Сельская альтернатива. Бородянка и Ворзель становятся новыми центрами строительства жилья
Погнавшись за сверхприбылями, пригородные застройщики оказались в более сложной ситуации, чем их столичные коллеги. Если в Киеве наблюдается хотя бы небольшой спрос, то за его пределами царит полный штиль. Стоимость новостроек в Вишневом или Броварах практически сравнялась с Киевом, из-за чего потенциальные покупатели либо приобретают недвижимость в столице, либо уходят в дальние районы области, где жилье обходится на 30–40% дешевле.
Таинственное исчезновение покупателей
Киевляне и приезжие перестали приобретать жилье в пригороде столицы. По сведениям "ДС", с марта по сентябрь девелоперы сумели реализовать квартиры только в двух из 24 объектов, тогда как ранее в новом доме они расходились в течение полугода. Это подтверждают и официальные данные компаний-застройщиков. По информации ПФК "Новобудова", в нынешнем сентябре спрос на 35–50% меньше, чем год назад. По словам руководителя инвестиционного отдела компании Дмитрия Колисныка, это вызвано общим застоем на рынке жилой недвижимости и политическим кризисом в стране. "Покупатели жилья в пригороде не разбираются в особенностях политической ситуации и традиционно не склон-ны приобретать его накануне выборов, не будучи уверенными в том, что после них их финансовое положение не ухудшится", — говорит г-н Колиснык.
Дополнительной причиной снижения спроса стали проблемы с получением кредитов под залог строящейся недвижимости, связанные с ужесточением политики банков. По данным экспертов, 90% компаний, возводящих дома в пригороде столицы, не сумели заключить с финучреждениями генеральные договоры на подобное кредитование. А без этого документа финансисты отказываются выдавать займы потенциальным покупателям. В то же время не менее половины желающих обзавестись квартирой в Киевской области не могут сделать это без помощи банка.
Как отметил председатель правления Банка НРБ Владислав Кравец, на сотрудничество сегодня могут рассчитывать разве что застройщики, имеющие с финучреждением одних акционеров. "В противном случае банки выдвигают весьма жесткие требования к компаниям: наличие опыта работы на рынке (не менее трех лет), весомая доля собственных вложений в проект (не меньше 50% его стоимости, ранее — 25–30%), и тщательно проверяют их финансовое состояние, поскольку при таком кредитовании финучреждение до конца не может быть уверено в том, что жилой дом достроят", — рассказывает г-н Кравец.
Взять же кредит под залог другого имущества (квартиры, автомобиля и т. д.) большинство потенциальных покупателей новостроек в пригороде, по утверждению аналитиков, не могут из-за отсутствия такового (многие из них — это молодые семьи).
Испугались аферистов
Немаловажную роль в резком снижении количества продаж, по словам генерального директора АН "КИО" (Борисполь) Ивана Кичука, сыграл скандал с компаниями "Київвисотбуд" и "Агробудпереробка", среди объектов которых значились несколько домов в Борисполе и Чубинском. Как уже писала "ДС", строительство девяти зданий, которое осуществляли компании, было заморожено. "После этого инвесторы стали осторожно относиться к объектам в пригороде, особенно возводящимся малоизвестными компаниями. Уровень продаж во многих из них стремится к нулю, и у застройщиков не остается другого выхода, как снижать цены", — говорит г-н Кичук. За последние полгода средняя стоимость нового жилья в пригороде столицы снизилась с $1245 за кв. м в конце марта до $1139 — в сентябре.
По мнению директора департамента маркетинга и продаж компании "Укрторг" Ярослава Цуканова, сложности с финансированием, возникшие у ряда строительных компаний, оставшихся без денег частных инвесторов, вполне могут привести к появлению большого количества замороженных строек.
Поехали в Бородянку
Пытаясь хоть как-то оживить рынок, девелоперы не только перестали поднимать цены, но и выбросили в продажу много одно- и двухкомнатных квартир, в то время как в конце марта по многим объектам выставлялись только трех- и четырехкомнатные.
Кроме того, низкий спрос все это время не позволял застройщикам увеличить стоимость своих объектов, хотя строительные работы на большинстве из них последние полгода велись активно. В результате сегодня на рынке можно приобрести квартиру на более высоком этапе готовности (вплоть до полностью возведенного здания) по той же (а иногда и более низкой) цене, чем и в конце марта (средний уровень удешевления кв. м по объектам, которые активно строились, составил $50–100 за кв. м. — "ДС").
Появившиеся в продаже новостройки также представляют довольно демократический уровень цен. Например, жилье в Бородянке предлагается компанией "Новобудова" от $793 за кв. м (цена однокомнатной квартиры — $32 тыс., двухкомнатной — $48 тыс.), офисно-жилищный комплекс в Боярке — за $1091 за кв м. ("единичка" — $60 тыс., "двушка" — $83 тыс.). Самой дешевой продолжает оставаться жилая недвижимость в Барышевке — от $674 за кв. м, дорогой — в Вишневом (от $1587 тыс. за кв. м) и Чабанах (от $1448 тыс. за кв. м). При этом самые дорогие объекты за последние полгода подешевели на 1–2%. В целом, по данным экспертов, снижение средней стоимости коснулось каждого третьего дома.
Правда, даже эти шаги не привели к повышению спроса на некогда сверхпопулярные населенные пункты — Бровары, Вишневое и Борисполь. Во многом это связано с предыдущим скачкообразным ростом цен, из-за чего стоимость нового жилья в этих населенных пунктах практически сравнялась с киевскими окраинами. Так, средний уровень цен в новостройках Броваров, начиная с марта, составляет $1230 за кв. м, в Вишневом — $1590 за кв. м, в Борисполе — $ 1200 за кв. м. В то же время в столице за $1600 сегодня предлагается большой выбор домов "Киевгорстроя" на Позняках, а за $1400 можно приобрести у менее известных компаний квартиры в Новобеличах, на Борщаговке и в Старой Дарнице. По словам Ярослава Цуканова, если разница между пригородным жильем и недвижимостью в Киеве составляет менее 20–25%, потенциальный покупатель выбирает квартиры в столице. Поэтому хоть какой-то спрос сохранился лишь в дальнем пригороде, где квартира обходится на 20–40% дешевле, чем в Киеве. Прежде всего это Ирпень (в среднем $1150 за кв. м), Ворзель ($1050 за кв. м), а также Бородянка ($800 за кв. м). "Помимо цены, особо привлекательными для киевлян эти населенные пункты делает их расположение на правом берегу — то есть там же, где находится большая часть столичных офисов. Выезд на левый берег из города в пятницу, как известно, может растянуться на долгие часы", — отмечает Дмитрий Колиснык.
Эксперты практически единогласны в том, что в ближайшее время не предвидится расширения предложения новостроек: девелоперы будут ждать до тех пор, пока не возобновится спрос на уже имеющиеся объекты. Кроме того, на рынок перестали заходить новые компании. Максимум, что может появиться, — это несколько новых объектов в Ирпене, Броварах и Борисполе. По мнению участников рынка, их высотность, скорее всего, снизится с нынешних девяти до четырех-пяти этажей. "Опыт показал, что малоэтажное жилье пользуется в пригороде большим спросом, чем стандартное девятиэтажное, — говорит г-н Колиснык. — Прежде всего это связано со скоростью возведения таких объектов — чтобы построить пятиэтажный дом, от момента закладки фундамента нужен лишь год". Что касается цен, то, как считают эксперты, они будут оставаться стабильными и вряд ли изменятся до конца года.
