Торговля толкает аренду
Специалисты считают, что нынешним летом ставки на аренду торговых помещений в Киеве значительно снизятся. Такие утверждения основываются не только на появлении в столице целого ряда гиперцентров вроде "Квадратов", "Глобусов" и пр., но и на некоторых других факторах.
Все хотят в центр
Риэлторы, работающие в области аренды торговых площадей, отмечают, что нынешней весной, в сравнении с соответствующим периодом прошлого года, активность потребителей на этом рынке возросла в полтора раза. "Спрос на торговые помещения не ослабевает вот уже несколько лет, — говорит менеджер по аренде ЗАО "Ваш Дом" Игорь Дюпинский. — Любое помещение, находящееся в проходимом месте и предлагаемое в аренду по более или менее разумной цене, уходит в течение дня".
По данным корпорации Colliers Inter-natinal, сегодня в столице насчитывается около 5,6 тыс. магазинов общей торговой площадью порядка 600 тыс. кв. м. Наиболее престижные и дорогие магазины, как известно, располагаются в границах от Европейской площади до площади Льва Толстого. Естественно, здесь даже небольшой подвал пользуется спросом.
Неудивительно, что арендные ставки здесь могут достигать $150 за кв. м, а цена передачи прав аренды — $1 тыс. за квадрат. Правда, начало работы "Метрограда" (20 тыс. кв. м) и ожидающееся в ближайшее время открытие больших торговых площадей таких огромных центров, как Globus I (19 тыс. кв. м), Globus II (15,5 тыс. кв. м), "Бессарабский Квадрат" (11,5 тыс. кв. м), по оценке специалистов, несколько снизят спрос на помещения для торговли в самом центре города. По словам специалиста агентства "Благовест" Натальи Матвийчук, подобный выбор зависит прежде всего от торговой политики, проводимой компанией-арендатором. Наличие магазина в самом центре столицы благотворно отражается на имидже компании, и зачастую помещения здесь снимают всего на несколько месяцев. Арендаторы таким образом пытаются либо заявить о себе, либо повысить престиж торговой марки. Стоимость аренды, например, на Крещатике за короткий период не оправдывается товарооборотом, зато компенсируется известностью.
Главное — проходимость
По словам риэлторов, именно "проходимость" была и остается главным критерием при выборе места для предпринимателей, занимающихся торговлей. Обычно это места, расположенные рядом с метро или крупными развязками наземного транспорта. Термин "проходное место" на сленге риэлторов — вовсе не ругательство, а высшая похвала и главное достоинство объекта торговой недвижимости. По данным компании "Благовест", на классический магазин (100–150 кв. м в проходном месте) приходится до 20 заявок, но удовлетворить их практически нечем, поскольку все идеальные места уже разобраны. Просто ажиотажным спросом на рынке пользуются небольшие заброшенные торговые площади, имеющие витрину, расположенные в районе Крещатика, в начале улицы Большой Васильковской и бульвара Шевченко, по цене до $30 за квадрат. По словам Натальи Матвийчук, хотя подобный уровень цен для центра вовсе не характерен, такие магазины все же появляются на рынке. И, естественно, сразу же уходят, даже несмотря на то, что низкая цена подразумевает довольно высокие затраты на приведение помещения в нормальное состояние.
Торговые массивы
Строго говоря, чем больше у того или иного торгового помещения потенциальных покупателей, тем сложнее его арендовать, поскольку количество желающих, как правило, весьма значительно. Но даже при небольшом отклонении от проходного места ставка аренды сразу снижается на 20%, а число потенциальных арендаторов уменьшается в несколько раз.
Риэлторы отмечают еще одну тенденцию. Вслед за появлением больших торговых центров прослеживается стремление ряда компаний снять более крупные помещения. В столичные агентства все чаще стали поступать заявки на площади свыше
2,5 тыс. кв. м, расположенные в том числе и в центре. Кроме того, активно продолжается осваивание спальных районов Киева. "Сегодня мы сдаем торговые площади на массивах, которые раньше вообще не пользовались спросом. Причем Левобережье пользуется намного большей популярностью, нежели Правобережье. Это связано с тем, что там сегодня довольно активно оборудуются новые супермаркеты типа "Сiльпо", "Фуршет" и так далее, которые занимают целые огромные комплексы порядка 7–10 тыс. кв. м. Очень много торгово-сервисных фирм проявляют заинтересованность в соседстве с этими монстрами, и площади в подобных центрах идут на рынке нынче на ура, — говорит Наталья Матвийчук. — В начале лета, например, планируется ввод в эксплуатацию трехэтажного торгового комплекса на Радужном массиве, в районе Московского моста, часть которого отведена под супермаркет "Фуршет". Спрос на небольшие торговые площади в этом удаленном от центра города комплексе огромен: фирмы снимают площади под продажу цветов, ювелирных изделий, сервисный ремонт и так далее. Причем их не смущают довольно высокие для отдаленного района арендные ставки, которые колеблются на уровне $40–70 за метр.
Что касается небольших продуктовых магазинчиков в глубинных столичных микрорайонах, то бум их строительства сегодня уже прошел. Все, кто хотел начать подобный бизнес, сделали это еще в прошлом году, когда, например, магазин площадью около 200 кв. м на Харьковском массиве можно было снять всего за $100–200 в месяц. По словам специалистов агентства "Янус", подобные торговые площади снимают люди, которые только пробуют себя в бизнесе, и поэтому говорить о большом обороте средств в этом сегменте рынка не приходится. К тому же практика показывает, что если на новых левобережных массивах людей несложно приучить пользоваться новыми небольшими продуктовыми магазинчиками, то в таких старых микрорайонах, как Сырец и Лукьяновка, где инфраструктура сложилась уже давно, подобные магазинчики практически не пользуются спросом, поскольку местные жители предпочитают рынки. Единственные помещения, на которые здесь часто поступают заявки, — это небольшие магазины под мобильную связь. В принципе, подобные торговые точки уже довольно скоро начнут закрываться — операторы мобильной связи в последнее время не так уж и балуют дилеров комиссионными, а реализацию всякого рода скретч-карт и аксессуаров для телефонов легко организовать в отделе сопутствующих товаров любого приличного гастронома.
Аренда останется популярной
Общие ставки на аренду торговых площадей в столице, по словам Игоря Дюпинского из "Вашего Дома", колеблются от $30 за квадрат на окраине до $150 в центре. Довольно стабильным спросом пользуются отдельно стоящие магазины с хорошим ремонтом на Харьковском массиве по цене до $30 за квадрат. Совсем не популярны у предпринимателей огромные торговые площади бывших советских магазинов, расположенных в районах бульвара Лепсе, Королева и так далее. При цене по $7–8 за квадрат они могут стоять в прайсах годами — желающих их снять так и не находится. Подобная ситуация часто наблюдается и в самых дешевых спальных районах Киева: Виноградаре, Воскресенке, Куреневке, Минском массиве и так далее.
Тем не менее эксперты отмечают, что в последнее время все большее количество предпринимателей предпочитает приобретать торговые помещения в собственность. Впрочем, пока их число не столь значительно, чтобы оказать существенное влияние на рынок аренды, и в течение ближайших лет наем помещений будет оставаться более популярным, нежели покупка. По оценкам специалистов агентства "Благовест", на 7–8 арендованных помещений сегодня в столице приходится всего одно купленное. Относительная активность покупателей наблюдается только в центре, где цена достигает $3 тыс. за кв. м, и граничащих с метро районах ($170–460 за кв. м), а вот окраины и прилегающие к центру районы при гораздо более низких ценах ($120–300) особой популярностью не пользуются. Подробнее о первичном и вторичном рынках торговых помещений "ДС" расскажет в одном из ближайших номеров.
Так или иначе, но по оценкам специалистов, перенасыщения рынка торговыми площадями и значительного падения цен ждать не приходится. В связи с вводом в эксплуатацию крупных торговых комплексов могут упасть разве что арендные ставки в центре столицы, где они достаточно высоки (но не более чем на 15%), в то время как довольно активно будет продолжаться освоение Левобережья и спальных районов города.
