых объектов. "Непосредственно торговцам, особенно средней руки, практически нереально конкурировать со столичными чиновниками и просто миллионерами, среди которых стало модно вкладывать свободные миллионы в торговую недвижимость. Торговые компании не имеют возможность вымывать свои оборотные средства, покупая торговую недвижимость по сложившимся ценам", — комментирует г-н Цуканов.

Причем подобные инвесторы соревнуются фактически сами с собой. Увидев перед собой покупателей, для которых цена не имеет значения, продавцы в свою очередь начали безбожно ее взвинчивать. По информации руководителя отдела коммерческой недвижимости АН "Планета Оболонь" Елены Негуляевой, сейчас средняя стоимость торговых помещений достигла в окраинных районах столицы $3–4 тыс./кв. м, в центральных — $5–7 тыс./кв. м, на Крещатике же и прилегающих улицах цены колеблются от $15 до 25 тыс./кв. м, тогда как полгода назад средняя стоимость таких помещений на окраинах была на уровне $2–2,5 тыс./кв. м, в центральных районах — $4–5 тыс./кв. м, на Крещатике и прилегающих улицах — $6–10 тыс./кв. м. Тем не менее активность покупателей в несколько раз превышает спрос. "По сравнению с нынешней зимой спрос вырос в пять раз, по сравнению с мартом прошлого года он выше на 40–50% на помещения в центре, а в популярных местах сейчас превышает предложение в четыре-пять раз", — рассказывает генеральный директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур.

Фаворитом продаж по-прежнему остается центр и любые проходные места, в первую очередь возле станций метрополитена и популярных крупных ТЦ. По словам г-на Сокура, помещения, пригодные под торговлю, например, возле таких ТЦ, как "Караван", "Променада-Центр", "Аладдин", стоят в среднем в два раза больше, чем аналогичные на соседних улицах и исчезают в течение нескольких дней. Похожая ситуация наблюдается и с объектами, расположенными в непосредственной близости от станций метрополитена. Наиболее популярны у покупателей такие станции, как "Дарница", "Левобережная", "Нивки" и "Дружбы Народов". Но и рядом с другими станциями помещения под торговлю будут стоить в 1,5–2 раза дороже, чем в среднем по кварталу. "Такие площади не задерживаются на рынке, несмотря на то что квадратный метр возле станции метро "Левобережная" уже оценивается в $5,5–6 тыс.", — говорит г-н Сокур.

Музей под открытым небом
С помещениями на Крещатике и в ближайших окрестностях (в начале ул. Б. Васильковской и на пл. Льва Толстого) сегодня сложилась парадоксальная ситуация. Если полгода назад покупателей отпугивали цены на площади под торговлю в $10 тыс./кв. м, то сейчас они спокойно реагируют на цены на уровне $20–25 тыс./кв. м, но выбирать не из чего. По словам г-жи Негуляевой, особым спросом пользуются помещения площадью 30–60 кв. м, с отдельным входом и витринами. "Для таких помещений цена порой не имеет значения — роль играет лишь их месторасположение, но подобные предложения весьма дефицитны", — информирует Елена Негуляева.

По словам генерального директора АН "Траектория" Сергея Клименко, отсутствие предложения объектов в самом центре связано с тем, что сдача в аренду помещения на Крещатике и без продажи дает владельцу очень высокую прибыль, и продавать такие магазины не имеет смысла. Риэлторы отмечают, что при подобном уровне цен — $20–25 тыс. за кв. м ($2–2,5 млн за небольшой магазин в 100 кв. м) покупка помещений становится сугубо имиджевой — срок окупаемости таких объектов растягивается на неопределенное время. "Но торговцы стоят за такими магазинами в длинной очереди лишь потому, что иметь свою торговую марку в самом центре — это престижно", — говорит Сергей Клименко. С этим мнением согласен и Ярослав Цуканов, который отмечает, что желающие приобрести помещение на Крещатике не отягощены вопросами денег и сроками окупаемости. "Таких покупателей волнует лишь вопрос их присутствия на самой престижной торговой линии Киева", — подчеркивает г-н Цуканов.

В качестве одной из последних таких чисто имиджевых покупок, которой вряд ли суждено окупиться, риэлторы приводят в пример сделку по приобретению под семейный бизнес (прокат свадебных платьев) помещения в приближенном к Крещатику районе, стоимостью в $3 млн ($15 тыс. за кв. м). "Чтобы окупить, как того требуют законы экономики, стоимость данного объекта, необходимо заниматься здесь прокатом платьев более 20–30 лет, и даже в течение подобного срока прибыль от такого бизнеса вряд ли покроет сумму сделки. Однако покупателями выступили состоятельные люди, которые рассматривали помещение как простое подтверждение их статуса, необходимое им для престижа", — сообщил "ДС" представитель одной из риэлторских компаний.

Эксперты прогнозируют, что подобный ажиотаж уже в ближайшем будущем приведет к тому, что Крещатик, начало Большой Васильковской и прилегающие к ним улицы окончательно превратятся в длинный ряд имиджевых бутиков, вытеснив оставшиеся здесь немногочисленные гастрономы и иные малоприбыльные объекты. Вслед за этими улицами, по мнению Ярослава Цуканова, аналогичная судьба постигнет и улицы Эспланадную, Институтскую и Сагайдачного, где сегодня еще можно найти хоть какое-то предложение по приемлемым ценам.

Цены будут расти
Риэлторы сходятся во мнении: несмотря на то что спрос на непрофессиональные торговые объекты сейчас существует во всех районах столицы, на помещения в непроходных местах он практически равен нулю, хотя цены на такие площади обычно в 1,5–2 раза ниже среднерыночных. Например, в одном и том же Соломенском районе магазин на Воздухофлотском проспекте, по свидетельству экспертов, был продан в течение месяца по цене в $4 тыс. за кв. м, в то время как расположенный на расстоянии 1 км от него по улице Курской подобный объект не может продаться уже более полугода при стоимости $2,2 тыс. за кв. м лишь потому, что Курская — это тихая улица с односторонним движением.

Тем не менее цены даже на невостребованные предложения, по свидетельству риэлторов, продолжают расти. Собственники поднимают их, ориентируясь на общий рост показателей рынка.

Не отстают от частных владельцев и застройщики, которые также поднимают цены на встроенные помещения в новостройках вне зависимости от расположения последних. Так, по данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании "Київ Житло-Iнвест", за год средняя стоимость 1 кв. м нежилых помещений в новостройках в зависимости от сегмента подорожала на 20–80% и на сегодняшний день составляет в объектах эконом-класса $2 тыс. за кв. м, бизнес-класса $2,6 тыс. за кв. м, премиум-класса — $5,86 тыс. за кв. м.

Риэлторы практически едины в том, что рост цен продолжится. Согласно прогнозам Сергея Клименко до конца года нежилые помещения столицы подорожают еще на 30–40%. Эксперты же АН "Планета Оболонь" прогнозируют, что помещения под торговлю на окраинах до конца года подорожают на 20%, в центре — до 40%.

Стоимость продажи торговых помещений в Киеве

Район, улица

 $/кв. м

 Начало ул. Б. Васильковской

 до 9000

 Печерск

4500–6500 

 Оболонь

3500–4500

 Академгородок

3500–4000 

 Харьковский

3000–4000 

 Подол

5000–25000 

 Лесной массив

2200 

 Троещина

2500 

 Борщаговка

2500–3200 

По данным риэлторских компаний